三四線城市新房去化週期34個月 “5·17”新政後如何去庫存？
每經記者：陳榮浩 每經編輯：魏文藝
降低首付比例、取消房貸利率下限、下調住房公積金利率……
5月17日央行系列房地產金融政策（以下簡稱“5·17”新政）出臺後，一線城市及熱點二線城市的房地產市場反應迅速，看房人數及成交量均有明顯提升。而對於庫存去化壓力相對更大的三四線城市，此次新政落地後，市場又有哪些變化？
5月29日，《每日經濟新聞》記者通過採訪多位三四線城市樓盤置業顧問及房產中介瞭解到，在“5·17”新政之前，不少三四線城市的首套房首付比例已降至20%，此次新政後進一步降至15%，並下調住房公積金貸款利率，以及取消房貸利率下限。
“當前，一二線城市樓市政策仍處於陸續鬆綁狀態，三四線城市基本已全面放開。”上述盤置業顧問及房產中介在接受《每日經濟新聞》記者採訪時均表示。
他們進一步指出，爲了刺激購房者買房，在此次新政基礎上，不少三四線城市還出臺了購房補貼以及提高住房公積金貸款額度等配套政策，來拉動市場。
不過，據《每日經濟新聞》記者瞭解，此次新政對三四線城市房地產市場的影響遠不及熱點城市，雖然也有城市的新房成交量出現反彈，但大多數三四線城市的成交量並未有明顯提升，有些城市的新房日成交量甚至持續在個位數。
“價格低也是吸引力”
“惠州此前是首套房按20%首付，現在降到15%，這對購房者的影響也不是很大，因爲市場上低於15%首付的房源以及開發商墊首付的房源就有一大把，開發商就怕不來買房。”廣東省惠州市的房產中介小劉向《每日經濟新聞》記者如是表示。
小劉進一步指出，雖然從城市能級來看，惠州並不顯眼，但作爲臨近深圳的城市，除了本地購房需求外，外地購房者也不在少數。比如，有的購房者在深圳上班，父母則在惠州養老；有的購房者是看中惠州的海邊環境，買房就是假期過來度假用。
“畢竟價格低也是吸引力。目前，單價一萬元出頭的臨深、沿海帶精裝的房源，可供選擇範圍很大，而且價格相比兩年前已有了明顯回調。”小劉說道。
《每日經濟新聞》記者注意到，從惠州樓市的整體成交情況來看，目前在大灣區各城市中排在前列。據樂有家數據，截至5月28日，5月份，惠州一手住宅成交2807套，僅次於廣州（4169套）和佛山（3346套）。
房價方面，雖然與兩年前相比處於低位，但目前惠州新房價格相比今年3月已有所反彈。據安居客數據，截至2024年5月，惠州新房均價爲11661元/平方米，低點出現在今年3月（10687元/平方米）。
中原地產研究院表示，隨着“5·17”新政落地，惠州市場也出現了一些積極變化。由於購房者整體購房成本降低，特別是優質學區房及核心區位的成熟項目，最近成交量都呈上升勢頭。惠州房地產市場經過三年來的深度調整，目前底部已現。預計隨着去庫存政策不斷推出及落地，惠州樓市有望迎來觸底回升勢頭。
“如果具備了購房資格，首套房首付只需15%。但如果沒有購房資格，外地客過來購買住宅需要付全款，買公寓只能貸款五成，需首付五成。”海南省三亞市的房產中介小符告訴《每日經濟新聞》記者，由於目前三亞的限購政策並未完全放開，所以“5·17”新政主要是刺激了一些本地改善性需求的購房者。
從成交情況來看，目前，三亞樓市並未出現明顯回暖。據三亞房產信息網數據，自5月25日以來，三亞新房日成交量一直維持在個位數水平。
“今年5月初，大理已經出臺過一波樓市支持政策，當時首套房是20%首付，這次又降低到了15%，首套房貸款利率降到了3.6%。目前，大理沒有限購政策，外地人也可以購買。”在雲南省大理市從事多年房產中介的小趙告訴《每日經濟新聞》記者。
據安居客數據，截至2024年5月，大理新房銷售均價爲6497元/平方米，整體價格波動不大。自2023年8月以來，大理新房價格一直維持在單價6500元/平方米左右。
《每日經濟新聞》記者在採訪中瞭解到，相對於一二線城市購房者偏重地段、投資等屬性，三四線城市購房者更關注樓盤的價格、環境等屬性。
“首付只要四萬八，建築面積119平方米，實用面積達145平方米，超高使用率。相當於買三房再送一房，即買即裝即辦證，房子已經是現房了。”湖南省益陽市谷山壹品項目的置業顧問小胡告訴《每日經濟新聞》記者。
新房去化週期34個月
當前，各地樓市庫存去化依然面臨巨大壓力，尤其是衆多三四線城市。
據國家統計局5月17日發佈的數據，截至4月末，全國商品房待售面積約7.46億平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積同比增長24.5%。
另據易居研究院《百城住宅庫存報告》，4月，全國百城新建商品住宅庫存規模約5億平方米。4月全國百城中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比（去化週期）分別爲20.1個月、23個月和34個月，對比2019年4月的去化週期，即13.5個月、9.2個月和10.5個月，這三類城市分別超出6.6個月、13.8個月和23.5個月。
顯然，三四線城市去庫存壓力最大。《每日經濟新聞》記者注意到，4月，全國百城中有42個城市去化週期超過36個月，基本是三四線城市。
對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，由於近幾年土地市場降溫，並沒有產生太多庫存規模，這也說明，高庫存壓力主要源於消化能力偏弱。
事實上，面對去庫存壓力，在“5·17”新政出臺之前，三四線城市就出臺了多輪樓市優化政策，其中，調整限購條件、降低置業門檻是一個重要方向。
《每日經濟新聞》記者在採訪中瞭解到，目前，三四線城市大多已經執行首套房首付比例15%、下調住房公積金貸款利率、取消房貸利率下限等政策。此外，不少三四線城市還出臺購房補貼、提高住房公積金貸款額度等配套政策。
例如，5月27日，河北省衡水市發佈通知，夫妻一方繳存住房公積金的最高貸款額度由50萬元提高至60萬元；夫妻雙方繳存住房公積金的最高貸款額度由70萬元提高到80萬元；5月22日，山東聊城宣佈，夫妻雙方均正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由40萬元提高至60萬元。
購房補貼也是三四線城市採用最多的政策之一。5月27日，浙江省永康市發佈通知，首次在永康購房可給予700元/平方米補貼，最高每套不高於10萬元。同日，安徽省巢湖市也發佈通知，對於2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日期間新購買新建商品住房的購房人，單套住房累計最高可補貼不超過10萬元。
“之前自然資源部出臺了以去化週期36個月來衡量是否需要繼續進行供地，這對三四線城市影響較大。對於大部分三四線城市來說，基本上是供大於求的城市，具備36個月以下庫存去化週期的城市屈指可數。整體來說，三四線城市樓市仍然面臨較大的去庫存壓力。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，未來出臺政策“組合拳”，將是三四線城市的重要調整方向。