深中通道開通攪動中山樓市，馬鞍島灘塗變新城

因橫亙着珠江入海口，曾經，深圳、中山兩地的車輛往來需繞行東莞、廣州、佛山三市，不管是高鐵，還是汽車，車程都需要一個半小時。6月30日，隨着深中通道正式通車運營，兩地“半小時通勤”的理想照進現實。

深中通道建設這些年，深中通道中山出入口所在地——馬鞍島的城市界面也產生了翻天覆地的變化，曾經的一片灘塗，如今已綠草如茵，寬闊的車道縱橫交錯，一座座高樓如雨後春筍般拔地而起，在這裡，一切都是嶄新的模樣。

實際上，自2015年“深中通道”批准建設以後，憑藉兩地通勤縮短、經濟連接的良好預期，以及深中兩地房價的較大差距，深圳客就開始涌入中山，佔據了中山樓市的半壁江山。購房熱潮之下，中山商品房一年的成交量曾突破14萬套，馬鞍島上的新房價格一度超3萬元/平方米。

隨着限購等政策的出臺，以及房地產市場進入下行週期，中山樓市的成交量已經回落，房價泡沫也逐漸消散，如今，馬鞍島上的樓盤價格普遍回落至2萬元/平方米左右。有觀點認爲，深中通道的開通將促進珠江西岸的產業發展，加強人口的聚集，從而提高中山乃至周邊城市房地產市場的活躍度。

中山樓市起伏

“深中通道”是連接深圳市、中山市以及廣州市南沙區的跨海大橋，東起深圳市寶安區鶴洲立交，西至中山市橫門樞紐，全長24千米，其中有6.8千米長的沉管隧道，設計速度100千米/小時，是我國國家高速公路網深圳—岑溪高速公路（國家高速G2518）的組成部分。

深中通道項目於2015年底獲國家發展改革委批覆“許可”，並於2016年年底正式開工建設。自深中通道項目獲批建設以來，中山市的樓市迅速升溫，成交量突破歷史紀錄。

合富輝煌統計的數據顯示，2016年中山全市成交商品房12.5萬套，同比2014年9.7萬套上漲28%。值得一提的是，距離深中通道中山出入口最近的火炬開發區和東區，當年成交量在各鎮區中排名前三，同比漲幅均近五成，合富輝煌分析稱，火炬和東區的快速上漲得益於深圳客的熱捧。2016年，中山全市商品房成交量繼續上升，至14.4萬套，同比上漲6%，火炬開發區成交套數位居所有鎮榜首。

“深中通道”概念下，深圳客戶成爲中山樓市購買力的重要組成部分。樂有家研究中心的數據顯示，2015和2016年期間，隨着深圳客的涌入，中山一手住宅網籤量穩居高位，其中深圳人在中山的購房佔比高達50%，深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。

爲何深圳人熱衷到中山買房？中山房價相對深圳的“低窪”特徵是重要原因。樂有家數據顯示，2015年，深圳市二手住宅成交均價爲4.4萬元/平方米，而彼時，中山市二手住宅成交均價僅爲5550元/平方米，深圳房價是中山的7.8倍，也就是說，深圳一套房的錢，能夠在中山買7套同樣面積大小的房子。

經歷了兩年樓市成交高峰之後，隨着限購政策的出臺，中山市商品房成交量應聲回落。2017年，中山市發佈住房限購政策，外地戶籍須繳滿半年社保才能購房，限購兩套新建商品住房，中山市戶籍家庭限購三套商品住房。另外還規定，購買首套房的首付比例不低於30%，二套房首付比例不低於40%。樓市政策收緊之下，2017年，中山市一手住宅成交套數減少至2萬套，同比減少了八成，與此同時，深圳人在中山的購房佔比降至18%。

2018年~2021年四年間，中山市一手住宅年度成交量相對平穩，恢復至6萬套左右，這幾年，深圳人在中山購房的佔比基本維持在10%左右。

深圳客涌入中山買房的這些年，中山市的房價逐年上漲，其與深圳的房價差距也在縮小。樂有家統計的數據顯示，2020年上半年，中山市二手房成交均價上漲至13874元/平方米，深圳二手住宅成交均價爲65435元/平方米，深圳房價是中山的4.7倍。

