收購中洲物業100%股權 萬物雲打響2025年物業併購第一槍

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

2025年，物業管理行業的第一筆併購比以往來得更早一些，頭部企業開始發力。

2025年1月3日，萬物雲（2602.HK）公告收購深圳市中洲物業管理有限公司（以下簡稱“中洲物業”）100%股權，交易對價約爲2.27億元，涉及中洲物業旗下44個住宅類項目，包括37個在管項目和7個未接管項目。至此，萬物雲打響2025年物業管理行業併購的第一槍，也是行業內第一家重啓併購的物企。

公告顯示，中洲物業主要從事提供住宅物業服務，其項目主要分佈在深圳、成都等核心城市。2023年全年及2024年1—9月，中洲物業營收分別約3.05億元、2.56億元，淨利潤分別爲1821.91萬元、9465.54萬元。

萬物雲在公告中表示，通過上述收購預計新增10個蝶城、升級5個現有蝶城以及優化4個現有蝶城，提升公司在重點城市價值街道的密度。中指研究院分析指出，萬物雲以約12.46倍的PE值收購中洲物業，打破物業管理行業併購相對沉寂的局面，爲行業注入新的活力。對於收購中洲物業的相關細節，萬物雲相關負責人對《中國經營報》記者表示：“能提供的僅有公告信息。”

款項支付設置去化率要求

近日，萬物雲、中洲控股（000042.SZ）就轉讓中洲物業100%股權一事進行同步公告，經雙方協商一致，該標的的股權轉讓價款約爲2.27億元，包含中洲物業在管的37個住宅（含2個公寓項目），以及7個在建住宅項目。截至2024年9月30日，中洲物業淨資產爲3051.27萬元。

具體而言，2.27億元的股價轉讓價款包括中洲物業存量項目對應的交易對價（約爲1.67億元），分六期支付；剩餘的6000萬元對應中洲物業未交付項目對應的交易對價，這部分款項將在相關項目正式交付且去化率不低於60%時予以支付。去化率將根據新交付項目的已銷售面積及總可售面積計算（不含項目車位面積）。

公告顯示，中洲物業成立於1999年6月，由中洲控股全資持股。萬物雲對交易對價支付設置去化率指標背後，交易對手中洲控股在2023年出現該公司上市近30年來的首次虧損。

年報顯示，2023年，中洲控股淨利潤約爲-18.45億元，同比下降2412.74%。2024年前三季度，中洲控股持續虧損，淨利潤約爲-5.19億元，同比下降388.99%。中洲控股方面表示，出售物業子公司100%股權是根據公司戰略及經營需要，優化資產和業務結構，符合公司及全體股東的利益。交易完成後，中洲物業將不再納入合併報表範圍。“該項交易預計會產生投資收益。”萬物雲則在公告中表示，此次合作是該公司與中洲控股合作的開始，結合雙方的優勢將有利於更好地爲客戶提供服務。

擴大住宅市場份額

值得注意的是，萬物雲收購而來的中洲物業實質持有三家子公司的100%股權，但這三家子公司以及中洲物業旗下南熙裡商業停車位、非住宅板塊項目不在此次交易範圍內。萬物雲看中的是中洲物業的住宅資產。

萬物雲方面表示，中洲物業具備豐富的物業管理經驗和良好的市場口碑，此次收購涉及的中洲物業旗下44個住宅類項目年化合同收入爲3.04億元，可並表收入爲2.88億元。中洲物業2023年項目整體收繳率在86%以上，整體交付5年以上項目普遍收繳率90%以上，整體平均單位平方收入爲4.06元，中洲物業97%的項目（以年化合同收入計）位於萬物雲價值街道範圍內。

對中洲物業的收購，萬物雲方面公開的原因是深化其蝶城戰略。“通過蝶城改造和運營，公司將改善服務體驗、提升運營效率和客戶滿意度，擴大公司在住宅物業服務領域的規模和市場份額，增強盈利能力和綜合競爭力。”萬物雲在公告中表示。

蝶城戰略是萬物雲自上市以來一直推進的業務方向，即以街道爲基本單位，通過加深街道項目濃度，進行遠程運營以及混合服務，從而提升空間效率。截至2024年6月30日，萬物雲累計對200個蝶城完成流程改造的驗收，涉及1337個住宅物業項目。

中指研究院分析指出，在行業增速放緩的背景下，萬物雲依然選擇通過併購來擴大業務版圖，提升市場份額，這將有助於其在激烈的市場競爭中佔據更有利的位置。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：顏京寧）