經濟日報社論／公建金融證券化 降溫房市投資

金管會主委彭金隆表示，現在是壽險資金迴流臺灣投資公建的大好時機。圖/本報系資料照片

金管會主委彭金隆於7月3日赴立法院，針對「如何促進保險業資金擴大參與公共建設，加速建設推動」進行專案報告。他提出跨部會需要合作的三大措施，包括，增加公建案源、增加公建金融證券化商品，及建立跨部會單一窗口。目前保險業參與的公共建設中，八成以上屬於地上權開發案，因此，在這類開發案完工後，將其包裝成證券化商品，不但可擴大資本市場規模，也可減少民衆對房地產的直接投資。

保險業目前可投資的公共建設事項，包括交通運輸設施、公用事業設施、社會住宅及長照住宅、環境保護設施、殯葬設施，及國民休閒等公衆福利設施。而其實際參與的公共建設，包括再生能源發電及儲能之電力設施、污水下水道及廢棄物處理，及公辦都市更新案等。至於其開發方式則包括直接投資、與第三人共同成立專案公司（SPV）方式開發及營運，以及設定地上權。不過，截至2023年3月底，都更的地上權開發案因自償性高於其他投資項目，故佔保險業投資公建金額的比重達86%。

雖然現行法令允許保險業將其資金10%運用在「專案運用及公共建設」項目，不過，在2012年至2023年間，保險業僅使用0.13%至0.42%間的資金於此項目，而到今年3月底爲止，也僅微幅增加至0.43%。

保險業的資金來自保戶，因此，在運用資金時，必須兼顧投資標的物的預期報酬率及風險，這導致目前保險業雖僅運用0.43%的資金於國內公共建設，但卻將69.2%資金投資於國外，20.2%資金投資於國內包括股票、公債及公司債等有價證券，以及5.1%資金投資於國內房地產。保險業有將近七成的國外投資，是因目前美國30年期長期公債殖利率達4.6%。由於投資美債趨近無風險，故當保險業考慮投資國內公共建設時，會要求預期報酬率超過4.6%。綜觀國內各種公建投資，以都更地上權項目最可能符合此要求；這是因目前國內住宅屋齡超過40年的佔比達36%，導致新屋供給日趨不足，故投資於此項目會出現較高的預期報酬率。

一旦地上權公建投資蓬勃發展，又可挽救國內已奄奄一息的不動產證券化市場。自2003年「不動產證券化條例」公佈實施後，歷經20多年來，臺灣不動產投資信託基金（REITs）共發行十檔，但經過歷年清算後只剩六檔；這導致其市值僅佔臺股市值0.12%。相較於亞鄰各國，我國REITs商品不但發行數量較少，且規模也較小。例如，日本共有61檔REITs，其市值佔日股市值1.7%。而新加坡共有40檔REITs，其市值佔新加坡股市值12%。

目前REITs未受國人青睞，是因必須採信託型架構。換言之，須由信託業發行受益證券以及保管資產。而在臺灣符合信託業規範的只有銀行，但其通常未具不動產管理專業，故會將標的委託給管理機構，導致權責劃分不明。不過，今年5月時，立法院已初審通過允許發行基金型REITs，而此種REITs由不動產投資信託事業專責管理，並由信託業負責保管資產，故權責劃分明確。另外，基金型REITs允許關係人進行交易，且其資金募集及修改程序也較信託型REITs簡易。因此，預期未來REITs市場對投資人具有吸引力。

隨着國內住宅益形老化，對都更需求會不斷增加。若政府以更開放的態度，推動都更地上權商品的證券化措施，則可導引一些房市投資客，將其資金轉入到REITs市場。如此一來，不但可擴大資本巿場規模，也可減少房地產投機性買盤，從而壓抑國內房價的上漲趨勢。