任志強再發長文 六問六答《爲什麼是房地產?》

本站房產訊 繼5月18日發表長文《樓市》暢談對市場看法後，任志強28日晚間再發三千多字長文——《爲什麼是房地產》，六問六答，回答許多人的提問，也談他對房地產的看法。而在三天前的5月26日，據有關媒體報道，潘石屹在一個論壇上談到了“中國房地產是泰坦尼克號，馬上要撞冰山了”，並且提到任志強不懂樓市一說。

一問：富豪排行榜爲什麼那麼多房地產？

1，中國和壟斷資源相關並對市場拍賣的只有土地！（也曾有過煤炭）看看在美國，英國，日本，韓國，俄羅斯等國的首富中爲什麼沒有開發商？因爲當金融，資本，石油，礦產，電訊，平面媒體，電視，網絡媒體，軍工等行業都充分對市場開放時，房地產就不再被關注和唯一了。

2，中國正處於城鎮化的高峰期，且原有的住房條件嚴重滯後於經濟增長和消費需求。所有國家在城鎮化同步發展的階段，房地產也都如此高增長。只是當城鎮化率遠超過75%之後，市場已從一手生產爲主變爲了二手交易爲主和持有物業爲主。如美國約八百多萬套的交易中，新房最高一百多萬套。目前只有六十萬套。而中國近兩年，年均新房約一千萬套，保障約二百多萬套。一手交易遠大於二手交易。只有少數城鎮化率較高的城市，二手略大於一手數量。

3，單位值和總數量大，價值高，產銷集中度高是其他行業非壟斷行業無法相比的。如一個單位少則五、六十米，大則數百米，而非以一米，二米爲單位交易。一個項目少則數萬米，多則數百萬米於一地。總量超過十多億平米。總值超過八萬多億元。也是其他非壟斷商品無法相比的。即使單值利潤率不高，總額也巨大。只是無法與壟斷行業相比。

二問：爲什麼許多非地產爲主的行業也都進入房地產？

1，其實，凡是有壟斷優勢和能成規模發展的行業並非都進入房地產業。（個別是爲解決自身問題，而非爲市場）沒有其他優勢和沒有其他投資渠道的才進入房地產。這是一種市場逐步開放的結果。九八年的住房制度改革是開放的契機。城鎮化的需求則是吸引力。

2，房地產的項目規模化效率則有助於企業規模的快速提升。一個不用依賴於科技創新，就能靠外包服務打開市場的初期階段，還沒有到拼產品技術的白熱化競爭，打開了許多企業進入的大門。尤其是劃撥土地的階段，可以用同樣的資本，更快的擴大規模。

3，房地產有更高的槓桿率。開發企業可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預售之後又能靠預收款和個貸擴大槓桿率。而其他無資產、實物做抵押的行業，就很難將槓桿率放大。

4，非銀行信貸的其他融資還可以用股權入股，股權抵押等多種方式再加大槓桿率。儘管在先全額一次性支付全部土地款之後，這種槓桿率已經被大大壓縮了。尤其是政府監管預售款，銀行延遲個貸發放更嚴重的影響到槓桿率和現金流。但與其他行業相比，負債率還是很高的。

5，工程款按進度結算可以將部分資金壓力轉移到生產單位，如大量備料款，設備款等。有信譽的企業的支付擔保也成爲一種短期、小額融資手段。這些都成爲進入這個行業的＂理由＂。但當市場逐步充分競爭之後，專業與非專業的企業之間的差距就充分顯現了。

三問：爲什麼每次調控槍口都對準房地產？

1，投資是影響經濟增長的重要部分，尤其是計劃經濟的時代。沒有開放市場時，大多建房都列爲基本建設科目。因此自建國以來都是用限制建房投資來調控經濟的。在＂先生產，後生活＂的時代更是如此。一九八八年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大的調控。當經濟高熱，通漲上升時，從壓縮投資入手是最有效的。一九九三年的調控也是如此，也因此有了連續幾年的經濟下滑。

2，同樣在經濟下行時，啓動投資也是最有效的拉動。九七年亞洲金融危機之後，中國要拉動經濟增長，但這時已經是半市場化，而非政府行爲的基本建設方式爲主建房了。於是有了住房制度的改革，讓住房完全市場化，取消福利住房分配。房地產成了突圍的敢死隊。

3，零三年爲防止投資過熱再次將板子打在了房地產的頭上。這次的錯誤在於只看到了房地產市場投資的高增長，卻沒看到基本建設中住房建設的投資快速下降的市場化替代關係。還好一場全球化的傳染病，平息了這次調控。

4，土地招拍掛和分稅制，讓土地財政成爲地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現了政策分岐。地方政府的招商引資和地價上升，再一次讓房地產成爲調控的靶子。卻不知土地的壟斷與供應下降是根源。再一次把板子打錯了地方。

