山東日照：商業性個人住房貸款不再區分首套、二套，最低首付比統一15%

據微信公衆號“日照市住建局”10月21日消息，山東省日照市住房和城鄉建設局等部門聯合印發《日照市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》。

文件提出，大力支持住房消費。統一個人住房貸款最低首付比例。商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%。

同時，降低存量個人住房貸款利率。完善商業性個人住房貸款利率定價機制，促進降低存量房貸利率。2024年10月31日前，各銀行機構統一對符合條件的存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對於LPR基礎上加點幅度高於－30BP的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於－30BP。

文件還提出，繼續抓好《關於促進日照市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（日政辦發〔2024〕1號）及配套實施細則等存量政策的貫徹落實，相關購房優惠券補貼20%、用於抵頂購房首付款50%條款，按規定執行到2024年底，到期後不再執行，其他規定有期限的，按規定期限執行。

今年4月，日照市發文稱，2024年3月23日至2024年12月31日期間，對日照市新市民、青年人才購買首套商品住房（含新建商品住房和開發企業“以舊換新”收購的二手房），城鄉二孩及以上家庭新購買商品住房（不限於首套房），以及購買“以舊換新”二手住房發放購房優惠券。購房優惠券由市政府統一制發，補貼數額爲購房款總額的20%。購買現房並直接辦證的，購房優惠券可用於抵頂首付款的50%，剩餘的可用於抵頂剩餘款項。

《日照市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》原文如下：

一、大力支持住房消費

1.統一個人住房貸款最低首付比例。商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%，具體首付款比例由商業銀行根據客戶風險狀況和意願，與客戶協商確定。

2.優化新發放個人住房貸款服務。取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，由金融機構結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業性個人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動利率作爲定價方式，與金融機構協商約定重定價週期，更好滿足剛性和改善性住房需求。

3.降低存量個人住房貸款利率。完善商業性個人住房貸款利率定價機制，促進降低存量房貸利率。2024年10月31日前，各銀行機構統一對符合條件的存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對於LPR基礎上加點幅度高於－30BP的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於－30BP。

4.繼續抓好《關於促進日照市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（日政辦發〔2024〕1號）及配套實施細則等存量政策的貫徹落實，相關購房優惠券補貼20%、用於抵頂購房首付款50%條款，按規定執行到2024年底，到期後不再執行，其他規定有期限的，按規定期限執行。

二、加大金融支持力度

5.支持開展併購貸款等業務。在不新增地方政府隱性債務前提下，支持銀行對地方國企提供併購貸款，地方國企自主決策，以合理價格市場化收購房地產開發企業或項目公司股權、資產，依法依規補充收購項目的預售資金。額度可以超過收購交易價款的60%，期限最長可爲7年。鼓勵銀行機構綜合運用經營性物業貸款、保函置換預售監管資金、開發貸款展期等金融工具，在確保金融債權安全的前提下，更加精準高效滿足房地產企業的合理融資需求。

三、收購存量房用作保障性住房

6.出臺日照市保障性住房和引進人才支持性住房管理辦法，發佈收購已建成存量商品房用作保障性住房和引進人才支持性住房項目的徵集通告，按照市場化、法治化原則，開展收購、供給工作。

四、做好城中村改造工作

7.儲備城中村改造項目。立足改善性住房需求，嚴控住房總量和增量，按照市場化原則做好規劃和論證，有計劃推進城中村和老舊小區改造。抓住城中村改造專項借款政策機遇，做好項目儲備、篩選工作，建立項目庫。制定指導意見、實施方案、專項借款管理辦法等配套政策，明確專項借款申報條件、工作流程、審覈要求等，做好申報準備工作。

8.推行現房安置、貨幣化安置和“房票”安置方式。在新實施的城市更新、城中村改造等涉及房屋徵收工作中，全市不再供應安置房用地，推行現房安置、貨幣化安置和“房票”安置方式，具體方案由各區縣政府、功能區管委制定並組織實施。

五、優化房地產“白名單”機制

9.擴大房地產“白名單”機制覆蓋範圍。將“白名單”機制逐步作爲合規房地產項目的主要融資渠道，推動更多房地產項目進入“白名單”，實現“應進盡進”。用好最新的“5+5+1”條件標準以及已出臺的各類政策工具，支持問題項目修復，儘快達到“白名單”條件標準，修復一個、消化一個。提高“白名單”項目貸款審批和發放效率，指導銀行機構建立綠色通道，優化貸款審批和發放流程，縮短審批和放款時限。強化銀企對接，金融監管和住房城鄉建設部門雙向推動，解決制約貸款投放的問題，促進“白名單”項目儘快放款。

