市場什麼時候是個底
市場什麼時候是個底
我想很多人都很期待
包括我自己也有好奇
市場要靠什麼力量才能真正着陸我不知道，但是當下的市場如果築底了，會是什麼樣的場景和畫面，可能用這個標準來衡量
今天聊聊什麼時候會是底
01
其實大家都知道，市場的回暖本質上是一個信心
只要對行業未來有信心，短期的陣痛大家都會能夠克服
那信心來自哪裡
從過去的樓市調控政策來看一直都是把信心給到購房者，讓他們更加樂觀
但是我想說的是，當下樓市最需要是讓開發商有信心
房企在經歷了最近三年最大程度的一次出清
有問題的企業暴雷破產，但是還活着的倖存者企業，對未來是否還具備信心則是關鍵
那對房企來說現在的信心來源於幾個層面
第一，土地側有誠意
建議這個階段可以拿出一些之前藏着收着的一些好地，用一個比較適中的價格進入市場
房地產這個麪包生意總歸繞不過麪粉
一些好的地塊進入市場被挑選，本質上就在對外釋放出現在是拿地的好時候，包括是土地市場抄底的好時候，
第二，環節少干預
包括預售證的價格，什麼時候可以拿證，每次多少量，什麼時候開盤……
其實房地產還是一個重流程的環節，每個環節幾乎都要和各個職能部門打交道
以前樓市火熱的時候，幾乎每個部門都會給一些指導意見
這在當時是有用且必要的
但是現在儘可能的少干預，相對市場化的環節也會讓企業團隊擁有更多專注的可能
第三，對創新灰度空間有包容
其實所有的創新都是有風險的
但是如果不是爲了逐利或者動機不純，哪怕是在灰度邊界上的創新，在這個時候也應該支持
這三個環節在過去其實對於一個開發商在開發過程中有很多幹預
但是因爲市場好，大家也都覺得無所謂，只要樓盤順利開發就可以
但是在當下這樣的氛圍，企業需要更多的信心
企業需要感受到現在認認真真做項目是可行的，也是得到政策端包容的，這個氛圍的感知很重要
作爲產業鏈上重要的一個環節，需要激活開發商的意願和鬥志，這是行業真正見底並且試圖往上的第一個信號
02
那麼對於C端普通客戶來說，他們的信心來源是什麼
以前樓市信心源來自於，現在不買以後就漲價了
這個信念當然支撐不了未來的週期，現在需要構造的消費心智應該是：現在不買會覺得可惜
需要讓每一個小區真的讓用戶覺得喜歡，覺得不錯，現在買挺好
把注意力更多的放在產品面，而不是價格面
現在樓市和以前淡市的時候最大不同就在於
以前市場裡是不看房，大家都覺得現在不好要等一陣子再買房
但是通過我們的監測可以發現，其實不論一手售樓處的來訪還是二手中介的帶看量可以看出
整體市場的看房人數一直處於高位
但是看的人多買的人少意味着什麼
其實就是大家覺得還需要多看看，現在看到的總是沒有十分稱心的
最典型的案例其實是今年上海出現的風貌保護類產品
所有開發商當初拿到這樣地塊的時候都是非常自信和樂觀
就是因爲一線城市的核心市中心已經多年沒有出現低密度別墅產品
從資產的角度應該算是非常稀缺的產品
也是因爲這樣的自信，後期的產品打造幾乎沒有投入足夠的誠意和態度
所以大家看到的，今年上海的風貌保護類項目，遇到了巨大的挑戰
就是客戶根本不認同這樣的產品
現在樓市也幾乎沒有一個風貌保護類項目賣得好的
這就是典型的當下置業心態，大家認同地產認同別墅，但是不代表在產品維度可以偷懶
現在對於客戶來說要買的是一個六邊形的產品
一個地方做不到位就可以再看看
本質上這個已經在消費者端達成了共識，現在需要在開發端也達成共識
當這個共識達成，所有的產品都在卷的賽道里投入產品，消費者的購買預期纔會回升
第二要讓客戶感覺佔到便宜
當創造的陽臺更大能夠讓客戶真實看到，當入戶玄關的部分更好的被室內所利用，當層高拉到3.3米以上之後，這些舒適感提升之外還有佔便宜的感覺
