特寫 | 田維龍：REITs是一場“及時雨”

編者按：2024年，中國商業地產迎來了新的發展階段，多元化體驗與產業升級深度融合、資管新模式和數字化轉型等成爲推動行業進步的關鍵因素。

在這一背景下，觀點機構順應時代潮流，帶着對商業地產全產業鏈持續探索的熱情，觀點機構將於10月31日-11月1日在上海召開2024觀點商業年會，並推出系列報道——“繁榮週期：消費與變革”。

通過深入調研、交流和採訪，挖掘商業地產領域的領軍企業和行業領袖，探索他們在新時代背景下的創新實踐和戰略思考，揭示行業變革期的洞察、策略和成就。

觀點網在演講過後，田維龍百忙中抽空和我們分享了他對於未來市場的探索和思考。

作爲現任大悅城控股商業管理中心總經理，此前他曾說過一句話：“先天好的項目未必最終走得遠，而先天條件差的項目未必沒有機會和發展潛力，好的運營商比好的項目更重要。”

大悅城是商業地產的領軍企業。數據顯示，大悅城商業項目全國佈局達45個（重資產30個+輕資產15個），在營項目34個，總商業面積達到374萬平方米。

其中，大悅城購物中心作爲核心商業品牌，上半年購物中心銷售額達到196億元，同比增長14%；客流量達到1.7億人次，同比增長24%；平均出租率保持在94%的高位。

田維龍告訴我們，疫情之後，消費者的消費習慣和生活方式都發生了變化，對於場景、情緒和空間都有一些新的需求。與此同時，消費者對於性價比的要求也更強烈：“價格要合適，產品質量要好，這是一些傳統零售受到衝擊的原因。”

而且，消費主力軍尤其是年輕客羣的消費有了更多個性的要求。

“自我價值的認同，文化自信下的追求發生了很大變化。”他分析，這種變化的根本原因是這批年輕人的成長環境有所變化，見識更多，增強了傳統文化自信。同時對於品牌和消費的個性需求增強了，不會盲目追求一些名牌，更多是需要品牌和自我價值認同達成一致，所以出現了一大批新的品類和品牌。

在他看來，未來中國的商業會越來越好，現階段是重新洗牌、提升、優化的階段。

據介紹，今年大悅城會將重心放在四個方面：首先是重點抓產品迭代和升級，包括從場景打造到產品業態的組合，到營銷要形成“大運營，大數據、大會員、大服務”有效的閉環。

第二是積極迎接商業資產證券化。近期，備受關注的西南地區首單消費REIT——華夏大悅城商業REIT正式成立，首募規模爲33.23億元。

該筆REITs的底層資產爲成都大悅城，項目於2015年底開業，2021-2023年度銷售額分別爲20.4億元、23.3億元、25.4億元，客流量分別爲1865.47萬、1658.44萬及2120.78萬人次，營業收入分別爲3.02億、2.40億及3.35億元。

田維龍稱，這個項目很優質，去年和今年會衝刺30億元的銷售規模，“因爲大悅城的定位沒有奢侈品，所以30億是很不容易的。”

他相信，成都大悅城這隻REIT會受到很多投資者以及老百姓的喜歡。

體現在數據上，華夏大悅城商業REIT在發售期間得到了市場熱烈響應，發售比例配售前的總募集規模達48.124億元（含戰略配售、網下發售和公衆發售），是其擬募集規模（33.23億元）的1.448倍。

田維龍稱REITs是一場“及時雨”，一方面解決企業長期發展的問題，將一些優良資產變現，另一方面能夠給公衆提供一個很好的投資渠道。

第三是在營銷方面。據瞭解，2024年，大悅城提出商業營銷4.0，即生活方式的營銷，將自然、人文和商業場景進行有機結合，最終爲消費者帶來鬆弛感、情緒化以及全新的生活方式。

比如，成都大悅城倡導公園式生活場景，將生態和自然進行結合；上海靜安大悅城打造的是夜經濟，煙火生活的天台空間；西安大悅城打造13朝古都的國潮國風的生活空間等等。

“繼續爲年輕人提供潮流的生活場景，使年輕消費客羣在大悅城購物中心場景內買單，最終做到爲情緒價值復購，是大悅城在持續發展中要堅持做的事情。”

第四是穩健發展。田維龍稱，在當下經濟形勢下，大悅城會聚焦自己的長板和優勢，穩健推進企業的發展。

繁榮週期 | 在商業地產的新繁榮週期，你準備好了嗎？