山東濰坊賣地規模衝上全國第二，地方國資託舉力度大

沉寂多時的三四線城市土地市場，幾乎已經是房地產市場中看不見的隱秘角落，近兩年來，排名靠前的市場化房企幾乎都放棄了在三四線城市投資拿地。

然而，根據房地產研究機構克而瑞統計，在剛剛過去的2024年，竟然有4個三四線城市進入了土拍成交面積榜全國前十，分別是濰坊、鹽城、濟寧和保定。

在這些城市中，山東濰坊尤爲突出，根據克而瑞數據，該市全年成交土地建築面積達到1770萬平方米，排到了全國第二位，僅次於陝西省省會西安，高於直轄市重慶。

而且，在2024年全國土地成交規模同比下降16%的背景下，濰坊的土地成交建面規模反而上漲了28%。

是什麼企業在這樣的三四線市場大規模拿地？

財政局控股公司頻頻拿地

衝上全國土地成交建面排行榜第二位的濰坊，其土地都賣給了誰？到底是市場化行爲還是本土國資大規模兜底？

第一財經記者查閱了濰坊市公共資源交易中心網站，並統計了該市2024年12月出讓的所有涉宅（含住宅用地和商住用地）土地情況，作爲參考樣本。

根據濰坊市公共資源交易中心網站中的成交公示，去年12月，濰坊一共成交了91宗涉宅用地，總成交建面達到282.7萬平方米，總成交金額爲133.2億元，幾乎所有地塊都是底價成交。

隨後，記者又對這91宗地塊背後拿地企業的股權進行了逐個分析，結果顯示，79宗地塊由濰坊本地的國資企業拿下，其中又有77宗地塊背後的拿地方爲100%國資控股。

總體來看，在濰坊去年12月出讓的所有涉宅土地中，本地國資拿地比例接近90%。

再進一步對這些企業進行股權穿透，可以發現不少頻頻拿地的企業背後就是地方財政局。

比如：拿地的山東遠創投資發展有限公司、濰坊晟泰投資發展有限公司背後都是濰坊高新技術產業開發區財政金融局100%控股；山東華邑發展有限責任公司股權穿透後的大股東爲昌邑市財政局；山東隆豐建設開發有限公司、山東利得產業發展有限公司背後都是濰坊市坊子區財政局100%控股。

除此以外，像高密市國有資產運營中心、壽光市國有資產運營中心、昌樂縣國有資產監督管理局、濰坊市坊子區國有資產運營中心等也頻繁出現在拿地企業背後的控股股東名單中。

誠然，從轄區面積、人口、GDP等維度來看，濰坊在山東省內排名較高，其土地出讓面積排名高有一定合理性。2023年，濰坊市的GDP（地區生產總值）達到7606億元，排在山東省第4位。

轄區方面，這座城市位於山東半島中部的地級市，下轄奎文區、濰城區、坊子區、寒亭區4個區，以及青州市、諸城市、壽光市、安丘市、高密市、昌邑市6個縣級市，臨朐縣、昌樂縣2個縣。整個轄區面積達到1.61萬平方公里，在山東省內排名第2位。

根據當地的統計公報，截至2023年，濰坊的常住人口爲937萬人，在山東省內排名第四位。

2023年，濰坊市房地產開發投資606.1億元，同比下降17.2%；其中住宅投資518.2億元，同比下降13.6%；辦公樓投資15.8億元，同比下降26.1%；商業營業用房投資23.9億元，同比下降46.6%；商品房銷售面積1009.9萬平方米，同比下降10.3%。

而2024年1-7月份，濰坊完成房地產投資301.8億元，同比下降29.6%，已連續27個月爲負增長，今年以來降幅呈逐月擴大趨勢，2024年新增房地產項目累計開發投資46.7元，同比下降59.6%。

從銷售情況看，2024年1-7月份，該市商品房銷售面積爲500.7萬平方米，同比下降24.7%，完成商品房銷售額307.4億元，同比下降27.3%。

城投總體託底力度不減

除了濰坊，其他三四線城市也面臨類似問題。

在克而瑞榜單中，江蘇省鹽城市去年全年出讓土地建面1541萬平方米。而中指研究院房企拿地統計數據則顯示，僅鹽城城投地產集團一家企業，去年的拿地面積就達到了216.1萬平方米。

克而瑞數據顯示，央國企依舊是2024年土地市場絕對主力，然而無論是混合所有制、民企還是央企，去年全年的投資金額均下降，前兩者降幅超過50%。降幅最大的是混合所有制企業，較同期下降66%，金地幾乎暫緩拿地，萬科投資金額不足百億，即便是今年拿地較爲積極的綠城，拿地金額同比下降21%。而拿地金額最多的央國企降幅同樣接近五成，保利、華潤降幅在50%以下，中海、招商降幅達到62%。

在各類型房企拿地金額普遍下降的同時，城投則繼續爲土地市場託底，拿地金額反而較2023年同期增長36%。

大規模的城投托底拿地，帶來了拿地開工率不足的問題。

在“丁祖昱評樓市2025年度發佈會”上，克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱就表示，2024年重點城市拿地開工率不足五成。

根據克而瑞統計，重點30城2023年至2024年上半年成交宅地開工率總體爲47%，一線城市達到84.6%，二線城市僅有40.7%；一線城市開盤率達到67.9%，二線城市開盤率僅爲35%，30城整體開盤率僅36.1%。丁祖昱在發佈會演講中提及，這些數據在三四線城市則更低。

拿了地爲什麼遲遲不開發？明源地產研究院認爲，有些地方城投公司根本就沒意願開發，有些則沒能力開發。當前，城投公司普遍面臨着較大的化債壓力，而地產項目開發需要大量的資金投入，而且城投托底拿的地，並非都具有很高的開發價值，就算開發出來也可能面臨去化難題，城投的開發意願自然也就不高。

此外，與房企相比，城投公司地產項目開發經驗較少，有些城投公司以前甚至沒有做過地產業務，團隊配置不足、操盤經驗不足、管理能力不強，也是城投做地產開發業務的一大障礙。

展望2025年，克而瑞認爲，從土地成交規模角度來看，去庫存仍將是房地產行業將要面臨的主要挑戰，因此土地成交規模應當保持與新房成交規模相適的低位，若盤活閒置用地顯著增多、土地二級市場成交規模增加，一級招拍掛土地市場成交規模也需要進一步壓降。