南京商業地產週報 || 南京出臺14條舉措促進服務消費高質量發展；龍江新城市廣場二期加速推進……
南京商業地產週報
（12.16-12.22）
本期目錄
南京大事
2024世界智能製造大會在寧舉辦
南京出臺14條舉措促進服務消費高質量發展
南京紫金山科技城揭牌亮相
南京連續第15年榮獲“最具幸福感城市”稱號
南京再次榮膺全國“最佳引才城市”
項目動態
“南湖記憶”三期，最新進展來了
華貿商務中心部分樓棟結構封頂
中信泰富總部基地部分樓棟開始竣備
南京市兩項目入選住建部培訓教材
電子城南京未來產業創新基地啓幕
商會一週
南京旅遊集團入選中國旅遊集團20強
龍江新城市廣場二期加速推進
錦創數字產業園區科創街區建設獲評全國典型
熙南里漢服雅集暨紅樓夢主題遊園會成功舉辦
2024 南京國際消費節玄武冬季活動在金陵style啓動
低空經濟主題活動成功舉辦
2024南京商業新勢力發展交流會圓滿落幕
首期“南京商業地產資源對接會”圓滿舉辦
行業觀點
李耀光：產業不動產REITs現狀與前景
1
南京大事
01
2024世界智能製造大會在寧舉辦
12月20日，2024世界智能製造大會主題大會在南京舉行，大會廣邀國內外智能製造領域各界精英，舉辦主題大會、重大專場活動、專題活動等，並舉辦市場化展覽，持續構建一個多元化、國際化、專業化的全球智能製造交流合作平臺。世界智能製造大會在南京已經舉辦了八屆，今年是第九屆。大會關注度和影響力持續提升，已成爲江蘇製造強省和南京產業強市建設的一張靚麗名片，也是彰顯江蘇和南京大力發展新質生產力的生動實踐。
02
南京出臺14條舉措促進服務消費高質量發展
近日，《南京市促進服務消費高質量發展若干措施》（以下簡稱《若干措施》）印發。按照國家、省文件精神，《若干措施》圍繞基礎型、改善型、新型服務消費提出14條具體舉措，主要包括12個部分服務消費促進措施和兩個方面保障內容，進一步優化和擴大服務供給，釋放服務消費潛力。
03
南京紫金山科技城揭牌亮相
12月19日，紫金山科技城重大項目竣工投產活動暨全區奮力衝刺2024點評推進會舉行，現場“南京紫金山科技城管理委員會”揭牌，標誌着紫金山科技城正式亮相。
04
南京連續第15年榮獲“最具幸福感城市”稱號
12月20日，2024最具幸福感城市論壇在上海舉行，南京再度脫穎而出，連續第15年榮獲“最具幸福感城市”稱號。“最具幸福感城市”調查推選活動由《瞭望東方週刊》主辦，迄今已連續舉辦18年。
05
南京再次榮膺全國“最佳引才城市”
近日，2024中國年度最佳僱主評選結果公佈，南京再次榮膺全國“最佳引才城市”。此外，在本月發佈的《中國城市人才吸引力排名》《中國城市“95後”人才吸引力排名》兩項權威榜單中，南京分別位居全國第7和第6。當前南京人才資源總量達415萬人，其中高層次人才近46萬人。
2
項目動態
01
“南湖記憶”三期，最新進展來了
“南湖記憶”三期作爲《2024年南京市城市更新項目實施計劃》中的建設項目，將在一期基礎上向東延伸，更新範圍包含南湖一中、熙樂匯廣場、南湖體育場（東南角休閒廣場）、南湖東路26號及27號、雲河北路等。目前，南湖東路26號外立面已初步完成。外立面整體呈墨綠色，“南南”“湖湖”兩個卡通形象躍然於牆面，搭配奶白色“南湖記憶”大字，顯得尤爲活潑可愛。牆前的池杉樹已然變色，與畫面相呼應，成爲一處絕佳的打卡地。
02
華貿商務中心部分樓棟結構封頂
華貿商務中心位於中央路339號，總建築面積約45萬平方米，包含國際超甲級寫字樓、國際公寓、精品購物中心、特色商業街區、城市廣場等，投入運營後將推動城市產業升級，打造成爲南京國際化商務區新地標。目前項目B地塊寫字樓和大商區結構全部封頂，完成主體結構專項驗收；C、E、F地塊公寓、幼兒園、街區商業已完成竣備；A地塊、D地塊已完成正負零板封閉，社區中心主體結構已封頂。
03
中信泰富總部基地部分樓棟開始竣備
