探究廣東首例危樓自拆自建模式：利益如何平衡 資金如何籌集

來到廣州市花都區新華市場，沿着新中路直走，穿過右側的多棟危樓，即來到集羣街2號居民樓。這裡73歲的老住戶文姨怎麼也想不到，自己住了40年的“老破小”危房未來將被重建成一座嶄新的居民樓。

據官方資料，集羣街2號樓建於上世紀70年代，爲五層混合結構，樓齡較高，房屋本體損壞嚴重，此前已鑑定爲D級危房（即整棟危房）。最近，集羣街2號樓的10戶業主，自籌數百萬元資金，對已“病入膏肓”的老樓進行徹底的“自拆自建”。

過去，對於老小區而言，拆遷或許是常見的改造方式，而集羣街2號樓卻採取了“原拆原建”自主更新的模式，由居民投入、政府引導激勵，是廣東省第一個業主籌資、自拆自建的危破房改造項目。

在集羣街2號樓改造的過程中，存在着哪些困難和問題？有哪些經驗值得借鑑和推廣？對此，第一財經記者展開了深度調查。

“卡住了”

3月25日，第一財經記者來到集羣街2號樓施工現場看到，這棟樓已開始圍蔽拆除，住戶早已搬離此處。

記者獲悉，集羣街2號樓共計有10名業主方，建築首層有16間商鋪同屬1名業主；二至五層共有24戶住宅，其中9間屬私有房屋，業主大部分爲退休老人，另外15間屬公房，業主單位爲花都城投集團。

現年54歲的黃先生，系一戶私有房屋業主，自1984年居住於此，至今已超40年。“住的環境好差，當初建房時牆體沒有用水泥，而是用黃泥批蕩做的，裡面的紅磚都已發黴，想打孔裝空調或者照明燈都無法操作（固定螺絲，鑽進去孔周圍會碎掉）。對牆面裝修粉刷，過幾個月會受潮發黴發黑。”黃先生說，天花板還時不時掉泥塊下來，可以清晰地看到裡面細細的鋼筋。

危房通常有加固、拆建兩種處理方式，但在集羣街2號樓這裡，無論是業主，還是住建部門“微改造”項目人員，大家都知道簡單地修葺已無法根治這棟樓的“老毛病”，唯有拆除重建。

“加固方案費用也不便宜，且加固後使用年限可能也就10至20年，性價比較低，所以居民比較傾向於拆建。”花都區住建局相關負責人告訴第一財經記者。

然而，拆除重建成本以數百萬元計，誰來出這筆錢？“老的思想觀念之下，一開始有人覺得拆了應該‘有錢賺’，不可能自己掏錢來更新。”長期跟蹤集羣街2號樓項目的轄區豐盛社區居委會主任曾燕娜說。

最先響應“自拆自建”的業主鍾彩蘭和徐耀通兩位老人說，2023年9月左右的居民大會最初是討論拆和不拆，很快，大家都說要拆，但一討論到出資的問題，就卡住了。

花都區相關方面人士介紹，2023年11月左右，據相關方估算，基本確定集羣街2號危破房拆建投資額爲800萬元左右，由業主共同承擔改造成本，按照4600元/平米的標準開展預繳資金籌集，“這只是初步預估價格，具體以實際產生爲準。”該資金包括拆除、建設，電梯，以及監理、設計等費用，再加上一些不可預測費，“（4600元/平米的改造）單價出來之後，後續的工作就是動員居民籌資。”

記者在貝殼找房平臺查詢發現，集羣街2號樓所在的新中路周邊房屋市場價格在8000/平米左右。很顯然，4600元/平米的改造成本遠遠低於市價。

儘管大部分業主願意自掏腰包，但依然有人對這筆拆建款“望而卻步”。

“最開始說拆危改造大概每平米需要4000塊至5000塊，我們兩夫妻都是環衛工，收入微薄，一時拿不出那麼多錢。我們也很擔心（負擔不起），改建面積算下來也要（30萬元左右）。”黃先生說，跟社區以及各部門反映之後，他們也是說有多少錢就先墊多少，先解決（錢這方面的）後顧之憂。

黃先生說，家裡一共5口人居住，除了他和老婆孩子（4人）外，還有一位殘疾人妹妹，因此還要求多騰出一間房用於照顧她，這樣未來新建的房子將超過原房屋60平米麪積，達到70平米左右，“算下來，總共要掏35萬元。”

“我們兩公婆工作這麼多年，兩人的公積金裡面合計有十幾萬，再湊幾萬塊錢，實際給共管賬戶交了20萬元，還差15萬（打算）貸款等方式解決。”黃先生說。

“（我的房屋面積）算下來（重建成本出資）需要27萬元，我沒有（那麼多）錢，沒辦法啦。”文姨說。文姨手裡的積蓄只有7萬元，相對於拆建資金還有20萬元的缺口，爲此，社區爲她尋求上級部門以及金融機構的支持。

事實上，爲推進集羣街2號居民樓的自拆自建，當地推出了相應的扶持政策：對於一些對於資金比較緊張的家庭，政府方面聯繫銀行進行低息貸款，提供資金支持。同時，政府進行適當資金激勵。

