“取消公攤”引熱議，套內面積計價與建築面積計價有何不同？

套內面積計價與建築面積計價有何不同？

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新京報貝殼財經記者 段文平 編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁

近日，“取消公攤”成爲熱門話題並登上微博熱搜，尤其是河北張家口市發文逐步推進“取消公攤”以及湖南衡陽市提出“實行套內建築面積計價”，引起了民衆的廣泛討論與關注。

不止是張家口市、衡陽市，去年以來，合肥市、湘潭市、肇慶市以及廣西壯族自治區等地，也都提出過要探索套內面積計價。

值得關注的是，套內面積計價與建築面積計價有什麼不同？建築面積計價存在着哪些問題與誤解？公攤能被取消嗎？套內面積計價會給購房者帶來哪些利好？

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釐清：

“取消公攤”實際應爲按套內面積計價

近日，河北省張家口市住房和城鄉建設局等四部門聯合發佈關於印發《關於推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知。其中提到，落實取消普通住宅和非普通住宅標準相關政策，取消商品房銷售價格限價機制。鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

對此，張家口市住房和城鄉建設局工作人員表示，目前只是一個指導性意見，“具體的政策還沒下來。”

不同於一些城市提出“實行套內面積計價”，張家口市的“取消公攤”，引起了討論，有網友認爲表述不太嚴謹。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“取消公攤”應該就是按照套內面積計價，但是並不意味着公攤面積就沒有了，因爲電梯井、樓梯間等公攤面積是客觀存在，這部分的成本，不太可能由開發商單獨來承擔。

中原地產首席分析師張大偉也表示，公攤是客觀存在的，老百姓真正詬病的是公攤的不透明、不一致。“公攤是不可能取消的，公攤代表了生活品質。如果沒有公攤，開發商可能會做成10戶共用一個電梯，生活品質大大下降。衡陽等地並不是取消公攤，只是改變計價模式，但並不會改變實際交易習慣，因爲房本上登記的依然是建築面積，土地出讓通常也是按建築面積來計算的。”

12月12日，據“衡陽發佈”官方公衆號披露，湖南省衡陽市多個部門聯合發佈《關於全市商品房銷售實行套內建築面積計價的通知》，通知指出，套內建築面積即專有建築面積，由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽臺建築面積三部分組成。房地產開發企業在簽訂商品房網籤合同時，應與購房人約定按套內建築面積（專有建築面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建築面積和套內建築面積價格作爲處理面積糾紛的計價依據。房地產權利人對建築物專有部分以外的共有部分依法享有的權利及承擔的義務，不因商品房銷售計價方式變化而受到影響。

根據通知，在衡陽市行政區域內，房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房按套內建築面積進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內建築面積單價保持一致。

近日，廣西也指出，引導市場按住房套內面積計價銷售。今年9月份，湖南省湘潭市也發文明確，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

今年4月份，廣東省肇慶市7部門聯合發文，其中提出，推動房地產開發企業依法規範、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。而在去年，合肥市在召開研究謀劃全市房地產工作的專題會議時也指出，爲避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

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實質：

“只是計價方式不同，總價不變”

目前，我國商品房銷售主要採取建築面積計價。建築面積與套內建築面積有何區別？

所謂套內建築面積，是由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和陽臺建築面積三部分組成。建築面積則包含了套內建築面積以及公攤面積。公攤一般包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及爲整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。

一般來說，公攤面積佔總建築面積的20%–30%之間，但具體的佔比根據房屋類型和樓層高度有所不同，相比洋房產品，高層產品的公攤面積會高一些。

事實上，我國個別城市已經按照套內建築面積計價執行多年。早在2002年，重慶市人大常委會通過《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中第十三條明確，商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作爲處理糾紛的計價依據。

2003年12月1日，北京開始執行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內建築面積計價。

在北京住建委公示的住宅價格信息以及新版《北京市商品房預售合同》裡，均標明建築面積、套內面積以及對應的價格。

不過在實際的宣傳、價格展示中，北京開發商、房產經紀機構多以建築面積計價。

需要指出的是，無論是按照建築面積計價還是套內面積計價，只是兩種不同的計算方式，對於購房者來說，總價一樣，購房成本並未發生明顯變化。

以北京住建委公示的某樓盤房源爲例，一套建築面積79.37平方米的房源，按建築面積擬售單價59050元/平方米；套內面積61.90平方米，按套內面積擬售單價75715.65元/平方米。兩者總價均約爲468.68萬元。

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影響：

套內面積計價使公攤更加透明，利好購房者

既然總價一樣，對於購房者來說，按套內建築面積計價又會有哪些利好呢？爲何“取消公攤”會引起強烈關注？

採用“建築面積”作爲計價基礎，這意味着購房者所支付的面積包括了套內面積以及公攤面積。但是，由於房產面積測量涉及高度的專業性和複雜性，尤其是公共部位，這使得公攤面積出現不透明的現象。

張大偉表示，出現“取消公攤”的聲音，是因爲過去很多地方開發商缺少監管，期房銷售樣板間和交付的出現不一致，導致購房者誤以爲是因爲公攤所致。“公攤不是問題，問題是不透明的公攤”。

張大偉進一步說，確實有少數公攤比較高的特例，但都是因爲規劃政策約束導致。如果“所見即所得”，樣板間和交付一致，老百姓買房清清楚楚，知道自己買的是什麼，就不存在爭議了。所以，關鍵是公攤要透明，樣板間要“所見即所得”。

如果按套內建築面積計價，購房者會有哪些利好，對於行業透明度有哪些提升？李宇嘉表示，如果只是按照建築面積計價，購房者並不知道公攤面積是多少；如果按套內面積計價，就能知道得房率有多高，從而可以對比、選擇那些公攤佔比較小的項目。“過去開發商偷換概念，做大公攤，如果有了比較與競爭，會倒逼開發商節約公攤，這對購房者是一項利好。”

不過李宇嘉也指出，物業管理費還是會按照建築面積計價，諸如樓道打掃等，這是屬於公攤的內容。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，計價方式的變化對房價的影響較小，但按套內面積計價有利於購房者更直觀地瞭解實際價格，減少信息不對稱引發的糾紛，促進商品房銷售行爲進一步規範，預計後續將有更多城市跟進出臺相關規定。

值班編輯 康嘻嘻

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