中信泰富總部基地位於清涼門大街江東北路路口，總建築面積約19.8萬平方米，由四棟高層建築以及一組三層的商業裙房組成，建成後將打造集商務辦公、金融科創、商業生活等功能爲一體的總部基地。目前項目T3#、T5#樓施工已完成，正在開展驗收工作；T1#樓綜合機電施工完成，幕牆施工完成；T2#及裙房幕牆施工中。
04
南京市兩項目入選住建部培訓教材
近日，南京市浦口火車站歷史風貌區、D9街區兩個項目入選《既有建築改造利用消防安全水平提升典型案例集》。該案例集作爲全國住房和城鄉建設領域“十四五”熱點培訓教材，爲全國既有建築改造利用消防審驗工作提供參考借鑑。
05
電子城南京未來產業創新基地啓幕
12月19日，以“數字築基 量創未來”爲主題的電子城南京未來產業創新基地啓幕暨南京量子計算產業創新平臺發佈儀式在玄武區舉行。本次活動上，電子城南京未來產業創新基地啓動並與10家入駐企業代表共同簽署合作協議。
電子城南京未來產業創新基地位於玄武紅山新城，作爲電子城高科長三角總部，將圍繞量子計算、人工智能等未來產業方向，建設“一平臺四中心一孵化一基金”的生態社區。
3
商會一週
01
南京旅遊集團入選中國旅遊集團20強
近日，由中國旅遊研究院和中國旅遊協會主辦的“2024中國旅遊集團化發展論壇”召開，論壇發佈《2024中國旅遊集團20強》名單，南京旅遊集團再次上榜，併入選“2024新質生產力賦能旅遊集團創新範例”。
02
龍江新城市廣場二期加速推進
龍江新城市廣場二期位於新城市廣場一期以西，總建築面積約14.2萬平方米，擬打造商業、辦公綜合體。目前項目地下室一次結構施工完成，南塔10層結構完成。
03
錦創數字產業園區科創街區建設獲評全國典型
近日，在由中國城市科學研究會和中國城市規劃學會指導，上海交通大學中國城市治理研究院、國際與公共事務學院聯合開展的“2024年中國科創街區建設實踐案例徵集”活動中，《南京市玄武區梅園新村街道-錦創數字產業園區科創街區建設實踐案例》榮獲“首屆中國科創街區建設實踐典型案例”，全國共13個案例獲評。
04
熙南里漢服雅集暨紅樓夢主題遊園會成功舉辦
12月21日-12月22日，「熙南里漢服雅集暨紅樓夢主題遊園會」盛大開幕，近千人漢服愛好者齊聚熙南里，一起沉浸式體驗國風美學。活動分爲三大板塊：紅樓夢主題遊園會、紅樓夢國潮演繹、熙南里漢服雅集。精緻的漢服巡遊、如幻如夢的紅樓氛圍、隨時偶遇紅樓NPC……還能解鎖各種有趣的線下任務，好逛好玩好出片。
05
2024 南京國際消費節玄武冬季活動在金陵style啓動
12月20日，“煥新生活 暢享玄武”2024 南京國際消費節玄武冬季活動暨2025江蘇廣播年貨美食薈啓動儀式在金陵STYLE舉行。作爲本次活動的“重頭戲”之一，2025江蘇廣播年貨美食薈匯聚來自全省各城市味道、特色美食超100家。12月20日至22日，市民們可以在金陵STYLE盡情享受美食、選購年貨，感受濃濃的年味和節日氛圍。
06
低空經濟主題活動成功舉辦
12月17日，“低空新視野，經濟新動能——探索低空經濟無限潛力”低空經濟主題活動在南京市交通集團所屬南京市低空經濟產業園成功舉辦。本次活動旨在共同探討低空經濟的發展趨勢、技術創新、應用場景拓展以及面臨的挑戰與機遇，促進資源整合與合作交流，爲南京乃至全國的低空經濟發展貢獻力量。
07
2024南京商業新勢力發展交流會圓滿落幕
12月18日，由南京紫金商業管理有限公司主辦，南京商業地產商會、建鄴頂流商圈聯盟支持的“2024南京商業新勢力發展交流會”圓滿舉行，深度探討南京商業的前沿發展態勢。建鄴區商務局、新街口街道相關人員，建鄴頂流商圈聯盟等行業協會專家，以及來自企業、品牌、主流媒體的代表共計160餘人參加活動。活動現場，戰略合作聯盟正式啓動，建鄴頂流商圈聯盟會長單位正式交接，2024年度“紫金卓越夥伴”頒獎儀式等環節精彩紛呈，衆多品牌交流發聲，消費活力於此綻放。
08
首期“南京商業地產資源對接會”圓滿舉辦
