REITs市場的價值與價格

《臺灣銀行家》第180期 2024年臺灣金融生活調查（臺灣金融研訓院）

金融市場的核心功能之一是發現價格，但REITs在臺灣，卻因價格與價值無法連動而無法充分發揮潛力。儘管REITs天生具備穩定現金流與價值存續性，但在市場交易的活絡度、透明化程度，以及投資者保障等關鍵面向上，依然停滯不前。

陳彥良解釋，臺灣REITs掛牌市場的尷尬現狀在於，次級市場交易不足以反映價格真實價值。儘管信託架構要求REITs每年分配超過90％的收益，確保穩定回報，但折價現象仍然頻繁出現。一些投資人雖看到折價機會，卻因市場不夠活絡而裹足不前，形成了功能性缺失的「假市場」。相較之下，新加坡與日本的REITs不僅可以透過再募集資金進一步擴張規模，還因市場透明與管理能力強而持續壯大。

目前臺灣REITs的發展受限於交易成本與資產標的吸引力不足，公共建設雖具證券化潛力，但若無法提供至少3％的穩定收益率，就難以吸引包括保險資金在內的長期投資者。突破之道在於打造更專業的不動產投信事業，推動資產多元化，並引入造市機制與指數化商品，使次級市場活絡起來，爲投資者提供清晰的參考基準與交易便利。

REITs的活絡不僅在於制度上的改革，更需要資產標的與商業模式的創新。陳彥良舉例，或可將一些非傳統資產納入證券化範圍，例如實現生老病死一條龍服務設施，軟硬體資源相輔相成。這種轉型不僅提升了金融資產的吸引力，更透過不同標的間的黏着效應，爲市場創造新的發展動能。

陳彥良重申，金融不是魔術，但可以轉換創造誘因，換句話說，金融無法憑空創造價值，但可以通過轉換與黏着，將價值體現爲價格。REITs作爲資產管理的重要工具，若能透過政策與市場雙管齊下，提升交易透明度與活絡度，將有望成爲臺灣資本市場的新亮點。金融市場的發展最終需迴歸於價值創造，而這一過程中，金融機構與政策的協同作用將是關鍵，期待臺灣躍升亞洲資產管理新星。

陳彥良的職業旅程，從金融法制學者到金管會副主委，充滿了對法律與金融的深刻理解與實踐。他坦言，自己一直在探索法律規範與創新之間的平衡。作爲學者時，他思考的是如何讓法律更好地服務金融市場；轉到金管會後，他則面對如何在現實中運用這些規範來應對複雜的金融創新挑戰。過去在法學領域，他形容自己是「歷史學家」，因爲所學的是過去的判決，但進入金管會後，他發現自己正在創造歷史。

在金管會服務的過程，他就像老練的駕駛，不會像初學者同時踩下剎車及油門。但面對風險時，既需要敏銳的判斷力，也需要靈活的技巧來找到安全與速度之間的平衡。這樣的心態深深影響了他在金管會副主委角色中的轉變──從學術的思辨走向實務操作，他逐漸理解到，除了法律與政策，加上團隊的協作，纔是推動改革和創新的關鍵。

作爲一位外部人進入監理的領域，透過與優秀同仁的合作，他不斷調整思維和方法，成爲了更好的領導者，從而帶來了「2.0版本」的陳彥良。在這個不斷變化的金融環境中，這樣的轉變使他更加自信地應對挑戰，持續推動金融監管改革與創新。（四之三；摘自第180期《臺灣銀行家》）