樓市新動向：LPR重定價週期咋選？公積金貸款利率會下調嗎
近日，隨着存量房商貸利率的批量下調，不少貸款人都嚐到了甜頭，有人甚至表示每月能少還近千元房貸。
但利好消息還未停止。就在10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行發佈公告，接下來會陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，簡言之，存量房商貸的LPR（貸款市場報價利率）以前都是一年一調整，現在不必再等一年了。
而隨着存量房商貸利率的批量下調，以及LPR的一降再降，不少人的存量房商貸利率基本要和公積金貸款利率趨同了。於是，最近出現了諸多關於調降公積金貸款利率的聲音。
上海嘉定區一個新房開盤項目現場。 新華社記者 鄭鈞天 攝
在利率下行期，專家建議選擇3個月重定價週期
根據上述六大行關於完善個人住房貸款利率定價機制有關事項的公告，存量房（商）貸客戶可申請調整重定價週期，選擇按3個月、按6個月、按12個月重定價。但需要強調的是，貸款存續期內僅可調整一次重定價週期。
據瞭解，目前，我國絕大部分房貸利率由“LPR+BP”（BP稱爲基點），以往，房貸者的LPR都是一年一調整。比如，北京的李先生和銀行約定的是每年的1月1日調整一次LPR，如今5年期以上的LPR已調整爲3.60%，但李先生房貸的LPR還維持在年初的4.2%，接下來，要等到2025年1月1日，LPR才能根據最新利率進行調整。
對此，多位房貸者疑惑道：“如今銀行給出了3個月、6個月、12個月的重定價週期，我該怎麼選擇？怎麼選擇對我更有利？”
對此，招聯首席研究員董希淼公開談到，重定價週期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應是市場利率走勢，目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據需要選擇較短的重定價週期，重定價週期短，利率下降能更快體現，導致貸款實際利率更快下降。LPR並非每個月都變動，以3個月爲最短的定價週期是合適的，以1個月爲重定價週期沒有必要。
但李先生還是有些擔心，他問道：“未來如果LPR一漲再漲，3個月一調整，自己好像又吃虧了。”
對此，建設銀行的工作人員對南都記者表示：“這樣的擔心不無道理，需要再次強調的是，根據當前政策，貸款存續期內僅可調整一次重定價週期，更改以後不得再改。另外，11月15日左右房貸客戶可通過手機銀行進行調整。”
此外，南都記者關注到，存量房貸者的BP這次也在調整範圍內。根據上述六大行的公告，存量房貸利率加點值（也就是BP）高於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP時，客戶可申請調整利率加點值。重新約定的加點值不低於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP，且不低於重新約定時所在城市房貸利率加點下限（如有），具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。
具體的計算公式爲：上季度全國新發放房貸利率平均加點值=人民銀行公佈的上季度全國新發放房貸平均利率-上季度各月公佈的5年期以上LPR的算術平均值。
專家預測公積金貸款利率或下調
北京一市民去年採取組合貸（公積金貸款+商業貸款）的方式購買了一處住房，其中公積金貸款爲120萬元，商業貸款110萬元，去年以來，二者的月供一直相差500元以上，而此次存量房商貸利率批量下調以後，公積金貸款和商業貸款的的月供已相差無幾。
據其他媒體報道，目前，我國5年期以上的公積金利率爲2.85%，從商業房貸利率來看，很多城市的首套房貸利率已經和公積金非常接近，部分優惠力度大的城市房貸利率已經低至2.6%左右，甚至低於公積金貸款利率。
一直以來，公積金貸款因其利率較低的優勢而延續至今。但是，隨着商貸利率不斷釋放利好消息，關於降低公積金貸款利率的聲音出現。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開表示，在公積金貸款低利率優勢不再明顯的情況下，適度下調公積金貸款利率，拉大二者利差，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一。
同時，多家銀行表示，按照監管要求，商業房貸利率要求不得低於公積金貸款利率。如果公積金貸款利率不下調，那麼將給商貸利率的進一步下調形成阻礙。
此外，南都記者關注到，無論是下調存量房商貸利率，還是調降公積金貸款利率，都和當前的宏觀經濟形勢密不可分。
根據國家統計局公佈的數據，前三季度CPI（居民消費價格指數）低位運行，總體的漲幅偏低的。CPI今年從一季度以後，各月同比漲幅基本上都維持在0.3到0.6之間，前三季度CPI同比上漲0.3%。對此，已有多位專家表示，我國當前面臨有效需求不足的問題，消費的增長面臨一定難度。
同時，前三季度，房地產開發投資下降10.1%。全國新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，降幅比上半年和1-8月份分別收窄1.9和0.9個百分點；新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%，降幅比上半年和1-8月份分別收窄2.3和0.9個百分點。
基於這樣的現實背景，董希淼公開談到，在利率下行週期（LPR今年已經調降了3次），縮短重定價週期，動態調整加點幅度等舉措，將有助於進一步降低借款人住房消費負擔，有助於緩解潛在購房者的觀望情緒，推動房地產市場止跌回穩。
採寫：南都記者楊文君 發自北京