史無前例大救市，股市暴漲背後的核心是這個

原創首發 | 金角財經（ID: F-Jinjiao)

作者 | Chong Lei,CFA

中國股市和樓市，好久沒有這麼熱鬧了。

9月24日上午，國務院新聞辦公室發佈會罕見地在股市開盤之前的9點舉行。發佈會上，中國人民銀行行長潘功勝在簡要總結今年以來的貨幣政策後，直接宣佈三項重磅政策變化：

第一，降低存款準備金率和政策利率；第二，降低存量房貸利率，統一房貸的最低首付比例，提高5月創設的3000億元保障性住房再貸款的中央銀行資金支持比例，並將此前兩項金融支持房地產的政策延期兩年；第三，創設兩項合計8000億元額度的新貨幣政策工具，支持股票市場穩定發展。

這是央行2024年以來的第四次政策調整，且力度超出市場預期，不僅包括總量政策、房地產金融支持政策，還首次專門創設支持股票市場的新工具。

隨後，9月26日，中央政治局會議召開，會議提出的政策措施中，居於首位的就是加大財政貨幣政策逆週期調節力度，保證必要的財政支出，切實做好基層“三保”工作；同時，會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”。

次日，央行同時發佈兩則公告：7天逆回購利率從1.7%降至1.5%，金融機構存款準備金率下降0.5個百分點。此次下調後，金融機構加權平均存款準備金率由此前的7%降至約6.6%。

這意味着，2024年內，央行啓動了第二次全面降息，以及LPR的第三次下調。

一系列組合拳打出後，股市和房地產的拐點似乎也來了。

臨近國慶前幾天的資本市場走勢，恐怕連電視劇都不敢這麼拍。

在9月24日前，上證指數已經由3100多點一路陰跌至最低2689.7點，“保衛3000點”的口號一步步變成了“保衛2700點”。

但9月24日的新聞發佈會過後，一切都改變了。

當天，A股大漲，滬指當日收報2863.13點，創下2020年7月6日以來的最大單日漲幅。滬深兩市成交總額共9713億元，也是自5月20日以來的新高。“政策推動A股上漲，其中大半都漲在‘正在研究’的態度上。”一位資深的投資人士表示。

次日，A股雖然全天衝高回落，但滬深兩市成交額11574億元，較上個交易日放量1860億元。這是自5月6日以來A股首次單日成交突破萬億元。

9月26日，隨着政治局會議召開並進一步釋放令市場興奮的信號，A股再次上演普漲行情，滬指終於再次站上3000點大關；同時，成交繼續活躍，兩市成交額再次突破1.1萬億元；此外，在前期美聯儲降息的影響下，外資也不斷加碼A股，北向資金“陸股通”資金當天成交額大增至約1902.78億元，佔滬深兩市總成交額的16.37%。

更離奇的事發生在9月27日，因爲開盤後涌入的買盤過於集中，上海證券交易所股票競價交易與個別券商的App一度遭遇系統故障、成交緩慢，近期的密集政策對股市普通投資者的心理作用可見一斑。

但普漲行情下，市場也不乏相對謹慎的聲音。

思睿投資集團合夥人、首席經濟學家洪灝近日表示，房地產市場的困境仍然是關注焦點，僅僅通過貨幣政策的調整並不能解決問題，期待存量房收儲等可能改變房地產市場現狀的政策措施能加快落實。

高盛研究部同樣認爲，在房地產問題解決以前，中國或將繼續是一個“交易”市場。投資者將保持戰術性地投資中國股票，直到房地產下行週期即將結束的跡象顯現。

這些謹慎的觀點也透露出一個市場普遍關心的點——股市很熱鬧，但持續性還是要看房市。

這背後的邏輯是，A股近日的普漲，其實是市場認爲在超預期的刺激下，經濟會回暖。而房地產作爲支柱產業，無疑是經濟回暖最終起決定性的核心環節之一，只有房地產真的有起色了，中國經濟才能真正回暖，這輪的股市漲勢才具備持續性。

換句話說，本輪股市大漲背後，其實是市場某程度認爲刺激措施能救房地產，從而提振經濟。

這也能解釋A股本輪暴漲，爲什麼是地產股領漲。

截至9月30日，自9月24日發佈會後，申萬地產指數由1148.5點一路漲至1504.36點，5個交易日漲幅超過30%，並於最近的兩個交易日跳空高開，形成上升缺口。

有觀點認爲，短期行情的持續性要關注國慶樓市。假設國慶結束之後有明確跡象顯示一二線城市房價有一個小小的反彈、三線以下城市的房價穩住了，那麼本次行情繼續“波瀾壯闊”的可能性就會更大。

中國本輪超預期刺激，本質上還是希望穩定房地產市場。

尤其是需求端，在9月24日的發佈會上，潘功勝宣佈了多項房地產新政策，其中引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%。

他介紹，將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右，這將進一步降低借款人房貸利息支出，預計惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間。

同時，央行還將統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。“517新政”中，全國層面的首套房最低首付比例降至15%、二套房最低首付比例降至25%；此次調整後，二套房的最低首付比例也將降至15%。

作爲對宏觀層面刺激需求端的響應，9月29日夜間，一線城市中的上海、深圳、廣州接連發布樓市寬鬆政策，其中廣州的政策調整最爲徹底，宣佈全面取消當地的住房限購措施。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，一線城市紛紛調整限購、限貸和稅收政策，目的就是在被稱爲樓市“銀十”的十月份來臨之際帶動樓市預期和交易量提振，爲全年增長目標貢獻主力軍的作用，爲“止跌回穩”發揮基本盤的作用。

