“去庫存”壓力下 部分城市“商改住”破冰

在商辦類項目“去庫存”承壓的背景下，一些城市“商改住”破冰。海口、上海、深圳等城市在土地市場出現“商改住”的案例，並且地塊身價隨之上漲。7月16日，海南海口灣核心濱海區A0702地塊概念設計方案徵集結果出爐，距離其上市的步伐越來越近。此外，熱點二線城市長沙允許“去化”存在困難的公寓改爲住宅，山西大同、海南萬寧也分別爲化解非住宅庫存推行“商改住”及視同住宅待遇的政策。

由於房地產市場供求關係發生重大變化，商品房尤其是商辦項目銷售持續下滑、庫存高企。在此背景之下，自2017年以來的嚴禁“商改住”的舉措在部分城市有所鬆動。不過，在業內人士看來，存量非住宅物業調整爲住宅的難度較大，“商改住”大規模調整的可能性不大。

土地市場頻現“商改住”

近日，部分城市的土地市場出現“商改住”的現象。7月16日，備受關注的海口灣核心濱海區A0702地塊又有新消息。當天，海口市自然資源和規劃局公佈了該地塊概念設計方案徵集結果。7月8日，海口開始啓動該地塊的控規修改工作。

根據此前A0702地塊規劃修改公示，地塊用地性質由原旅館用地調整爲二類城鎮住宅/商業/城鎮社區服務設施混合用地。修改後住宅建築量佔比達85%，商業及配套設施建築量佔比15%。

值得關注的是，海口灣核心濱海區A0702地塊也出現在海口市2024年度住宅供應計劃中。業內預期不久將正式推向市場，屆時必將成爲海口土地市場的熱點。

此外，7月5日，在上海2024年第四批住宅用地出讓公告中，原小米地塊（徐彙區斜土街道xh128D-07地塊）以住宅用地性質重新亮相，出讓面積1.67公頃，容積率2.2，擬以招掛複合形式出讓。

該地塊曾在2021年由小米全資子公司競得，當時作爲商業辦公用地，成交價15.5億元，摺合樓面價31001元/平方米。而在經歷政府收儲後重新上架，調整爲住宅用地後，該宗地塊起始價爲36.96億元，起始樓面價約10.08萬元/平方米。事實上，在上海，樓面價超過10萬元/平方米的地塊並不多見。地塊“商改住”之後，身價出現上漲。

除此之外，深圳、杭州也有地塊出現“商改住”的案例。比如，7月7日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發佈通告，爲加大居住用地供應，促進後海片區職住平衡，擬對“后海灣-東角頭地區”法定圖則DU10、DU13開發控制單元調整爲“商業服務業用地+二類居住用地”。而此前這兩宗地塊爲商業服務業設施用地。

長沙支持房企將未出售公寓改成住宅

值得關注的是，7月2日，由長沙市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整爲住宅有關事項的通知》引起廣場的廣泛關注。長沙爲加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存，明確支持符合條件的公寓調整爲住宅，以緩解商業辦公（公寓）項目的高庫存壓力。

長沙明確，暫停新的公寓等類住宅項目規劃審批；已完成項目總平面圖審批，但開發“去化”存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可按程序調整爲住宅；無法滿足套型住宅設計要求的小戶型公寓，不得進行調整。

而此前“商改住”在長沙已有案例，包括對長房星城天地和龍湖春江酈城兩個項目進行了“商改住”的規劃調整。2023年12月，長沙市自然資源和規劃局發佈了龍湖春江酈城項目總圖變更公示，其中的20#棟由原先的公寓調整成爲住宅。今年5月9日長沙市自然資源和規劃局發佈了星城天地項目的批前公示，根據公示內容，星城天地項目B#棟由服務型公寓變更爲住宅。

“類住宅”通常指的是在住宅限購政策下，部分商業服務類項目被設計成類似住宅的形式進行銷售，如 酒店式公寓、 公寓式辦公等。此前這一做法也被稱爲“商改住”。事實上，“商改住”政策的出臺主要是爲了緩解商辦物業尤其是公寓的庫存壓力。據湖南中原研究院統計，截至今年5月，長沙內五區商務公寓的庫存量達到了135萬平方米，去化週期達58個月，整體存量積壓。

對於長沙此舉，易居研究院研究總監嚴躍進認爲，此類“商改住”的前提之一是房企名下未出售的類住宅，而不是業主現在持有的二手房類住宅。換言之，這主要是從房企去庫存角度進行的。

除長沙外，還有一些城市也在推行“商改住”相關政策。6月，據山西大同市政府官網消息，大同發佈《關於加快化解非住宅商品房庫存方案》，在諸多去庫存措施中提到，最受關注的是，對已出讓但尚未開發建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用於國家支持的項目，經批准可按“商改住”進行規劃修改，並可適當降低商住配比。同時，爲盤活存量非住宅商品房資源，對已竣工未售出的非住宅商品房項目，可通過收購、長租等方式用作高層次人才公寓、“創客空間”或其他公共服務設施。

此外，6月底，海南萬寧市發佈《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，與上述城市不同的是，爲了加速去庫存，提出商辦類商品房參照住宅管理，享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。

業內：“商改住”大規模調整可能性不大

早在2017年北京出臺針對商辦項目調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其後，嚴禁“商改住”。不過，近年來，由於房地產市場供求關係發生重大變化，商品房銷售持續下滑、庫存高企。今年4月30日，中央政治局會議在房地產相關表述中首次提出，要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

隨着商辦類項目庫存的高企，一些城市在“商改住”方面破冰。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近日，包括上海、杭州、深圳、長沙、昆明等熱點城市相繼發佈“商辦改住宅”的政策，或將待供應土地從商辦改爲商住/住宅，或將已建成或在建的商業物業改爲住宅。主要是因爲近年來商辦過剩很突出，在售去化週期普遍高達30個月或幾年，開發商紛紛大尺度打折促銷，惡化了投資環境，不利於開發商回籠資金和緩解資金鍊緊張。

李宇嘉認爲，在滿足居民住房期待、打造“好房子”和提高居住品質的背景下，需要增加居住用地供應；同時，不是將商辦用地全部改爲住宅，而是部分改爲學校、綠地等公共設施，這樣有助於平衡住宅用地對於公共設施的需求。

“商業用地調整爲居住功能需要考慮片區規劃定位，要符合國土空間規劃要求，同時要滿足宅地供應指標，還要考慮到住宅項目所需要的公共配套設施能否落地，而且涉及消防安全和公共服務設施，因此，存量非住宅物業調整爲住宅的難度更大。”李宇嘉認爲，雖然部分地塊可能會實現調整，但由於受片區規劃管控和國土空間規劃的限制，以及地方對招商引資和產業導入的要求，公共配套設施的要求等影響。“商改住”大規模調整的可能性不大。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 趙琳