龍湖今年已無債務壓力，機構稱其明年償付鋪排清晰，壓力可控

文/每日資本論

在各家內房進入深度調整期的時候，龍湖集團今年上半年的業績讓人眼前一亮。

8月18日，龍湖集團公佈了其2023年的半年業績：營業額爲620.4億元。淨利潤80.6億元，毛利潤實現139.0億元，毛利率爲22.4%，核心權益後利潤率爲10.6%。

淨負債率爲57.2%，在手現金爲724.3億元。綜合借貸總額爲2070.9億元，平均借貸成本爲年利率4.26%；平均貸款年限爲7.19年。合同銷售額爲985.2億元，對應銷售總建築面積爲579.9萬平方米。

請注意，在8月14日龍湖集團償還17億元境內債券之後，目前，龍湖集團年內境內到期債務僅剩下11月到期的1.19億元。

年內將提前償還完2024年到期銀團貸

2023年上半年，國內房地產市場經歷了先升後降的過程。一季度市場活躍度提高，得益於積壓需求的釋放和政策效果的顯現。但到二季度，購房者的置業情緒急劇下滑，再加上房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。

儘管整個行業面臨着壓力和挑戰，但龍湖集團憑藉其穩定的財務狀況和卓越的管理能力在行業中脫穎而出。

在財務指標方面，龍湖的債務規模保持穩定且有所下降。截至6月底，龍湖的綜合借貸總額爲2070.9億元，相比去年底有所下降。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績會上表示：“儘管當前的融資環境非常不利，龍湖有能力增加有息負債，但我們選擇不再增加。”

公允地說，這真心不易。自2022年以來，房地產市場進入了深度調整期，持續至今，一些房企的流動性壓力有所增加。而到了2023年下半年，房企將面臨明顯的償債高峰。

根據中指研究院的統計數據顯示，2023年三季度房企信用債到期規模約爲1768億元，海外債到期規模約爲780億元，總計2548億元；四季度，房企信用債到期規模1122億元，海外債到期規模690億元，總計1812億元。下半年整體的到期規模將達到4360億元。

債務成本方面，龍湖集團表現穩定，平均借貸成本爲4.26%，平均貸款年限爲7.19年，相比去年底平均貸款年限6.67年，可以看出，在過去半年中，龍進一步延長了債務週期。

在備受關注的三道紅線指標方面，龍湖集團的資產負債率（剔除預收款）爲61.9%，同比下降了6個百分點，達到近五年來的最低水平。淨負債率爲57.2%（去年底爲58.1%），保持了行業較優的水平，現金短債比1.96。這使得龍湖集團連續7年保持了“三道紅線”綠檔水平。

最近，龍湖集團引起市場的關注，因爲他們已經基本償清了今年到期的所有債券，並着手提前償還明年到期的銀團貸款。據瞭解，截至2023年7-8月，龍湖已經累計償還了83.7億元的公司債券，使得今年國內到期的公司債券幾乎全部還清，僅剩下11月到期的1.19億元。根據Choice金融終端的數據顯示，連續兌付的債券包括“16龍湖06”、 “20龍湖拓展MTN001A”、“18龍湖03”、“20龍湖05”、“18龍湖04”。

此外，龍湖還提前償還了2024年1月到期的153億港幣銀團貸款中的72億港幣，並計劃在年內全部提前償還剩餘部分。陳序平在業績會上表示，龍湖已經具備了短期內抵禦風險的能力，中期保持高質量的增長動力，長期具備可持續發展和經受週期考驗的力量。

龍湖做對了什麼？

龍湖能取得如此成績，與其發展戰略密不可分。

在業績會上，陳序平表示，房地產行業已告別高槓杆發展模式，不再依靠負債規模的增加來推動資產規模和銷售額的增長。相反，降低負債並提升資產質量是實現高質量發展的關鍵，即“分子減少，分母變強”。

據瞭解，龍湖堅守穩健優先策略，專注於一二線城市的商業地產，而不是追求規模擴張。儘管此前錯過了三四線城市的發展機會，銷售規模一度不及行業前十，但在當前的房地產行業環境下，這種選擇顯得明智。

與此同時，龍湖具有前瞻性，當其他房地產企業紛紛通過高槓杆拿地進行滾動開發時，龍湖找到了引擎換軌的方向。在“一個龍湖”生態體系下，龍湖已經構建了開發、運營和服務三大業務板塊，形成了“1+2+2”的業務格局。

