土拍市場回暖 房企信心逐步修復
本報記者 黃永旭 北京報道
時隔四年，萬科地產再現廣州土拍，並拿下三宗地塊，引發市場關注和期待。12月以來，房地產行業出現了止跌回穩的積極信號，其中，土地市場的活力進一步提升，房企拿地信心正在逐步修復。
《中國經營報》記者觀察發現，在一攬子房地產調控政策作用下，四季度以來，房地產市場呈現止跌回穩態勢。土地市場上，熱點城市土拍交易回暖，房企拿地積極性更加明顯，近期多地土拍中，民營房企的身影逐漸增多。
國家統計局發佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，11月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二、三線城市環比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。
“房地產市場有止跌回穩跡象，樓市在不斷變暖，房企拿地的積極性在增強，市場預期也在不斷改善。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池認爲，後續土地市場的走勢仍然依賴於樓市的走勢，在今年中央經濟工作會議指出加力促進房地產市場止跌回穩的背景下，各城市仍然會不斷優化調整房地產政策，促進住房剛需與改善性住房需求釋放，加大消化存量土地與存量住房的力度，平衡供大於求的供求關係。樓市會不斷回暖，土地市場也會不斷回暖。
“地王”再現
根據國家統計局發佈的數據，在新房價格連續下跌三個月之後，11月份，西安新房、二手房均出現跌幅收窄的情況，樓市出現觸底反彈的跡象。經歷房價波動之後，西安土拍不僅拍出“總價地王”，而且出現四川民營房企跨省溢價拿地，爲年末的樓市增添許多期待。
12月12日，西安市北二環一宗優質地塊迎來成交，地塊面積153.04畝，成交總價25.59億元，由陝西嘉瀾房地產開發有限公司拿下。
記者瞭解到，該地塊最初爲城改項目，幾經擱置，如今終於再次迎來“金主”。25.59億元的成交總價，也成爲2024年西安土拍市場“總價地王”。
記者注意到，近期土地市場出現回暖，各地單價“地王”、總價“地王”相繼出現，尤其是一線城市，表現更爲明顯。
11月29日，北京一宗組團地塊正式拍賣，該組團地塊由酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊組成，總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平方米，起拍價高達153億元。
事實上，本次出讓的14.7公頃土地，由三個不同區域的地塊組成，分別是，酒仙橋地塊建設用地面積約2.8公頃，規劃建築規模約7.8萬平方米，爲二類居住用地；十八里店地塊建設面積約9.35公頃，爲二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地；小紅門地塊建設用地面積約2.55公頃，規劃建築規模約5.8萬平方米，爲二類居住用地、托幼用地。
最終拍賣結果顯示，中海地產以153.32億元的總價格，競得該組團地塊，溢價率0.21%，銷售指導價分別爲每平方米12.5萬元、8萬元以及7.9萬元。這也刷新了北京市土拍交易紀錄，該地塊成爲北京新的“總價地王”。
12月2日，經過295輪激烈競價，華潤置地與中海地產聯合體最終以總價185.12億元競得深圳南山區粵海街道T107-0107地塊，樓面價70388元/平方米、溢價率46.3%，並刷新了近十年深圳涉宅地塊總價紀錄，成爲新的“總價地王”。
趙秀池表示，近期土拍過程中，溢價地塊頻頻出現，而且不斷拍出新“地王”，說明樓市在回暖，房企拿地意願增強了。同時，也說明該地塊被開發商看好，位置好、配套好、未來有潛力的優質的地塊，一直受到開發商的青睞。
“從目前的土拍情況來看，熱點城市和優質地塊的競爭依然激烈，市場需求強勁，房企對這些地塊的預期比較高。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，目前，土地市場存在分化，拍出“地王”和底價成交都是分化的表現，熱點板塊的優質地塊，必然吸引房企高溢價競爭。而部分區位偏弱、配套欠缺、潛力偏弱的地塊，相對而言，只能底價成交，也說明市場仍在調整、尋找平衡。
民企出手
今年以來，全國土地市場延續低溫運行態勢，土地供需兩端持續縮量。9月底以來，一線城市接連一系列政策優化，市場活躍度保持較高水平。
中指研究院發佈2024年1—11月全國房地產企業拿地TOP100排行榜顯示，11月，TOP100企業拿地總額同比降幅顯著收窄，但拿地企業仍集中在央國企和地方國資，民營房企拿地仍較爲審慎。從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資仍是主力，民企僅在重點深耕區域補充土儲。
12月12日，西安市土拍中，民營房企四川邦泰置業有限公司（以下簡稱“四川邦泰”）競得西安市能源金貿區69.95畝住宅用地。次日，四川邦泰再度出手，將西安市曲江新區約42畝地塊收入囊中。
據瞭解，該地塊位於雁塔區雁翔路以東、西安交通大學曲江校區以西、雁曲四路以南、規劃路以北，土地面積爲41.861畝，土地性質爲商住用地，容積率小於等於2.8，建築密度不大於20%，綠地率不小於35%。
而且，根據公示信息，該宗地規劃地上總建築面積不大於78153.6㎡，要求競得人須建設800㎡社區服務站、430㎡社區辦公、49㎡社區福利、120㎡社區衛生服務站、350㎡老年人日間照料中心等配建設施。
四川邦泰方面表示，作爲西鹹新區的核心中樞，能源金貿區的地位日益重要，是西安未來金融和經濟發展的重要區域之一。並且，宗地周邊發展較爲成熟，地理位置優越，具有良好的發展前景。
記者觀察發現，一線城市和杭州、成都、西安等熱點二線城市，土拍活力增加的同時，民營房企溢價拿地的身影也逐漸增多。
11月20日，杭州市蕭山區奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊開拍，經過49輪競價，最終由濱江集團以總價39.54億元競得，成交樓面價48186元/㎡，溢價率33.85%，該成交樓面價刷新了奧體板塊新紀錄，位居杭州宅地成交樓面價第二。
12月5日，廣州公共資源交易中心公告番禺區洛浦街新光快速東側BA0104082地塊成功出讓，最終報價約爲12.35億元，競得人爲合肥瑞倫房地產開發有限公司，也是2024年首個在廣州拿地的民企。
12月17日，廣州市成功出讓4宗番禺區涉宅地塊，其中南站商務區3宗地塊被萬科底價摘下，土地出讓總價28.8億元。這也是時隔四年，萬科首次在廣州拿地。
趙秀池分析稱，土地市場作爲要素市場，其表現與樓市的狀況緊密關聯。如果樓市活力充足、銷售預期好，則房企拿地積極性便會增強。土地市場回暖，進而可以促進樓市回暖，幫助房地產行業不斷走出低谷。
“房企拿地積極性回升，尤其是民營房企的參與，表明市場信心正在恢復。”柏文喜表示，一攬子房地產調控政策作用下，市場預期得到改善，交易活躍開始回升。長期來看，房地產市場將進入新發展階段，住房需求從“有沒有”向“好不好”轉變。因此，房地產企業應抓住機遇轉型發展，爲羣衆建設“好房子”、提供好服務，以適應市場供求關係的變化。