2022年以來，在房地產行業整體下行的背景下，2022年中山市新房住宅成交量已降至3.7萬套左右；2023年，繼續下降至3.1萬套，截至2023年，中山新房住宅成交量已連續下跌5年。

成交量回落的同時，中山市的房價也較高點有所下降。安居客數據顯示，今年6月，中山市二手房掛牌均價爲9200元/平方米，相比2021年10月的高點1.19萬元/平方米下降23%；今年6月，中山市新房公示均價爲1.24萬元/平方米，較2021年8月的高點1.51萬元/平方米下降18%。

灘塗到新城的蛻變

提起深中通道給中山樓市帶來的影響，不得不提馬鞍島。

馬鞍島是中山市東部的一個小島，屬於中山市翠亨新區的起步區，根據規劃，將在2035年建成國際化現代化創新型城市新中心，宜業宜居宜遊的濱海生態科技新城。馬鞍島也是深中通道登陸中山的第一站，總面積35平方公里，相當於兩個深圳前海合作區（擴容之前）的面積。

很早以前，馬鞍島還只是一片灘塗，上世紀八九十年代圍海造田之後，馬鞍島逐漸成型，尤其是2013年翠亨新區管委會正式成立，加上2015年深中通道等規劃陸續落地建設，馬鞍島的面貌實現了完全的蛻變。

如今，駕車在馬鞍島上轉一圈，很明顯的感受是，相比擁擠的老城區，馬鞍島的道路寬闊，道路兩旁整齊劃一的綠化帶很容易給人帶來心曠神怡之感；這座新城也少不了高樓，無論是產業園、寫字樓，還是住宅小區，建築外立面都很新；正在建設的項目也不少，站在島上環繞四周，幾乎都能看到塔吊林立的工地。

馬鞍島上的住宅建設起步於2018年。當年6月，馬鞍島上第一塊商業住宅用地公開拍賣，經過252輪競價，萬科以14.04億元拿下馬鞍島北部地塊，樓面地價13952元/平方米，位居彼時中山市樓面地價排行榜第一，可以說是出道就登上巔峰。

2019年11月，馬鞍島上拍出的第一塊住宅用地以“萬科中天西灣匯”爲項目名開盤，銷售均價在3萬元/平方米左右，算是當時中山房價的天花板級別。儘管價格並不便宜，但一年時間內，該小區1837套住宅全部售罄。

萬科之後，保利、恆大、招商、雅居樂等品牌房企相繼進入馬鞍島，一座座高樓拔地而起。對於樓盤的客戶，開發商無不緊盯深圳購房者。

馬鞍島樓市開發銷售的早期，爲了吸引深圳購房者，島上不少樓盤直接將項目展廳和產品發佈會設在深圳。此前記者走訪時還發現，爲了讓購房者感受到深圳與馬鞍島的“短距離”，馬鞍島東部靠海的某樓盤，還特意在樣板間放置了多臺望遠鏡供購房者更清晰的望到深圳。現場的銷售顧問稱，“天氣好的時候，肉眼就能看到深圳前海。”

如今，隨着樓市去化速度放緩，加上可選的住宅項目變多，馬鞍島上的房價也已經下了一個臺階。以馬鞍島上第一個拿地的項目萬科中天西灣匯爲例，某房產中介平臺顯示，該小區目前在售的住宅共50套，二手房掛牌最低單價爲1.8萬元/平方米。中山市的房產中介對第一財經表示，該項目此前新房銷售價格不低於2.6萬元/平。若按此計算，該業主出售二手房可能虧損。

記者瞭解到，目前馬鞍島上的新房住宅很少能賣到3萬元/平方米，2萬元/平方米左右是大部分項目的價格。以保利和築天匯花園爲例，去年5月第一財經走訪時，價格在2萬元~2.4萬元/平方米左右，已經較2020年開盤時的3萬元～3.5萬元/平方米降了不少，今年6月中旬，記者詢問售樓處得知，價格已經降至1.8萬元/平方米，而且還有8萬元的過橋費補貼。可以說，該樓盤目前的價格已經較三年前降了五成左右。