5，零七年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張，但飢餓的市場在土地供給增加時出現了大量的天價地和投資增長。於是年底又來了＂兩防＂的政策。直到寒八年的經濟低谷。

6，對付低谷仍要靠投資拉動，於是有了四萬億。但十大產業振興除了擴大過剩產能之外，幾乎沒用。（高鐵應除外）尤其是不可能讓老百姓拿出手裡的錢。最終還要靠房地產拉動，才能增加民間的消費。並讓市場上了個臺階。儘管後來有了限購、限貸但二零一一年，房地產消費總額第一次超過了食品。

7，歷史上多次的調控都是從投資入手的。尤其是在投資佔GDP的大頭，出口對GDP負貢獻時，更是如此。政府提供公共服務的投資不能動，就只能動房地產了。因此有了馮侖的＂房地產是個夜壺＂的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺，一會扔夜壺的不停的亂摸。甚至不惜違法違規的摸進內衣裡不該摸的地方！

8，市場本是靠價格釋放供求關係的信號，這才能發揮看不見的手的作用。而以價格爲目標的調控，就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求爲手段人爲調節供求關係，更是破壞市場機制。還談什麼市場化？房地產只是政府平衡經濟增減的工具，因爲，這是上下游帶動產業最多的行業，且在投資，信貸，就業，稅收，土地收入上都對政府，社會，財政，GDP影響最大最直接的產業。也直接制約到中國城鎮化增長進程。

四問：爲什麼房地產是支柱產業。

1，非市場化福利分房時代，房地產不是支柱。但住房商品化之後成爲支柱。因此18號文件肯定了其的支柱地位。有人說房地產挷架了中國經濟，卻不知道世界各國都如此。爲什麼評價各國經濟先看股市與房市？尤其是以房產稅爲地方財政收入爲主要來源的國家更是如此。

2，是不是支柱可以看增加值佔GDP的比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下游的拉動，請問除房地產之外有哪個非壟斷單一產業可以與之相比？

3，再看哪個產業能集中這麼大量的民間資本？哪個商品能吸納民衆這麼多的購買力？哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流？哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值？這也是房子能成爲最佳投資品的原因。何況還有增值的收益！當然是經濟與社會發展的支柱了。而且是一根支撐中國經濟增長不可缺少的支柱。也有人稱是不能倒的支柱。

五問：爲什麼是投資的對象？

1，城鎮化導致需求的上升階段，土地資源的稀缺和壟斷，必然讓房屋價值上升。

2，政府不斷改善房屋外面的環境和公共服務，也必然增加房屋的附加值。

3，當資本市場不提供民衆可以用少量投資參與房地產市場發展的紅利的開放式基金時，民衆只好將房子做爲直接投資品。

4，早期個貸的利率與槓桿作用在幫助首次購買剛需解決住房時也在幫助投資者。

5，貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了，也成爲最具抗通脹的投資。

6，股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無其他渠道，只有投資房子一條獨木橋了。

7，任何投資大約都要有技術支撐，而住房不用。

8，許多投資會佔用時間與精力，住房不用，放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。

六問：如今各種評說又集中在房地產？

1，漲漲跌跌的是經濟，越是支柱就越是會隨經濟波動而波動，何需大驚小怪？要救的不是房地產而是經濟。夜壺總是被提來丟去的，哪次不是爲了宏觀經濟？

2，歷年人爲控制違背了市場規律，造成價格的扭曲，也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權力，反倒催生了利用保障中的財產權力謀求暴利的腐敗。以價格爲導向的限制政策，讓降價成爲一部分人的＂夢＂。以爲降價可以爲他們帶來＂幸福＂。

3，許多民衆看不到政府從高房價中獲取了暴利，被政策和媒體將仇恨導向了開發商。當然也有官商勾結的腐敗，更加重了這種仇恨。還有少數不守法的行爲和違約行爲給行業扣上了惡帽子！希望看到這個行業的崩潰。

4，價格信號的扭曲，不能反應市場的正確供求關係；政府多年非市場化調控導致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權利，公共服務與就業條件的差別，讓人口的合理流動變成了選擇性流動。於是城市間開始分化，供求關係也發生了逆轉。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成了必要的自我調整。

5，真的是泡沫破裂嗎？假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的銷量，各國都不會有這麼大的市場。這是破裂嗎？我已說過那些基本面沒變的理由，不需要再重複了。

6，儘管房地產只是夜壺。但政府真的不需要這隻夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會不關注必要的經濟增長與底線嗎？至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升級還有巨大的需求。

我不相信中國會甘願落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢，不管政策如何調整，都需要有個安定、舒適的家。

最終前進的路上不管是冰山火海，都會被時代超越的。