讓大家失望了，9月LPR沒變！小碎步救市，樓市已徹底擺爛？

繼上月調整後，本月LPR暫時不變。

9月20日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐：1年期LPR爲3.65%，5年期以上LPR爲4.3%，均與上月持平。

此次LPR按兵不動，與業內預期一致。首先，決定LPR走向的“麻辣粉”（公開市場操作利率MLF）並未調整；其次，8月MLF和LPR同步下調，對經濟和樓市的影響有待進一步觀察。

長遠來看，業內人士預測，年內LPR還有下調空間，一方面是穩增長的大趨勢下，爲了擴投資強消費，降息是主流，尤其是房地產支柱行業持續低迷，信貸刺激仍有發揮空間。

另一方面，主流銀行迎來年內第二波降息，集體調低存款利率，預計LPR還有下行空間。

回顧今年前三季度，LPR已經歷三輪下調，5年期利率從4.65%降至4.3%，降幅爲0.35%。對比2015年五次降息來看，力度和幅度都更弱。

9月已過大半，從疲軟的市場來看，史上最低房貸利率也救不活當前的樓市。

在買漲不買跌的傳統認知裡，持幣待購的買家普遍相信，房價和利率還有進一步下調空間。

上月LPR下降，依舊無法扭轉樓市疲態

上週，國家統計局發佈了8月樓市數據，比7月還要慘，不論投資端還是銷售端，均處於歷史低位。

先看看各方面數據指標：

1）房地產開發投資同比下跌13.8%，跌幅較7月擴大1.5%；

2）商品房銷售面積同比下跌22.6%，因爲去年同期基數較小，跌幅較7月收窄6.3%；

3）全國土地購置面積同比下跌56.6%，跌幅較7月擴大9.3%；

4）國房景氣指數由7月的95.3下跌至95.07，刷新2016年初以來最低水平；

5）一線城市房價環比微漲，二三線新房和二手房雙降，降幅較7月擴大；

6）房價環比下跌城市數量，創2015年3月以來新高；

雖然8月LPR下調15個基點，爲金九添了一把“火”，但樓市顯然已擺爛，9月成交恐怕比8月還要難看。

以廣州和佛山爲例，據本站房產數據中心統計，新房網籤連續兩週處於低谷。截至9月18日，佛山新房成交面積較上月同期下降10%，廣州市場同樣疲態盡顯。

不僅廣佛，全國樓市都散發着凜冽的寒氣。

據中指院監測，9月前兩週，重點監測城市商品住宅成交面積，同比降幅仍超20%，傳統“金九”大概率又要失約了。

新一輪救市又來了，瘋狂試探政策底線

樓市復甦達不到預期，救市政策就不會停。

進入9月，樓市鬆綁的力度和尺度越來越大，其中不乏一線城市和新一線城市，通過取消限購和限價等手段，瘋狂實探政策底線。

上週，蘇州宣佈取消限購，在全國範圍引起巨大反響，一度被解讀爲樓市全面鬆綁的一大信號。緊接着，青島也跟着出新政。

沒想到，蘇州看房團的大巴已發車，政策卻被叫停了，看房團秒變旅行團。與此同時，青島“二手住房不再限購”表述也被刪除，再現新政“一日遊”鬧劇。

從南京到蘇州，再到青島，我們大致也能摸清到政策的底線在哪，鬆綁可以，但不能毫無底線徹底放開。

以佛山爲例，今年5月的二手房不限購新政，僅針對滿5年二手，一方面保留了限購政策的延續性，另一方面也釋放了一部分市場活力。雖然影響範圍有限，但該政策顯然更符合房地產調控長效機制。

南京和青島的措施略顯激進，直接宣佈二手房不限購，步子邁得太大，觸碰到調控底線，臨時被召回也是必然結果。

事實上，每逢樓市下行週期，新政就像擠牙膏一樣，小步鬆綁試探市場，避免用力過度，把穩樓市變成刺激樓市非理性增長。

當樓市越救越差的時候，大招或許纔會出手，官方的政策工具箱，還有很大發揮空間~

上週，一線城市的廣州終於鬆口，放寬新房限價政策，新備案項目價格由原來的上下浮動6%，調整爲上浮10%、下浮20%，爲漲價和跌價都預留了更大的空間。

只不過，允許跌價的空間更大，滿足開發商在“金九銀十”促銷衝業績的計劃。對開發商來說，當前市場環境下，活下去比利潤更重要，保銷量比保價格更重要。

由此來看，本輪政策鬆綁的力度更加剋制，相對來說，樓市復甦也是一個漫長的過程。

中期業績會上，多位房企大佬也表態，樓市仍在底部盤整，恢復是一個緩慢的過程；中樑聯席總裁何劍表示，樓市將於明年3月、4月回暖；而碧桂園總裁莫斌更加謹慎，預測樓市明年6月30日回暖。

賣一套虧一套，特價房也沒下跌空間了？

金九銀十是傳統促銷季，現實卻是：房價連續降了一年後，還有多少降價空間？

從佛山來看，主城區大部分樓盤，特價房源價格基本已到底，不少項目更是貼着地價賣，出一套虧一套。

時至今日，佛山各個板塊的底部價格已出現，三山新城2.1萬起、祖廟2萬起、綠島湖1.3萬起、張槎1.5萬起、佛山新城1.6萬起......幾乎貼近了各板塊地價。

在跌無可跌的情況下，倒逼開發商不斷升級營銷手段。

想上車首付卻不夠？開發商借你一成；擔心樓盤爛尾收不到房？有盤推出0月供，交樓再供房，解決客戶後顧之憂。

有開發商通過“現房節”的營銷動作，撬動潛在購房者；也有廣州某開發商，直接請來“專業人士”，試圖扭轉“風向”。

*網傳廣州南沙某盤售樓部

以前，開發商在售樓部坐等客戶上門。如今，哪人多哪就有賣樓攤檔，菜市場、公園、農家樂.....甚至農田裡，也有策劃的身影；即使是打車，後座也能看到樓書，一邊賣房一邊開着滴滴的中介，不在少數。

然而，大多數人對降價中的樓市，仍然持觀望態度，“你不買我不買，房價還能降兩百”，沉迷於“羊了個羊”，也不願意薅開發商羊毛。

在他們看來，年底是開發商衝刺業績的關鍵時期，折扣和促銷力度可能會更大。

全民都在等樓市大招？

不得不說，當前小碎步的救市節奏，對樓市的刺激作用相當有限，“欲出還羞”的試探性政策，反而加劇了觀望心態。

如今的樓市，已陷入多方博弈的狀態，特別是蘇州青島新政一日遊後，誰也無法預料樓市大招何時出、還會不會出。

博弈的背後，其實是尋求一個市場的平衡點，也就是穩樓市最終的預期——房價和銷量同步保持平穩。

目前，二手帶押入戶、現房銷售、棚改房票模式等長效機制正在建立，對市場的促進作用還有待觀察。從目前行情來看，整個四季度仍將是促銷爲主。