退地換120億元“地票”，越秀地產換倉託底廣州土地市場？

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

廣州本地國企越秀地產在短時間內退了兩宗地。

9月2日晚間，越秀地產發佈公告稱，其旗下廣州新秀及廣州城建同意將番禺區暨南大學北側地塊二土地的土地使用權交由土地開發中心收儲，代價爲50.03億元，補償方式爲土地開發中心向廣州新秀及廣州城建提供等價的應付票據。

這是在一週之內，越秀地產的第二次“退地”行爲。就在上週，越秀地產旗下的越秀華城同意以代價70億元向廣州市土地開發中心交回白雲區廣龍地塊，補償方式同樣爲等價的應付票據。

需要強調的是，越秀地產退回的兩宗土地並沒有換取到現金而是換成等價的票據，而票據本身可以用於支付未來廣州土地市場上所出讓符合條件的地塊，這意味着越秀地產兩次退地後，獲得了120億元在廣州換倉的機會。

越秀地產此次“退地”，有被動和主動的因素。以現在周邊的行情來計算，越秀地產此次被收回的地塊本身如果進入開發週期收益可能有限，因此“退地”換取更好的土地儲備，符合上市公司的利益；而廣州下半年陸續進入高頻度推地的節奏，作爲國企的越秀地產或許要有更多的“擔當”。

退地

越秀地產此次退回的地塊，拿地時間都在2021年，其時廣州土地市場尚算火熱。

2021年4月27日，在廣州首批集中供地中，越秀華城以18.62億元底價競得廣龍地塊。根據越秀地產其時公告，上述地塊的規劃用途爲商住用地，越秀地產所佔權益爲95.48%，但是這一項目需要配建商辦配套設施並無償移交給廣州市政府指定部門，配建的工程成本預計約65.48億元。

越秀地產的公告指出，根據收回土地協議，越秀華城同意以代價70億元(以最終評審爲準)向廣州市土地開發中心交回廣龍地塊，補償方式爲廣州市土地開發中心向越秀華城或廣州城建提供等值的應付票據。

由於這宗地塊未能進入開發階段，越秀地產在最新的公告中也沒有透露此次交回土地所產生的收益或虧損。越秀地產在公告中強調，由於地塊沒有開發，因此不會對公司的營運管理產生不利影響，也認爲補償代價公平合理。

除了這宗地塊之外，越秀地產也在本月退了位於番禺區的一宗地塊，這宗地塊於2021年9月在廣州第二輪集中供地中被出讓，最終越秀地產以底價50.05億元競得，摺合樓面地價2.3萬元/平方米，這宗地塊爲住宅用地兼容商業設施用地，計算容積率建築面積約21.8萬平方米。

這宗地塊被收回後將收到50.03億元的應付票據作爲支付對價，值得注意的是，由於此次超過七成的代價由番禺區土地開發中心支付，因此最終越秀地產也只能用這筆票據在番禺區收購土地，收購有效期是一年，但經所需程序審批後可予延長。

越秀地產協商被收儲，根本原因還是與市場環境有關。以白雲區地塊爲例，這宗地塊目前周邊在售的越秀白雲星匯城均價已經下挫至1.9萬元/平方米，但樓面價則約1.4萬元/平方米，利潤空間有限。

番禺區這宗土地也是同樣的情況，其本來是作爲越秀星匯城這一項目的後續開發用地，但如果以當時的地價來計算，一旦進入開發階段這一地塊收益可能非常有限。

可供對比的數據是，越秀星匯城開盤時均價刺破4萬/平方米，但目前越秀星匯城在售新房的均價是2.5萬元/平方米左右，而此次被回收的地塊樓面價就已經高達2.3萬元/平方米，以此推算利潤空間有限。

由於越秀地產此次地塊被收回，也導致越秀星匯城的規劃最終發生了變化，據21世紀經濟報道記者多方瞭解，這一小區業主目前也在協商尋求新的解決方案。

換倉

越秀地產此次退地之後，並不能換取到現金。作爲廣州土地市場的拿地“主力軍”，越秀地產可能還需要繼續發揮自身的能量。

去年，越秀地產在廣州拿下了多宗高總價或者高樓面價的地塊，包括以112.23億元拿下的世界大觀一二期地塊，以及以22.7億元拿下的海珠區琶洲西地塊。而在2021年、2022年的集中供地中，越秀地產在廣州土地市場也是不斷出手，在2021年廣州首輪集中供地中，越秀地產以拿地6宗，拿地總價107.7億元排名房企第一。

今年以來，廣州本地推地頻次降低，越秀地產土地進賬速度也有限。今年上半年，越秀地產在全國支付的權益地價總額是44億元，在廣州拿地的記錄則有以底價14.55億元拿下的世界大觀三期地塊。

與拿地大戶“收斂”並行的是，今年上半年廣州土地市場也相對平淡。今年上半年，廣州僅有4宗宅地成功出讓，成交總建面30.29萬平方米，成交金額共計64.77億元。可供對比的是，2023年上半年，廣州土地成交總額是431.2億元。

受此影響，廣州下半年要發力賣地。8月19日，廣州市2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批）正式公佈，共50宗地塊，其中31宗在中心六區，且爲金融城、琶洲、智慧城、白鵝潭、白雲新城、大坦沙等受關注板塊。

爲了提高房企的積極性，今年8月26日，廣州還舉行了2024年秋季全週期土地服務推介會，介紹重點片區、核心板塊、重要節點的城市規劃設計，並對優質土地資源進行推介。

官方釋放誠意，但實際成交結果仍然受各方面因素牽制。以8月23日廣州掛牌的3宗地塊爲例，其中增城、白雲的地塊分別被增城城投及廣州鐵路地產聯合體底價拿下，荔灣醫藥港地則最終流拍。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析認爲，從前兩批次的預供地來看，受到市場大環境的影響，今年房企拿地更加謹慎，只有優質地塊才能吸引房企的關注，因此廣州第三批供地計劃裡面也增加了以中心四區爲代表的優質土地出讓。

肖文曉續稱，考慮到目前民企的重心普遍還在去庫存、保交樓上，預計本輪拿地房企還是會以國央企爲主。整體來看，隨着廣州供地節奏的加快，熱門地塊的出讓，將爲市場帶來更多熱點效應，有利於穩定樓市預期。

這也是多數房企的態度。一位頭部央企總部人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示：“現在地方政府經常爲我們推介土地，詢問我們的購買意向。考慮到市場還在底部，我們拿地也很謹慎，非中心地段而且去化不快的項目我們不會參與，但如果是非常好的地塊競爭也大，別人也要搶，能拿的地不多，好的地大家都能看到。”

在這家央企的投資版圖中，廣州是其重點關注的城市，但並非最穩妥的選項，主要原因是全國性房企的投資選擇會更多，他們更傾向於將資源投向流速快的項目，但廣州總體上多數樓盤銷售週期有所拉長。

這或是此次越秀地產被允許換倉的背景。通過給予越秀地產換倉的機會，這家本土最大的房企或許有望在接下來爲廣州土地市場帶來一些“亮點”。越秀地產在公告中也強調，土地收儲有利於優化資源使用，長遠而言有利於未來發展，且支付款項公平合理並符合股東的整體利益。

廣州未來三個月將推出50宗地塊，越秀地產也該到了披掛上陣的時候。