“氣球貸”重出江湖，監管部門火速關注

7月17日，國家金融監管總局深圳監管局(下稱深圳金融監管局)發佈消費提示，提醒消費者理性選擇“氣球貸”“輕鬆供”等新型房貸產品,並分析了這類產品的特點及優劣勢。

6月初，第一財經曾針對“氣球貸”“輕鬆供”等新型房貸產品進行獨家報道（詳見《房貸還款方式卷出新花樣，"先息後本"重出江湖遇冷》）。這類產品採用創新的“先息後本”還款模式，前期月供壓力更小，但還款後期壓力大，且整體利息將有一定上浮。

新型房貸產品還款模式不同

此次監管重點關注了 “氣球貸”“輕鬆供”等新型房貸產品。據第一財經記者6月初調研，5月底平安銀行等機構重點宣傳的幾類“特色還款方式”，其中便包括“氣球貸”。 該產品主要針對個人商住兩用房按揭業務，模式爲借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。

除平安銀行外，建設銀行、工商銀行、郵儲銀行等多家銀行也有新型房貸產品存在。例如建設銀行的“輕鬆供”，記者6月初從該行客戶經理處獲悉，輕鬆供”最長可選擇24個月期限，在此期間每個月本金部分只需要1元，按月繳納利息。剩餘本金將順延至第三年償還。

近期，記者再次走訪了廣東多家此前有新型房貸產品的銀行，大多客戶經理表示，目前這類還款方式仍可辦理。

深圳金融監管局認爲，這類新型房貸產品的還款方式不同，例如，“氣球貸”是先歸還貸款利息，最後一期一次性償還本金；而“等額本息”“等額本金”等傳統產品則是每月固定償還相關貸款，包括貸款的本金和所產生的利息，但兩者在計息方式和貸款成本上存在差異。

記者以上述“氣球貸”還款方式測算，假設貸款100萬元、還款期限5年，年化利率5%。等額本息法下，月供爲18871元；而如選擇“氣球貸”的還款模式，則月供爲6599元（除最後一期外），遠低於前者。

但整體看，採用等額本息法，客戶需要支付的利息爲13.2萬元，而“氣球貸”需要支付的利息爲23.08萬元，相差約10萬元。

“不同產品各有優劣。”深圳金融監管局在消費提示中稱，“氣球貸”“輕鬆供”等新型產品的前期還款金額較低，但中後期將大幅增加，有的甚至需要一次性償還全部本金，雖然減輕了前期的資金壓力，但要求消費者在未來有更多的可支配資金。相較而言，“等額本息”“等額本金”等傳統產品前期還款金額較高，但支出預期更加清晰穩定。

監管提示

對於該產品是否合規，此前業內存在一定討論。

資深金融監管政策專家周毅欽對第一財經記者表示，此前在房地產政策趨嚴時，“先息後本”的還款方式確實有一定的打擦邊球嫌疑。但近年來，房貸政策不斷放鬆，商業銀行在合法合規的大前提下，在自身經營權限內，可以對個人住房貸款業務進行金融創新。易居研究院研究總監嚴躍進認爲此類創新的關鍵在於，能否和還款能力匹配且不出現違約風險。建議風控能力強且信貸質量管控能力強的銀行，可以進行試點和營銷。

此次深圳金融監管局雖然提示消費者理性選擇，但同時也提及部分銀行機構推出“氣球貸”“輕鬆供”等新型房貸產品，加上“等額本息”“等額本金”等常見的房貸組合，爲消費者提供更加靈活的住房按揭還款方式。有銀行業內人士認爲，這一表述方式基本是默認該產品是暫時具備合規性的。

在此次發佈的消費提示中，深圳金融監管局建議，消費者在選擇貸款產品前，請務必認真閱讀產品介紹以及合同文本，充分了解產品的運作模式、還款方式、利息計算等重要內容。不同還款方式產生的利息數額不同，消費者可以計算對比各款產品所產生的利息成本，擇優選擇。

值得注意的是，此次監管方面也關注了貸後逾期問題。深圳金融監管局建議消費者，在使用相關房貸產品後，養成良好信用習慣，根據合同約定按期償還借款，避免逾期。如果出現需要提前還款、協商還款等情況，請通過合理渠道申請或表達訴求，積極同金融機構協商解決。當發生糾紛，可以尋求調解組織幫助，切勿聽信“債務免除”“徵信修復”等虛假廣告宣傳。