也會推動當下客戶的購買
最後需要讓客戶覺得現在已經是政策底了
未來短期內不會再出新政策了
這對後面的調控少了點念想
現在的政策環境好像就有點滴滴答答
隔一陣子出一個，現在大家又開始在想9月會不會出新政策，這其實是一個不太好的僵持的狀態
政策該出的一次性出到底
出完之後短期內不調整，也讓購買力可以把注意力少放在調控上，更多的放在項目上
03
那環境呢
什麼樣的環境會讓購買力在一個比較鬆弛比較自在的氛圍中購買房子
大家買房畢竟也是買資產，都希望能夠獲得資產層面的安全感
但是不同領域的人對於安全感的認知是不一樣的
對於最大基數的中產
他們需要感受到穩定，工作和收入的穩定，企業發展的順利都會讓他們有更大的決心買房
對於剛需需要有補貼和實惠
以舊換新就是最好的刺激剛需買房的手段和方式
而且城市需要有持續不斷的新貴冒出
需要有新興產業帶來新興購買力，這對於高端樓市的刺激是最直接的
新貴的進入也會盤活老錢，這樣塔尖購買力的良性循環也開始往復
房地產是一個行業問題，但是歸根到底和整個經濟面是有關係的
04
所以房地產市場什麼時候會是個底
寫了這麼多，其實現在的底說到最後其實就是一句話：需要一個好的營商環境
房地產這兩年都在去金融化
所以現在剩下的不是金融問題，而是消費市場的商業問題，商業問題的根本就是一個好的營商環境
一個項目能夠流轉，需要完成土地到開發商，從開發商到客戶，二手市場還有房東和房客，中間有很多很多的環節和流程
每一個地方的阻力增加一點點，可能項目最後在末端就會變形很多
當下市場之所以還沒到底，就是供給側的產品和需求總是還差一口氣
這裡的差距就需要好的營商環境來支持
所以什麼是好的營商環境
舉幾個例子
最近這兩年遇到一些企業開始喜歡做商住地塊的公寓類產品，我和這些操盤手聊天的時候問什麼
他們最大的反饋就是，對於這一類地塊土地成本足夠低而且管控邊界特別小
好的公寓類產品定價定到天際也沒關係，因爲不納入住宅的統計體系
好的公寓產品有更大力度的投入能力因爲土地成本足夠低，過程的審覈也比較少
一些城市爲了支持好產品的出現還支持公寓類產品可以通煤氣，這就是典型好的營商環境
一些好的住宅項目在營銷階段想要讓整個體驗環境好一點把紅線外的綠化都一起做了提升
最後各個部門通過審覈之後覺得不錯，整體的綠化體系也得到了保留
從此街角出現了很有情趣的口袋公園，這也是好的營商環境
一些項目想要給業主更方便的回家，在小區內做了風雨連廊
但是嚴格意義上來說這種有頂的上蓋建築應該要算容積率的，但是如果真算容積率了整體的得房率會降低，對客戶來說反而帶來置業壓力
報批部門在審覈之後看到這樣的風雨連廊真的是爲了業主舒適度和生活便利考慮出發而做的
在審覈的時候讓開發商先不要造頂，等審覈結束之後再把頂給蓋上，這種也算營商環境
所以不知道大家能不能感覺到我在說什麼
現在的樓市需要構建一個生態
一個圍繞着產品爲內核，以用戶爲中心的生態
每一個分支都在爲這二者而發力構建一個完整的生態
樓市纔算真正有可能從底部走出來
整個行業在經歷了過去20年不正常的上漲以及過去3年巨大的調整
而現在面對的未來，也同樣需要耐心和週期進行改變，纔有可能走出底部
這個方向需要達成系統性的認同，纔有可能走出來
如果土地段、企業端、從業者端還沒有這樣的意識，指望簡單的調整房貸利率
那這個行業的底可能永遠不會到來
以上爲正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公衆號的第5533篇原創文章