容獎容移變調 掀小宅當道危機

京華城容積移轉與獎勵鬧得滿城風雲，柯文哲前市長有無涉弊，有待檢調找尋更多證據來釐清。個人較關注容積移轉與獎勵，讓不少建商投入興建小宅危機。

容積移轉是緣起美國發展權移轉（Transfer Development Right,TDR），最初用意在當土地被畫爲保育區或古蹟保留區，土地權屬還是私人所有，而政府也不徵收，無形中就剝奪私人土地發展權利。當時美國政府發展ＴＤＲ制度來補償地主，平息不少民怨。

容積移轉可以說是臺灣版的ＴＤＲ，最初用來解決公共設施保留地政府無錢徵收民地問題，就同意給予一定容積，可在市場交易而取得補償，使政府間接取得土地所有權，也興起收購公共設施保留地的行業，向政府申請容積移轉。目前的都市更新或重建案大力推動，有一大部原因來自容積移轉，如北市信義路前ＡＩＴ土地。臺北市最初之所以興起「一坪換一坪」都市更新，個人認爲是容積移轉加獎勵的雙重影響。

容積管制是都市計劃的核心管控工具，管理都市因過度膨脹發展而產生「城市病」，如高房價、交通擁擠、犯罪率高等問題。臺北市的舊市區紛紛拆除重建成爲超高大樓，讓舊市區的公共設施負荷更重、房價更高，就是容積移轉與獎勵的影響，有違容積管制的精神；容積移轉與獎勵已成爲高房價助長因子。

還有一項後遺症值得政府注意。臺北市開發新土地愈來愈困難，建商要推案，就得先收購老屋舊房來重建，但需大量資金方能爲之，因此有些建商會朝都市更新手法，找尋住戶同意來重建。除要求政府給獎勵外，更廣泛地蒐集公共設施保留地容積，讓都市更新案的容積最大化，許多建商投入重建或都市更新，期望獲得最大容積來獲利；過去文林苑如是，現在基泰案如是，未來臺北京華城案或高雄國賓重建案亦如是，容積率一山高過一山。

容積移轉與容積獎勵初衷良善卻變調了，不少建商以老屋重建之名取得容積移轉與容積獎勵，比原舊老建築多出一倍容積，不符合公平正義，讓民衆認爲圖利建商或財團，蓋出的住宅單坪面積都超過百萬，大坪數住宅都號稱億元豪宅。臺北國賓飯店重建或西華飯店重建，都是趕上老屋重建獎勵容積，獲利比經營飯店多。面對這種狀況，政府若不及時踩剎車，除了讓房價繼續飆漲外，市中心會出現更多小宅，滿足想住在市中心的客羣。

這些小宅建案量體大，高雄有建案高達上千戶，若規畫不完善，如機車停車空間不足，又若無良好物業管理，未來很容易變成新的高雄「城中城」，倘若有公共安全意外，傷亡勢必慘重。究其因，恐怕出在建商運用容積移轉與容積獎勵，蓋出總價低、單價高的小宅。規畫不適當的小宅，住戶會認賠出售以脫身，建築恐成爲經濟弱勢族羣的窩居，陷入惡性循環中。政府應及早注意防範。