六、強化住房類資金激勵導向作用

10.用好住房公積金、住宅維修資金、商品房預售資金等住房類資金激勵措施。對支持房地產業發展，“白名單”項目融資成效突出的銀行，給予開戶資格或擴大資金存放規模；對工作不積極、不配合影響保交房工作的，不予開戶（已開戶的取消資格）、減少資金存放規模直至清零。

七、優化住房公積金政策

11.放寬住房公積金提取政策，緩解住房消費支出壓力，允許購買商品住房、保障性住房的繳存職工，提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款；有未結清住房公積金貸款的借款人及配偶，可按照2024年1月1日後償還的商業住房貸款本息額提取住房公積金。優化住房公積金貸款首套房認定標準，將按照市級行政區域認定住房套數調整爲按照縣（區）行政區域認定住房套數，在縣（區）行政區域購買首套房的，執行首套房最低首付款比例和貸款利率。優化異地貸款政策，取消異地貸款原限制條件，異地繳存職工在我市購房申請住房公積金貸款，與本市職工享有同等貸款權益。開展靈活就業人員參加住房公積金制度試點，降低靈活就業人員繳存門檻，支持靈活就業人員繳存使用住房公積金，擴大住房公積金制度覆蓋面。

八、盤活房地產用地資源

12.實施房地產用地“帶押過戶”，推動可跨銀行辦理覆蓋房地產用地等各類不動產的“帶押過戶”業務。鼓勵企業依據《自然資源部國家發展改革委關於實施妥善處置閒置存量土地若干措施的通知》（自然資發〔2024〕104號）充分合理開發利用土地，對於因規劃調整或企業經營困難或破產等原因無法全部開發利用的土地，在符合規劃的前提下，報經市、縣人民政府批准後，可分割宗地；對於企業無法繼續開發的部分，支持依法轉讓、協商收回或置換，經市、縣人民政府批准後簽訂補充協議。

九、支持開發建設高品質住宅

13.優化地塊容積率標準。本政策有效期內新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目，社區衛生服務用房、社區服務站、文化活動站、居家養老服務用房、養老（老年人日間照料中心）托育、便民菜市場、公廁、社區食堂、公共會客廳、圖書閱覽室等依照城市規劃確定配套建設的公共服務設施不計入容積率。支持房地產開發企業按程序優化項目未開發部分的規劃設計方案，適當降低容積率，提高項目品質。積極探索落實新政策，放寬遠郊區容積率限制，提供滿足市場多元化需求的產品類型。城市森林花園住宅在內的高品質住宅建設，享受空中共享平臺及戶屬空中花園的建築面積不計入容積率等優惠政策。新建商品住宅在滿足規劃條件要求前提下，可設置室外專有庭院，相關權屬應在房屋銷售合同及物業管理規約內予以明確。

14.優化規劃審查標準。住宅小區綠化覆土厚度調整爲不低於1.5米可按100%計入綠地面積；優化地面停車比例，室外地面訪客車位可計入停車位指標，放寬遠郊區地面停車位限制；優化調整機動車停車區域分類。

15.鼓勵增加住宅小區公共空間。鼓勵房地產開發企業在住宅小區內合理佈局建設風雨連廊、公共架空層、室外休憩和活動場地，增加更多可變空間，滿足業主對品質生活的需求。利用建築架空層、地下空間等增加設置上述公共服務配套設施的，不計入容積率。

16.增加高品質住宅供應。出臺日照“好房子”建設指引，推動新建住宅品質提升標準全面落地。2024年8月1日起，全市已拿地尚未取得《建設工程規劃許可證》及新出讓優質地塊上的商品住宅項目，按照高品質住宅標準建設，在優化容積率、公共服務設施配套等方面給予政策支持。優化陽臺容積率覈算標準，主體結構外的封閉陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率。統一封閉陽臺的，經購房人與開發企業協商一致，可以依規進行設計變更，取消客廳與陽臺之間的非承重間隔牆（包括間隔牆上的門窗）以及間隔牆、封閉陽臺頂棚的附加保溫層。被列爲高品質住宅試點項目的，商品房預售監管資金留存比例可降低2個百分點。加強質量管控，實行“舉牌驗收”，全面推行“先驗房後收房”。落實上級商品房預售制度改革措施，穩步推進封頂預售，鼓勵現房銷售。鼓勵開發企業精品裝修、成品交付。