一個都不能少

從最初討論拆建方案到最終確定，只有短短兩個多月時間，但推動自拆自建方案落地的過程並非一帆風順。

“家家都有本難唸的經。”曾燕娜說，有的家庭經濟困難拿不出足夠的資金，還有的家庭擔心臨時租房的費用，另外有的家庭存在內部矛盾及財產糾紛。

有業主覺得拆建的成本高了，“提出能不能1000塊/平米，要不就50萬賣掉。”花都區一位知情人士介紹，在社區工作人員多次上門做思想工作之後，對方纔願意拆建。

還有人既覺得老房子並非非拆不可，同時也面臨資金壓力，比如文姨。

文姨的孩子長期不在身邊，老伴常年身體不好，日常醫療費用開銷大，“我都沒錢建房子，所以在這裡住了這麼多年。”剛聽說要拆建，文姨顯得有心無力。“房子平常只有我倆居住，孫子偶爾回來。”她說。即使房子老了，但她仍覺得可以“湊合”。爲了給文姨做思想工作，曾燕娜多次上門溝通。

曾燕娜說，社區先後召集業主開了9次居民大會共商，逐門逐戶解釋政策，瞭解他們的內心需求和想法，想方設法讓居民吃下定心丸。

根據民法典第二百七十八條規定，決定改建、重建建築物及其附屬設施，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。“而在小區整體重建過程中，不僅涉及共有部分的重建，還包括每位業主專有部分的推倒重建，每位業主的專有部分是否重建、怎樣重建等只能由可獨立作出意思表示的所有權人自主決定，他人無權干涉和剝奪。因此，小區重建的規劃需要取得全體業主的一致同意。”長期關注房地產領域的上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進告訴第一財經記者，哪怕是一戶不同意，項目就只能停擺。

最終，集羣街2號樓實現了全部業主100%同意的目標。2023年11月，居民大會討論、投票確定最終還是自拆自建，社區居委還與業主代表、業主企業代表分別開設共管賬戶管理拆建資金，全體業主共同委託了業主代表之一的花都城投集團下屬企業西城開發公司作爲項目代建單位。

房子怎麼建？這是當下集羣街2號樓業主們最關心的問題。

記者瞭解到，花都區住建局邀請廣東省建築設計研究院團隊全程參與“新集羣街2號樓”的設計，根據居民意願定製化設計。廣東省建築設計研究院有限公司林昊是項目的負責人之一，他告訴第一財經記者，這個項目不同於一般的商品房設計，“集羣街2號樓24戶，雖然只有9戶私人業主和1位商鋪業主，但是戶戶的需求其實都有些不一樣，如果整個項目要推動，必須10戶業主都要簽名同意纔可以。”

“集羣街2號樓主要涉及到公平和利益平衡的問題。俗話說‘不患寡而患不均’，設計工作就是要體現每戶業主的公平，不同利益相關方的權益都在方案中得到了體現，也是一個不同利益方妥協談判的過程。”林昊說。

經驗能否複製？

在集羣街2號樓改造落地後，前往豐盛社區居委會諮詢的人多了起來。3月25日，當第一財經記者趕到居委會時，社區工作人員剛與集羣街2號樓周邊的居民樓業主座談完，“有些居民所在的樓也被定性爲危樓，他們也想效仿集羣街2號樓走自主更新的路徑。”工作人員說，社區還在蒐集居民的情況，準備向上面反映。

集羣街2號樓之所以可以啓動業主們自拆自建，這背後也離不開項目周邊的改造“契機”。

去年9月，廣州市首批老舊小區成片連片改造項目——廣州北站東側老舊小區項目正式啓動，集羣街2號樓本就在舊改範圍內。據官方信息，該片區總投資約5.94億元，重點開展片區內人居環境提升、老舊小區微改造等工作，積極探索多產權業主危房拆建新路徑。

在這一契機下，考慮到業主不熟悉房屋建設方面的流程，花都區政府決定以集羣街2號樓爲突破口，鼓勵權屬人自行委託區屬國企作爲實施主體開展拆除重建具體工作，包括後續的審批手續辦理等事宜。此外花都區出臺了相關試點方案，對居民出資拆建給予引導和激勵。

此前，有相關數據顯示，國內在2000年之前建成的老舊小區約有22萬個。而城市更新中的危樓、舊樓如何更新，也是城市建設必須面臨的一個問題。

“集羣街2號樓走自主更新的路子（模式），主要是居民比較支持，然後政府再給予引導激勵。”花都區住建局相關人士表示。

談及集羣街2號樓的經營複製推廣問題，林昊認爲，政府的持續推動，居民的改造意願，社區的溝通，也包括專業設計人士的參與，才能夠相比於其他地區的案例比較快速地推進下來，經驗真正要推廣複製，這幾方面的力量都不能缺少。

嚴躍進表示，自主更新模式需要政府在建築規範、過程監管等方面發揮引導和監管作用，以確保更新過程的合法合規，而這也需要政府在更新模式中找到恰當的平衡點，既能夠引導和支持居民的自主更新，又能夠保障整個過程的合法性和公正性。

“小區重建屬於大型建設工程，業主不可隨心建設，不但要滿足城市規劃要求，還要對小區重建工程進行相應立項工作。”嚴躍進說，規劃設計、取得建設工程施工許可證施工建設、完備小區人防和消防、辦理竣工驗收手續等，既需要政府相關部門的指導、協助，也需要引入相應設計單位、施工單位、勘察單位等進行具體的設計、施工、監督。

“預計今年年底建好，居民可以住進新家。”花都區住建局相關負責人表示，後期還將動員居民自主引入專業物業或準物業管理，解決老舊小區無物業管理專項維修資金難以後續管養問題。

（應受訪者要求，文中文姨爲化名。實習生郝梓竹對本文亦有貢獻）