盛鬆成：我國房地產逐漸企穩，未來可能呈現L型態勢

本文爲中國首席經濟學家論壇研究院院長盛鬆成在2024年中國首席經濟學家論壇年會上的演講實錄。

中國現在最需要解決的是兩大問題：一個是房地產風險，一個是地方政府債務。我特別講一下房地產，因爲這兩個問題是相互聯繫在一起的。

房地產問題是我國當前經濟最需要解決、相對最難解決，也一定會解決的問題。我主要講三個方面：1.我國房地產市場逐漸企穩。2.房地產對投資的拖累可能減緩。不僅對2023年，對未來兩年也是如此，最終使房地產市場不再成爲經濟增長的拖累項。3.經濟高質量發展將限制房地產對資源的佔用。這也是我們這一輪房地產調控的目的。

一、我國房地產市場逐漸企穩

目前我國房地產市場已經呈現出逐漸恢復的跡象。房地產景氣度小幅提升，2023年11月房地產開發景氣指數（國房景氣指數）93.42較10月提升0.02。

新房銷售價格微漲。中指研究院數據顯示，2023年12月百城新建住宅平均價格環比上漲0.10%，漲幅比11月份擴大0.05個百分點，同比上漲0.27%。

最主要的是房地產銷售正在好轉。去年1-11月新建商品住宅銷售面積8.6億平方米，其中9月、10月、11月分別銷售9千萬、6千萬、7千萬平方米。因爲認房不認貸是8月份開始的，9月份一下把剛需和改善性需求釋放了，銷售快速上升到9千萬。10月份回落到6千萬，但11月份又銷售了7千萬。這些都是新房銷售的數據。實際上，決定整個房地產市場形勢最重要的是新房，因爲新房影響到投資，從而影響GDP。12月份全國新房銷售數據儘管還沒公佈，但根據30個大中城市商品房成交面積高頻數據測算，12月全國商品住宅銷售預計可以達到9千萬平方米，應該是相當不錯的。全年可能達到9.5億平方米左右。

雖然房地產市場已在逐步企穩，但可能需要較長時間，這和我們國家經濟整個恢復過程也是密切相關的。房地產銷售向房地產投資的傳導往往需要半年左右的時間，但是由於目前庫存仍然高企，所以從銷售企穩到投資企穩時滯可能會比以往更長。本輪房地產調控是從2020年開始的。2020年8月出臺了“三道紅線”，2020年12月份出臺了貸款集中度管理制度。現在市場上對這兩個制度的推出和影響是有不同意見的，但是我覺得，這輪調控是必須的，如果我們調控再晚兩年，調控會更難，問題會更大。當然如果我們能早一兩年調控可能情況會更好一點，所以儘管在疫情期間，但是我們不得不調控，因爲不能把大量資源都配置到房地產領域，我們還需要大力發展先進製造業和現代服務業。

房地產行業整個下行過程到現在已經兩年半了，我預計這一輪調控到完全平穩可能需要4-5年的時間。2021年的新房銷售高達15.65億平米，到2022年只有11.46億平米，也就是說，一年之內新房銷售下降了4億多平方米。如果2023年銷售在9.5億平方米左右，則較2022年減少2億平米，降幅明顯收窄。

接着還會下降嗎？我覺得還會。現在房地產銷售投資已經在底部區間，但並不等於底部。還會下降多少？我預計到2024年新房銷售可能還會下降5千萬左右，全年約9億平方米，降幅繼續收窄。降幅從4億到2億、到5千萬。預計2025年會達到8.5億，或者再少一點。整個房地產可能要4年到5年逐漸平穩下來，這麼一來房地產就不再成爲投資和經濟的拖累項。所以我說本輪房地產調控從2020年開始，房地產行業從2021年下半年呈現下行態勢，整個過程將持續4-5年的時間。

二、房地產對投資的拖累可能減緩

2023年1-11月，我國房地產開發資金來源累計同比下降13.4%，降幅比1-10月收窄0.4個百分點。房地產資金融資約束有所緩解。此外，1-11月，地方政府本級國有土地使用權出讓收入同比下降17.9%，降幅較1-10月明顯收窄，1-10月份是下降了20.5%。這都是國家統計局公佈的數據。土地出讓金降幅收窄意味着未來房地產開發投資有望改善。

我們土地市場的最低點是2022年7月份，當時地方本級國有土地使用權出讓收入累計同比下降31.7%，最新數據僅下降17.9%。國有土地使用權出讓收入和房地產開發投資完成額是密切相關的，但是一般總要晚半年到一年。在我國目前的土地出讓金繳納制度下，分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年，因此土地購置費主要與過去12個月的土地出讓金高度相關。

三、經濟高質量發展將限制房地產對資源的佔用

中國的房地產一定會逐漸企穩。房地產還是我們的支柱產業，所謂的支柱產業就是佔GDP的比重超過5%，現在房地產在GDP中的佔比達到6%以上，建築業佔比接近7%。這個支柱產業不可能再大幅度擴張了，因爲我們需要朝着高新技術、現代製造業、先進服務業這些方向發展，高質量發展將限制房地產對資源的佔用，這也是這一輪調控的目的。

我認爲，本輪房地產調整是趨勢性的，而不是週期性的。有觀點認爲，房地產調整是週期性的。以前我們週期很短，只有一兩年時間。但是我覺得這一輪調整不是週期性的，是趨勢性的。所謂趨勢性，就是不會出現大幅度的反彈。

從均衡發展的角度看，我國未來不可能通過房地產再來大幅拉動經濟增長。國家統計局的數據，我國人均住房面積已經接近美國的三分之二，而我們的人均GDP是多少？幾乎是美國的六分之一。2022年美國人均GDP是7.7萬美元，我們是1.27萬美元，幾乎是六分之一。但是我國人均居住面積已經達到美國的三分之二。也就是說，我們已經沒有必要再大幅的通過房地產來拉動經濟增長了，當然房地產也要高質量發展，要改變發展模式、改善人民生活。應該使資源更多地流向先進製造業和現代服務業，這也是我們這次爲什麼在疫情期間都堅持房地產調控不放鬆的原因。截至2023年三季度末，房地產貸款餘額佔全部信貸餘額的22.7%。房地產貸款裡面包括個人按揭貸款、房企開發貸款，個人按揭貸款是大部分，房企相對少一點。還有土地儲備貸款，這是地方政府所需要的，規模比較小。所有這些加在一起佔整個貸款信貸的22.7%，而二季度末是23.1%，佔比在下降。貸款的背後是什麼？大家一定知道，貸款的背後實際上就是資源。房地產佔用整個社會的資源已經不少了。

所以本輪房地產調控是必要的。在這個調控下我們還採取了一系列措施，包括認房不認貸等。本輪房地產調控可以分爲三個階段。第一個階段是房地產企業自救。第二個階段是地方政府“保交樓”。第三個階段是鼓勵金融機構參與。金融機構參與包括需求端的認房不認貸等政策放鬆，也包括供給端對房地產企業資金流的支持。

但是有一點，我們金融機構參與房地產企業的貸款都遵循市場化、法治化的原則，讓市場、讓金融機構自己去選擇。這樣可以避免金融機構的風險與房地產風險相互交織。所以我國不可能出現當年日本那樣的情況。

總而言之，本輪房地產調控是必要的，房地產市場在逐漸地企穩，長期可能呈L型發展態勢。我個人覺得中國目前最難的是房地產問題，還有一個地方政府債務問題，但是我們已經在逐漸解決，而且一定能夠解決，能夠突破這個難關，使中國的經濟平穩健康地發展。