樓市春風勁吹，貝殼“先知先覺”

政策春風勁吹之下，沉寂已久的房地產市場疑似迎來“小陽春”。北京鏈家數據顯示，10月1日至23日，北京市二手住宅網籤量爲10812套，與去年同期相比增長59.8%。春江水暖鴨先知，面對爆發式增長的交易量，北京鏈家於10月23日正式宣佈10家簽約服務中心全面啓用。匯豐的研報指出，鏈家母公司貝殼在銷售上升帶動下，第四季展現出明顯的盈利上行潛力。

不過，眼下的貝殼已不再滿足於只賺佣金，而想要親自操盤，掌握第一手資源。今年以來，貝殼先後在北京、廣州、西安、成都四座城市的土拍會上出手，併成功拿下了西安和成都兩個地塊。尤其是成都地塊，貝殼豪擲10.76億元，溢價率達42.2%，成功奪下“地王”稱號。

事實上，早在房企暴雷潮出現前，貝殼便曾挖來藍光地產背景的周鵬、楊冉兩位職業經理人，在2021年分別擔任貝殼產業基金合作事業部投資負責人、貝殼新房業務中心總經理。只是，市場行情衝擊下業務收縮，這兩位職業經理人相繼離職。但貝殼的房產開發夢並未結束，2023年貝殼大舉推出“9號項目”，試圖直接投資地產項目，並從多個房企挖人。

2023年7月，彭永東在公開信中稱，貝殼集團將組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線。對於貝好家，彭永東指出，“通過對城市不同購房主體在消費需求、行爲偏好上的大數據分析，設計出契合客戶需要的居住產品……其中的想象空間不言而喻。”有消息稱，貝好家計劃攜手合作夥伴在2029年達成千億元級的銷售額。

房地產開發是重資產業務，跟中介輕資產運營完全不是一套邏輯。貝殼爲何選擇一頭扎入？一是貝殼不差錢，截至2024年6月30日，貝殼的現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計結餘爲人民幣597億元。同時，貝好家的資金來源和融資方式，相比傳統的銀行貸款，可能更加多元豐富。例如中鐵置業·逸宸首府項目，由中鐵置業代建操盤，但開發資金主要來源於貝殼旗下的貝翼創投基金和保利地產旗下的信保基金。

其次，新房遠比二手房賺錢。在二手房“以價換量”的當下，新房業務的佣金遠高於二手房。今年上半年，貝殼二手房業務交易額爲1.02萬億元，新房業務交易額爲3871億元，新房業務交易額僅爲二手房業務交易額的37.8%。但兩者的淨收入幾乎持平。

跟貝殼入局房產開發業務一樣引發業界關注的還有貝殼董事長彭永東的薪資問題。據貝殼歷年財報顯示，彭永東近幾年的薪酬總額呈指數型上升。2021年，也就是左暉去世那年，彭永東的薪酬總額才847.8萬元，但2022年就拿了將近4.75億元，到了2023年，他的薪酬總額爲7.13億元，穩坐國內上市公司高管第一高薪。爲其薪酬增長貢獻最大的是“股份支付薪酬費用”，僅此一項就從2021年的0元陡增至2023年7億元。與此同時，彭永東近幾年在貝殼控股的持股數量也在逐年增加，從2021年的3.1%一路飆升到目前的4.95%。

彭永東2024年的收入會不會再創新高呢？從目前房地產行業復甦情況來看，這將是大概率事件。

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