12月19日下午，首期“南京商業地產資源對接會”在一見會客廳舉辦。金地商置、金宸設計、蕾奧規劃、東華資產、華電集團、徐礦置業、青龍山小鎮、築新集團、芯動力、格利森、蔚來海岸、納科移動、創想派、第二建築設計院、美的科技、華世遠電力、盛德樑行等20餘家成員單位參會。本次資源對接會不僅有信息交流，還有重點推介，現場反響熱烈。與會代表都認真填寫需求表，秘書處將據此持續組織更精準務實的資源對接會。
4
行業觀點
李耀光：產業不動產REITs現狀與前景
公募REITs市場經過3年多的發展，現在規模大概1500億，無論是規模還是數量都是亞洲前三，估計明年就能到亞洲第二，當然與日本還有點距離。總體來看目前已經上市的公募REITs的市值大約是新加坡的30%、日本的21%、美國的1.3%，也就是說發展很快，但與此同時空間很大。
從公募REITs覆蓋的7大類資產行業來看，如果包括已經進入發行期的產業園區REITs類，有15單，合計規模是430.25億元，從建築面積上大概是600萬方。從發行規模對比來看，國內公募REITs分了產權類和經營權類，倉儲物流、消費基礎設施、保租房和產業園區是產權類的公募REITs，經營權的包括水電氣熱、發電、高速公路等相關的內容。從產權類的公募REITs來看，產業不動產肯定是佔據了半壁江山。
與此同時從現在已經發行的REITs，二級市場隱含的分派率水平來看，倉儲物流是目前分派率比較高，大約5.32%。產業園區給投資人的收益是4.6%。
但其實本質上來說，產業園區裡面分了兩種，一類是產辦類，就是以辦公屬性爲特點的產業園區，這一類給投資人的分紅率還是相對比較高的。分紅率高對於產業方不是好事，你給投資人的分紅率高，意味着你上市的估值率低。
另外一類產業園區是工業廠房類的，投資人要的收益率明顯比產辦類的要低，特別是北京、上海的工業廠房確實很穩，越穩的資產，投資人要的收益率越低。消費類購物中心現在是5.16%，保租房的收益率只有3.6%左右，在無風險利率下行的情況下，REITs對投資人的吸引力還是很大的。
從估值類的角度來說，資本化率是當年的ROI比上當年的估值，有點類似於扣管理費之前的租金回報水平。現在從估值來看，產業園區（含工業廠房）的資本化率水平和倉儲物流的資本化率水平幾乎是一樣的，也就是投資人對於產業園區和工業廠房，在REITs二級市場交易出來的價格，對應的資本化率基本上是一樣的，爲5.6%。
這裡面大家可以看到，一般國企類的項目投資人需要的收益率還是比民企要低一點的。這是中國特殊國情下的隱形擔保的邏輯在裡面的。另外一線城市比二線城市的收益率要求低，還有就是工業廠房比產業辦公要求的回報率低，因爲現在的情況下，工業廠房類資產出租率的穩定性比產業辦公，至少這兩年還是要穩一些的。
對於倉儲物流來說，它的資本化率的區別就更多的體現在它的位置和城市上。一句話概括，REITs就是一個金融機構和一個產業大的運營方兩邊一起管一個資本運作平臺，大家有分工，基金管理人或者投行更多是做上市以後的市值管理、投資者關係，有點類似上市公司董秘和財務總監的角色。
企業更多的是產業的運營方和品牌方，再加上相關的法律、政府關係等等事宜。整體來說，做REITs的動機，就是把資產賣出去，把錢拿回來，同時在資產的生命週期裡面保持自己繼續管理，每年收收入百分之一點幾的管理費，這個管理費還是挺慷慨的。
原因很簡單，因爲只有給一個好的管理費，運營企業才能把這個事做好，這是第一方面。第二方面，只有一個比較厚的管理費，才能使得某家企業運營出現問題之後，我拿這個錢可以聘其他企業幫我管，這對企業盤活存量、保持控制權各方面都是非常有價值的。
包括產業資本、產業金融，我覺得這一塊做得最好的企業肯定是普洛斯，它的各項工具，無論是境內還是境外，絕對是國內企業學習和參考的對象。在商業板塊大家言必稱凱德，但是普洛斯干的很多事都是凱德沒有幹過的。在這裡面無論是CMBS、REITs以及其他的資本運作，我們也爲普洛斯提供了很多服務，我們也借鑑他們的方法用在爲其他客戶服務的項目裡面。
剛纔簡單報告了國內REITs的發行和市場情況，後面給大家說說更多的維度，比如說一個REITs定價是怎麼定的，如果一個企業做REITs，什麼樣的企業更受歡迎？現在國內的公募REITs開放才4年左右的時間，這個情況下，REITs的投資人還是偏穩健收益、偏固收的投資爲主。
