美地產指數漲贏科技股 近三個月賺14%

REITs相關ETF、基金績效 圖／經濟日報提供

近期全球股市震盪，但全球REITs指數近三個月仍上漲近10.8%，尤其道瓊美國地產指數更上漲14.4%，表現更勝美股大盤，甚至是先前表現強勢的科技股，連帶投信發行的REITs商品表現亮眼。投信法人建議投資人可透過REITs基金或ETF，網羅美國地產成長行情。

觀察近三個月ETF績效，由羣益道瓊美國地產（00714）漲近13.4%拔頭籌；主動式基金績效三強分別是日盛長照產業收益不動產證券化、臺新北美收益資產證券化、富邦全球不動產，績效皆有10%以上。

羣益道瓊美國地產ETF經理人李鈺涵表示，隨着先前房地產企業公佈財報後，表現優於預期的企業也將結果反應至股價表現。整體來看，基於需求復甦與租賃市場逐漸回暖，房地產市場可能在2024年第3季至2025年初出現反彈，包括大型工業倉儲物流中心、電塔、雲端資料中心等。

據統計，逾60%的REITs營運現金流增長，財務體質持續轉佳。日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示，觀察過去20年美國整體上市REITs營運現金流量（FFO）變化，自2020年第2季疫情期間明顯落底後，即顯著回升，尤其今年第2季比第1季大幅增加，且醫療保健REITs第2季FFO更同步跳高。值得注意的，由於REITs收益來自租金收入、管理維修費用及承租率等，加上REITs在購置資產時，會對未來盈餘產生大量折舊與攤銷，因此營運現金流量可有效評估REITs真實租金收入報酬。長照REITs今年第2季季增表現則大幅翻正、較整體表現佳，接下來可持續觀察長照REITs表現。

李鈺涵補充REITs次產業看法，商用不動產整體租金投報率回升，搭配評價面仍具吸引力夏，有望吸引資金迴流，科技利基型REITs方面，基於數據中心是支持雲端數位工具的基礎設施，受惠AI科技相關產業，涵蓋影音串流、資料儲存、5G網路與物聯網系統等，都是剛性需求，長期趨勢下會產生愈來愈多數據，因此更加凸顯數據中心的不可取代性，也意味其獲利成長性可期。