權利變換爭議大 影響都更成敗關鍵

都市更新一直都是臺灣城市發展面臨的重要議題。（王莫昀攝）

當代法律：都市更新與再生刻不容緩

編者按：都市更新一直都是臺灣城市發展面臨的重要議題，2020年5月6日修正公佈《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、2021年5月28日修正公佈《都市更新條例》、2023年1月10日修正公佈《平均地權條例》，構築了都市更新的新風貌，然而都市更新的同意門檻及權利變換的複雜都增加了其難度。《當代法律》第十五期以「都市更新與再生刻不容緩」主題，邀請專家學者針對此議題加以分析，希冀能對加速我國都市更新與都市再生有所裨益。

臺灣地區之都市，歷經數十年來發展，環境老化，都市機能衰頹的現象已呈現在許多地至爲明顯。加強推動都市更新，以促進都市土地有計劃之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，實有其必要性。

然都市更新事業關係人民權利義務至深且巨，可說是都市計劃事業中，最艱辛複雜的一環，現行都市計劃法僅有原則性之規定，無法肆應實際推動需要，爰特制定「都市更新條例」（下稱都更條例）期以建立一套完備的法規，指引都市更新應遵循之基本方式與途徑，有效推動都市更新。都更條例第43條第1項規定：「都市更新事業計劃範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。」第2項：「以區段徵收方式實施都市更新事業時，抵價地總面積佔徵收總面積之比率，由主管機關考量實際情形定之。」

依本規定可知，都市更新事業實施方式可以「權利變換」、「徵收」、「區段徵收」、「市地重劃方式」、「協議合建」或「其他方式」爲之。換言之，權利變換爲都市更新事業實施方式之一種。學理認爲，都市更新條例，主要乃以規範重建方式之都市更新事業爲中心，並以權利變換方式實施都市更新業作爲立法之軸心權利變換方式實施都市更新事業之共同負擔，可分爲：1.更新重建不足土地與工程費用2.權利變換費用3.貸款利息4.稅捐5.管理費用6.都市更新事業計劃載明之都市計劃變更負擔7.申請各項建築容積獎勵8.容積移轉所支付之費用。

上述之共同負擔乃系由實施先行墊付，再由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比率、都市計劃規定與其相對投入及受益情形，計算共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付予實施者。都市更新之權利變換乃爲參與都市更新最關心之議題，亦是影響都市更新成敗或是最具爭議之議題。由於臺灣地區之都市，歷經數十年來發展，尤其是首善之區的臺北市房屋老舊問題嚴重，加強推動都市更新，其必要性顯著，然如何進行此都市更新，則須將相關配套建構完整。（作者爲中原大學法學院院長）