REITs是一個權益投資，不需要擔保，也不需要提供增信什麼的，但是投資人現在還是以追求相對穩定的保險、券商自營爲主，不是投股票的投資人。在這個基礎上，大家看到保險和券商以及產業資本，大約各佔了整個REITs市場的35%、26%和26%。雖然是公募REITs，散戶很少，散戶只佔10%左右，還是機構投資人市場，這和海外其實是一樣的。決定一個REITs資產的價值的東西是兩個因素，一個是未來每年能賺多少淨租金，第二個是我用什麼樣的折現率折回來。從簡單的數學公式來說，能賺的租金越多，估值越高，折現率越小，估值越高。
所以對整個REITs市場來說，折現率對大家是非常有利的，因爲過去兩年始終處於降息週期，估計明年10年期國債再降20BP不成問題，全球都在降息週期裡面。所以對於投資人關注折現率這部分，使得大家會投REITs，REITs的估值會繼續提升。
在淨租金這方面，這就得看不同的資產，因爲不同的REITs資產類型未來3到5年甚至更長期的租金穩定性差別是非常大的，現在估值給得比較高的，是投資人覺得最穩的資產，包括保租房，你給3.6%的收益率投資人都很高興。包括現在的儲能發電類的項目，還有水電氣熱，未來沒有什麼增長，但是涉及民生，原則上不會往下走的資產類型，現在估值都會比較高。同時包括產業園、倉儲物流、消費基礎設施就開始逐漸分化了，裡面有些估值會給的還不錯，有些估值就有壓力。
如果從整個回報的角度來說，拿明年預測能獲得多少分紅，除以今天的股票價格，現在保租房是3.67%，產業不動產是5.3%，消費基礎設施5.35%，產業不動產和消費基礎設施的回報率是差不多的，現在這個分紅率減掉10年期國債，有3.24%的溢價，歷史上最高的是3.68%，歷史上平均是1.44%，說明現在這兩個領域的REITs是值得投資的，當然也有很多投資人在涌入。
擁抱產業不動產公募REITs的時代機遇，站在企業的角度來說，還是要充分發揮它的相關作用。但記住一點，REITs時代對於產業不動產造成的影響，和對消費不動產是一樣的，淨租金決定你的價格，沒有REITs之前地段決定你的價格，現在有了REITs之後，地段決定你的租金，租金水平決定你的價格，如果地段好，你的淨租金上不去，你也不值錢，如果你的地段不那麼好，因爲你的招租和運營能力比較好，你把它的租金拉上去了，它會更值錢，它是把地段和資產之間的關係變成了間接關係，資產管理能力決定了一切。當然也要做好法律相關的要求，這一點我就不細說了。
站在投資的角度來說，有共性的，有一些趨勢上的東西。第一是利率下行的大週期下，假設其他的條件不變，REITs的價格肯定是上漲的，這是一個共識性的東西。
第二，投資人結構的變化可能會帶動未來二級市場趨勢性變化。現在的投資人是以偏固定收益、偏穩定投資人爲主，這些投資人會非常重視你的資產穩定性，但對資產的成長性不太注重。隨着越來越多的不動產投資人和權益投資人進來以後，大家會越來越多的關注不動產投資的資金收益率，這樣好的資產會獲得越來越好的估值。
第三，現在因爲市場水太淺，規模大的REITs、資產分散的REITs沒有出現龍頭的溢價，參考國際經驗，隨着REITs池子越來越大，水越來越深，以後資產分散的REITs、資產規模越大的REITs，它的收益率會越高。比如購物中心未來REIT可能會有幾十只，不過頭部會集中在5只這樣；產業園也類似。
大家一定要記住，REITs是投融管退的最後一環，沒有REITs之前，講投融管退，除了大宗資產銷售這條路之外，其他的是走不通的。有了REITs之後，投融管退能通了，整個鏈條裡面需要想的內容就和以前不一樣了，所以講REITs不要只想着REITs。
（作者：李耀光爲中金基金副總經理、董事總經理 來源：2024觀點產業年會）
內容整理 | 孫 益
編輯｜孫 益
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