值得注意的是，隨着需求端的利好不斷祭出，尤其是“517”後，房地產項目就開始不斷吸引資金入場。

比如，今年5月底和7月初，陽光人壽通過蘇州聯商陸號商管公司購入合肥萬達廣場和東莞厚街萬達廣場；起初由遠洋集團和太古共同操盤、預計總投資230億元的北京頤堤港二期，在6月初由中國人壽、太古地產分別出資31億元、9億元，接手64.79%的股權及相關債權。

此外，土拍市場同樣熱鬧。

9月20日，貝好家置業以10.76億元競得成都錦江區金融城三期H12地塊，樓面價高達2.73萬元/㎡，溢價率42.19%，一舉成爲成都新單價“地王”。貝殼以中介身份親自下場買地操盤住宅項目。

9月29日，備受關注的廣州天河區南方面粉廠地塊成功出讓。88.15億元的起拍價刷新了今年的廣州土拍起始價記錄，最終經過148輪報價，由保利發展以總價117.55億元競得，成交樓面價66957元/平方米，溢價率33.35%。

新、老面孔齊現在一二線城市土拍市場，不只央國資，區域型房企亦表現活躍，祈源地產、潤達豐濱江等企業均在土拍上有所斬獲。此外，老牌房企龍湖集團也在近期再次出手拿地，9月30日競得一幅武漢洪山區洪達路地塊。

與土地市場同時擡頭的還有房企的漲價預期。9月29日，熱搜話題“多家房企宣佈漲價”引爆微博，高居熱搜榜首。

9月28日，河南本地房企卓凱置業在官微發佈通知稱，自9月30日24時起，旗下樓盤常綠金水宸苑的在售房價全線上漲2%。該項目非逆市官宣漲價的孤例。據媒體報道，9月20日，成都兩家本土房企成都嘉禾興房地產開發有限公司、成都西部金沙鷺島房地產開發有限責任公司分別發文稱，自10月1日起，公司旗下所有在售房源單價上調2%。

業內人士認爲，近期的保價、漲價都是企業的營銷手段，有助於促進商品房去化，穩定房價預期，傳遞行業發展信心。李宇嘉認爲，龍頭企業如果帶頭“保價”“無理由退房”，有利於帶動供給端價格穩定。

在政策刺激之下，短短几日，搖號盤再現、日光盤增多，一二線城市的購房人開始明顯增加了。

9月27日，龍湖上海觀萃首開“日光”，兩小時銷售15億元；9月28日，杭州濱江區的濱頌御湖境項目首開，登記數遠超房源數觸發搖號，首開214套房源，共計銷售金額達10億元。

｜龍湖上海觀萃首開現場

降首付和流動性釋放政策大幅提升了客戶購買信心和支付能力，曾經對市場保持觀望，或困於首付限制的購房者，正在用行動來表達態度的轉變。

而上述項目的操盤方龍湖集團，也是觀察樓市的最佳樣本之一。一方面，龍湖是一家重點佈局高能級城市的全國型房企，其整體銷售情況與項目熱度，可以作爲全國樓市的晴雨表；另一方面，龍湖的新產品線觀萃恰好趕在9月開盤，新項目推盤的節奏也與政策的節點高度重合。

在9月，除上海觀萃“日光”外，成都龍湖觀萃首開銷售106套，總金額突破4.5億元；而北京龍湖觀萃在發現新政發佈後，迎來開盤後的又一次高潮，工作日單日即可實現7組客戶當場成交，鑑於市場的熱度，項目將於十一期間加推多套限時房源和團購專場。

在信心迴轉之際，房地產行業的轉型也在持續，企業優勝劣汰、產品迭代加速，如住房和城鄉建設部部長倪虹強調：“誰能爲羣衆建設好房子，誰就有未來。”

“好房子”的標準仁者見仁，但樓市過往三年的數據來看，佔據優質地段、配套完善、設計卓越的房產，無疑更迎合市場的需求升級。

從上述熱銷項目中，也可以看到產品變化的趨勢。

｜龍湖成都觀萃實景

成都龍湖觀萃位於城市一環內，周邊寬窄巷子、太古裡等人文、商業地標彙集，多家名校匯聚。產品得房率超110%，8種量身定製戶型，270°弧面觀景艙，143㎡即享雙套房設計，領先市場。

北京龍湖觀萃項目，戶戶空中浮島陽臺贈送、至高超94%得房率、安縵自然美學園林、全屋超配精裝收納、3大架空層泛會所空間。

杭州濱頌御湖境，周邊有杭二中硅谷中小學、寶龍、天街等優質配套，項目內超配有“雲崖觀瀑泳池會所、西湖十景主題園林、超60米紫山水奢石大門、新貴多元社交架空層”等景觀設施。

不論御湖境還是觀萃，縱觀龍湖近兩年內打造迭代的新產品線，無一不是“佈局高能級城市+核心地段+優秀產品力”的組合拳。

在“下調存量房貸利率和首付比例”“止跌企穩”的政策暖風下，房地產市場確實正在化凍，而有好地段、好配套、好設計加持的好房子無疑是當下樓市中的核心資產，不僅會率先開啓反彈，而且具有長遠的投資價值。

因爲好房子永遠是稀缺的，而股市的財富效應，最終也會溢出到樓市中來。