四大動能 帶動商辦遍地開花

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛。（黃舒衛提供）

虎年開春，不畏俄烏開戰、通膨壓力不減、升息循環將至、行庫緊縮放貸、政府打炒房辣招不斷等逆風罩頂，臺灣商業不動產市場依然堅挺，第一季上市櫃公司重大交易金額破260億元，緊咬去年天量。

其中表現最突出的產品是辦公室，交易金額約185億，佔市場份額的7成以上，不但打破過去3成的天花板，更輾壓最夯的工業地產，成爲交易主流。最受矚目的無非是中國人壽以120.5億購置臺中七期豐邑核心A辦，以及屋齡超過30年的信義區揚升忠孝大樓也以站上每坪130萬元，全面刷新市場三觀。

另從內政部統計建造執照核發量來看，去年全臺辦公、服務類總坪數達102.2萬坪，不但年增44%，更較2015年翻倍。交易量、建築投資的暴衝，反映的是供給大缺口，以及未來潛在需求量的快速膨漲。

這次商辦需求熱潮是由新的產業佈局改變空間結構所拉動，臺商迴流、半導體聚落、軌道經濟、城鄉發展四大動能打通任督二脈、促進供需翻盤，我們可以從區域、區位、營運、品質四大構面觀察。從區域看，臺中成長最多，年增294%，其次爲桃園的186%，從總量來看，兩都已經超越新北，甚至能跟雙北市總和分庭抗禮，顯見過去中南部「以廠代辦」、「廠辦合一」、「沒有辦公市場」的說法已經被推翻。

疫情衝擊加上軌道經濟，過去「中心輻射模型」、交通成本決定地租的理論被翻新。即使爲適應混合、彈性等新辦公形式，但企業仍想要一個集中的辦公基地，因此花開遍地的軌道經濟，把新交通節點當成替代方案已成爲企業空間佈局的新趨勢。

輕資產的靈活佈局，相對增生的則是辦公運營商拓點、填補郊區空白的廣大新商機。影響所及，打破傳統CBD獨佔地位，六都副都心、多核心，甚至高級廠辦投資都將成爲資本、管理的藍海市場。

除區域、功能上的驟變，最重要的是品質提升，在《格拉斯哥氣候協議》後，企業活動是否合乎淨零碳排要求，將是取得融資、投資、交易的基本要求，因此新規畫、新標章，將在不久的將來成爲拉大物件個別收益條件的關鍵。

萊坊調查，倫敦有綠建築標章的頂級辦公室售價較同區、其他條件相當大樓有10.5%的綠色溢價，雪梨、墨爾本更有17.9%。在國際規範、法規要求、租客偏好、經濟誘因之下，「Must Be Green」的趨勢加速辦公市場的新陳代謝。