陳序平表示：“開發板塊規模大、週轉快，但不太穩定；運營是重資產沉澱的業務，穩定持續，毛利率高，但ROE較低；而服務則是輕資產業務，具有高ROE，幾乎沒有資產投入。”他認爲，將這三個板塊組合起來可以使企業在保持高ROE的情況下，不再依賴負債規模的增長來推動資產規模和銷售額的增長。這是龍湖找到的新方向。

數據顯示，上半年龍湖集團地產開發業務表現穩健，實現營業額498.7億元，交付物業總建築面積爲383.2萬平方米，開發業務結算毛利率爲14.3%。

同時，上半年龍湖地產開發合同銷售同比增長15%，達到985.2億元，銷售回款率超過100%，維持行業高水平。按地區劃分，長三角、西部、環渤海、華南及華中地區的銷售金額佔全集團比例分別爲29.5%、26.4%、22.7%、12.3%和9.1%。其中，一二線城市銷售佔比高達95%。

龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠認爲，這一方面取決於它們在整個上半年的供貨端做了充足的準備。龍湖上半年可供銷售的貨源有2400億，下半年還有800億的新供貨源會入市，全年會提供超過3200億的可供貨源。

另一方面，他們重點關注新項目的首開去化情況，今年上半年龍湖新項目首開去化率達到70%，同時他們也關注一些庫存項目，尤其是現房項目，也是堅決的要去化換回現金流，高效換倉會幫助他們優化盤面。

與此同時，經過多年的佈局和經營，龍湖的經營性業務成爲新的利潤增長點。2023年上半年，龍湖集團的經營性收入由運營和服務業務組成，達到122億元，同比增長10.4%。經營性利潤佔比超過一半，利潤結構得到了更好的優化。

其中，上半年運營業務板塊的不含稅租金收入爲63.3億元。商業投資、長租公寓和其他收入的比例分別爲77.0%、19.4%和3.6%。截至2023年6月底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營的商場達到81座，總運營建築面積爲762萬平方米（包括車位總建築面積爲980萬平方米），整體出租率爲95.4%。截至本期期末，龍湖商業已與超過6500家合作品牌和超過400家戰略合作品牌展開合作。

另外，以物業管理、智慧營造爲主的服務業務及其他不含稅收入爲58.4億元，同比增長13.0%。服務業務及其他毛利率爲31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。龍湖智創生活的物業管理及商業運營業務穩步增長，期末總收入達66.7億元（合併抵消前），權益後利潤同比增長39%。其中，物管在管面積達3.5億平方米，客戶滿意度連續14年保持90%以上。商業運營在管項目81個，在管面積762萬平方米。

土地市場斬獲頗豐

由於銷售狀況保持穩健、仍存擴表能力，這也龍湖在土地市場上有了一定施展空間。

2023年上半年，龍湖成功獲得20宗新土地，總建築面積達257萬平方米，權益建築面積爲184萬平方米。這些地塊主要分佈在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二線核心城市。

截至報告期末，龍湖集團的總土儲面積達到5489萬平方米，權益面積爲3816萬平方米，約87%的銷售貨值集中在高能級城市。

中金公司的研報分析表示，龍湖集團的主要土儲位於高能級城市，並且今年專注於核心城市積極補充土地，因此有望率先受益於高能級城市銷售的復甦，去化率和銷售利潤率有一定的上升潛力。

截至2023年6月底，集團已售出但未結算的合同銷售額爲2465億元，面積約1570萬平方米，爲未來集團利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。

同時，龍湖集團對最近受邀參加央行和證監會座談會的情況也作出迴應。龍湖集團的執行董事兼首席財務官趙軼表示，監管層對民營企業表現出明顯的關心和支持，明確提出要加強金融市場來支持優秀民營企業的合理融資需求。

與此同時，龍湖管理層還透露：集團每半個月都有壓力測試會議，永遠堅持底線思考，保持量入爲出。目前，短債佔比11%，對到期債務提前鋪排，通過開發貸、經營性物業貸、中債增等多種融資方式保持安全。今年債務壓力已過，明年預計到期債務230億，2027年纔有到期美元債。

對此，中金公司表示，龍湖已對 2024 年到期的有息債務償付進行清晰鋪排，現金流壓力可控。預計龍湖下半年經營性業務恢復有望更具彈性，購物中心和長租公寓板塊現金流（含拿地支出）全年爲正，對其整體現金流提供額外貼補。

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