在深中通道正式開通之際，開發商也在努力促銷。例如，近期房產中介平臺樂有家聯合中山市馬鞍島上的樓盤——中興智慧城推出“深中聯動送3年通行費”活動，6月6日到7月6日期間前100名認購客戶免費送9萬通行費，9萬元的通行費將在總價中進行扣除。而早在今年1月中旬，深中通道車輛通行費定價聽證方案公佈時，中山市馬鞍島上不少樓盤就開啓了“買房送通行費”的優惠活動，有樓盤最多送4000次通行費，折算成人民幣大約26萬元。

值得一提的是，儘管深中通道正式投入運營後，將大大縮短深圳、中山兩地的通勤距離，“深圳上班，中山居住”的想象成爲現實，但並不便宜的通行費也讓市場上出現了不同的聲音：每天一來一回僅通行費就要130元左右，一個月按照22天工作日計算，每月通行費大概2860元，每年通行費就是3.4萬元，加上中山的月供，不如在深圳買房了。

不過，不可否認的是，從目前的情況來看，馬鞍島的新房價格普遍在2萬元/平方米，而深中通道深圳出入口所在的深圳市寶安區，目前的新房價格範圍在5～9萬元/平方米不等，相比之下，鄰深的馬鞍島仍然處於價格窪地。

產業發展帶動人口聚集

除了樓市，如今中山的經濟也有不少“深圳基因”。中山市政府官網顯示，馬鞍島將專注於發展健康醫療、精密製造和現代服務業三大產業。據樂有家研究中心統計，截至2022年11月，馬鞍島已有133家企業入駐，70多個項目已動工，進駐馬鞍島的企業，80%爲深圳企業，如華爲、中興、哈工大等。

2024年中山市政府工作報告提到，要深入推進深中一體化，深度融入深圳產業鏈供應鏈，建成深中公交樞紐站，深中航空港，推動在深圳設立孵化器、科創中心，全面對標深圳營商環境，推動超80項改革，新增100項政務服務“跨城通辦。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經表示，深中通道是珠江東岸、西岸之間互聯互通的重要基礎設施，多年來，因爲受交通要素制約，兩岸的發展不對稱。如今深中通道通車，加上中山在翠亨新區佈局了大量的產業園，產業也將帶動人口的聚集，促進中山產業發展，而勞動人口的聚集，也將增加對住宅等方面的需求。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿則表示，深中通道的通車將促進人員流動和資源要素的有效配置，有助於深圳的高新技術產業向中山等周邊城市輻射，拓展了深圳企業發展的空間腹地，促進產業升級和經濟結構優化，加強深圳與中山、江門等灣區西岸城市羣之間的經濟聯繫與協作，爲大灣區經濟高質量發展帶來了無限可能。

此外，吳睿還表示，根據廣東省交通運輸廳的數據預測，深中通道預計每年可爲沿線城市帶來數百億的經濟增量，同時深圳的高房價和高人口密度可能導致居住和商業需求向中山等周邊城市外溢，都可以在不同層面提高周邊房地產市場的活躍度。

值得一提的是，2022年以來，中山市出臺了不少樓市鬆綁政策，目前，中山全市已不限購，外地戶籍在中山買房也已不需要繳納一定年限的社保。今年5月以來，中山市首套房首付比例再次下調，至15%，公積金貸款最高額度從90萬元提升至120萬元，此外，今年以來，深圳、中山兩地的公積金開啓互認模式，爲兩地居民跨城購房也提供了便利。

儘管中山樓市鬆綁政策見底，但是今年以來，中山樓市表現依舊較爲平淡。據合富研究院監測，今年5月，中山全市新房住宅成交2050套，同比下降38.4%，低於2023年月均2586套的水平，馬鞍島所屬的南朗鎮成交241套，低於2023年月均378套的水平。

不過相比今年一季度，3月以來隨着新政利好及深中通道開通臨近，中山樓市看房及成交量有明顯提升。樂有家研究中心監測的數據顯示，中山樂有家門店今年二季度看房量逐月增長，月均看房量較2023下半年月均水平上漲20%。成交量方面，5月中山樂有家新房成交量對比3月小陽春上漲20%。從區域來看，這兩個月深圳客、香港客諮詢及成交增多，主要聚集在馬鞍島和市中心區。

深中通道將給深中兩地的經濟發展、產業融合、人口聚集，以及居住需求帶來多大的動力？時間會告訴我們答案。