暖氣不暖房東不管 租客該怎麼辦

隨着冬季供暖開始，有租戶會遇到租住的房屋暖氣不暖的糟心事。遇到這種情況，該怎麼做才能妥善解決問題？

暖氣供暖溫度是否達標如何認定

按照國家《住宅設計規範》（GB50096-2011）和《民用建築供暖通風與空氣調節設計規範》（GB50736-2012），採暖期的正常天氣情況下室外平均溫度高於-7.6℃時，對於符合現行國家住宅設計範圍要求的住宅或經過建築維護結構和供暖系統改造的住宅，臥室、起居室的溫度不低於18℃。

就北京而言，《北京市居民供熱採暖合同(按面積計費版)》規定：採暖期內，在正常天氣情況下，供熱人應保證用熱人臥室、起居室溫度不低於18℃。

出現暖氣不暖的問題，租戶應找誰解決

在房屋租賃期間，房東有保證房屋適租的義務，而屋內暖氣不暖可能會影響到租戶的正常租住使用需求。當發現冬季供暖不給力時，租戶應及時向房東反映，與房東共同協商解決。

若是自用部分暖氣設備有故障，可以要求房東履行維修或者更換暖氣設備的義務。如果系因熱力不足或暖氣設備業主共用部分存在故障，可以找物業或撥打熱力公司服務電話求助，由相關技術人員進行檢查、維修、調試。如果物業或熱力公司不予理睬，可以撥打12345政務服務便民熱線反映或向政府相關監管部門、主管部門投訴。

若通過以上途徑解決未果，租戶可以蒐集保留好相關證據，向人民法院依法提起民事訴訟。

租戶應當如何舉證證明暖氣供暖溫度不達標

在民事訴訟案件中，租戶大多以室內暖氣不暖爲由主張房東違約，要求房東賠償違約金並減少或拒付租金。

值得關注的是，在司法實踐中，租戶自行測量的溫度記錄通常都難以被採納，具有證明力的溫度測試方式主要包括：一是由熱力公司或監管部門的工作人員上門測量室溫並出具書面測量記錄，測溫單上清晰記錄測溫時間、地點、室內溫度及供暖問題的詳細情況；二是委託中立的第三方專業鑑定機構進行測溫並予以公證。

如果暖氣不暖租戶能否少交或免交租金

根據《中華人民共和國民法典》第七百一十三條：承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

因此，若租戶能舉證證明確實存在室內暖氣溫度不達標的情況，且暖氣不暖系因屋內暖氣設備故障等原因所致，可以要求房東在合理期限內進行維修。如果房東沒有履行維修義務，租戶可以找相關技術人員進行維修，所支出的費用由房東負擔。維修後仍不達標的，可與房東協商通過替代供熱方案解決，替代方案仍無法解決的，暖氣不熱足以影響租戶正常居住使用的，還可根據實際情況減少租金或延長租期。

對於房東而言，其與熱力公司之間存在供熱服務合同關係，若房東有充分證據證明確因熱力公司原因致使供暖溫度不達標的，可向熱力公司申請退費。

文/張競丹汪希（北京市第三中級人民法院）