外環內跌得最慘的地方
外環內房價跌得最慘的地方，不是別人，正是寶山淞南。
這一輪行情下行全市很多老破小板塊房價跌回2016-2017年大家已經見怪不怪；
但外環內的商品次新雖然經歷回調，但大家體感上房價比起2016年還是保留了10-15%的漲幅。
但淞南的商品次新成交價率先跌破2016-2017年，比最高點跌了大約35%，甚至跑輸外環外的很多小區！
2024年成交價
2016年成交價
2024年成交價
2017年成交價
外環內跌出了遠郊的行情，爲什麼偏偏是淞南？
在薀藻浜兩側混的，都得搞清楚這一片誰纔是老大。
淞南的名字已經暴露出曾經的小弟定位：淞南淞南，吳淞以南。
吳淞工業區在建國初期地位非凡，規劃範圍橫跨薀藻浜兩側層有有部、市屬鋼鐵、造船、紡織、化工、造紙、能源等大中型工廠企業150多家。
淞南跟着吳淞吃香喝辣，上鋼一廠、玻璃儀器一廠等上海重點企業都在淞南。
鋼鐵經濟給淞南帶來帶來了一波工人紅利，工人新村也由此開始發展。
但淞南真正意義上的人口大遷徙，卻在90年代中期。
但論居住屬性，淞南初始定位很低，是不折不扣的動遷安置基地，還是鄙視鏈底端的那種。
舉個例子大家就明白了。
這幾年隨着桃浦智創城的開發，承接當初”三灣一弄滾地龍動遷的桃浦新村被拿出來反覆鞭屍。
你看，就說你們桃浦從古至今都很差吧。
每每看到，淞南都暗自捏了一把冷汗。
還好板塊缺乏炒作概念，不然自己承接最大棚戶區虹鎮老街動遷戶，豈不是要被遺臭萬年？
時代的一粒泥點，甩落在地就是一個城鎮。
虹鎮老街的泥點子一甩，落成了淞南好幾個動遷小區。
至今淞南和虹鎮老街之間，依然有直達公交車往來。
當初給富人們騰地方來了淞南，現在坐公交車回去逛逛太陽宮，也算享受到動遷成果了。
有這樣的歷史淵源，淞南想發展成更高端的居住區難度很大。
不說同在中外環之間的共康、上大都成了市區中產的外溢承接地，光是隔壁的高境發展就一直壓淞南一頭。
早些年淞南人民去聯通營業廳辦個套餐，都得坐公交車到高境。
最難過的是，早前被淞南人民看不上的顧村都已經翻身農奴把歌唱。
要知道十幾年前遠在外環外的顧村，坐公交車過去都要一個多小時，在淞南眼裡和西伯利亞沒什麼區別。
現在顧村不僅商品房一波接着一波，還有三甲醫院大公園，生態環境更是比淞南好了一大截。
淞南去年的財政收入大約是月浦的三分之一，顧村/楊行的二分之一，高境的七分之五，險勝連地鐵都沒有的羅涇鎮。
鋼鐵製造業的落日餘暉能給淞南的庇佑越來越少，錢袋子癟癟的淞南想做城市更新也有心無力。
雖然一些小區外立面已經破成這樣，但美麗家園還得再等幾年。
淞南也只能反覆念念自己是中外環之間的地段緊箍咒，長長自己志氣了。
地段更好的淞南被顧村、楊行趕超，更大的原因是這些年板塊發展太慢，遠趕不上上海郊區平均速度。
從虹鎮老街的動遷大居到現在，淞南經過二三十年發展，卻只達到縣城水平。
雖然但對淞南人民來說不論是家庭消費還是下館子吃飯，沿街底商都算方便實惠。
但在別人拼命建商業廣場，shoppingmall的時候，還守着沿街底商過日子，就只能給別的板塊貢獻GDP了。
在淞南的消費鏈裡，小買一點到家門口的小五角廣場；稍微買多一點，就去高境的長江國際，如果要更高端的消費還是得去取代了四川北路的五角場。
讓人最遺憾的是，淞南作爲一箇中外環板塊，卻遲遲沒有發展出一個像樣的商業體。
淞南的3號線比隔壁7號線早了3年，按理來說長江南路做地鐵商圈潛力極大。
但不巧路的南側一些沿街地塊軍屬產權，大佬的地沒人敢打主意；
北側原定長江南路地鐵上蓋商業卻變成了爛尾樓，淪爲地方公交總站。
論住宅，板塊除了淞南x村這個最大組團，後來也沒有發育出更高端的大居住社區。
長江南路地鐵站附近僅有盛世寶邸一二期、楓橋灣名邸三個小區抱團取暖；
淞肇路西側的保利、三湘雖然房子房齡都不錯，但城市界面和路邊往來的集卡敗筆太多。
板塊整體價值低迷，導致淞南的次新房在每輪大漲中漲幅也並不算多，行情下行時自然跌得更多。
而在淞南的住宅鄙視鏈中，曾經自帶主角光環的吳淞大哥家裡的房子都是好的，現在大哥家道中落，最好的變成爛泥裡建成的新江灣城。
外部精神寄託換了一茬又一茬，這些年淞南自身的成就卻少之又少。
除了18號線開通，就剩藉助18號線建成同濟創園引入了少量產業，以及人氣稀疏的保利悅活薈。
淞南發展緩慢的罪魁禍首，鋼鐵產業沒落，自身硬件還差；
板塊的有效開發面積太小，發展結界太多。
淞南鎮的面積有13.65平方公里，但現在看來有效開發的不過長江西路南側4.5km²。
北側遺留了吳淞工業區大量廢舊工廠和碼頭，成爲淞南開發沉重的歷史包袱。
有限的“沃土”，還被鐵路分割得支離破碎。
自駕進入淞南，得先破逸仙路高架、薀藻浜、鐵路任意一個結界。
沿着逸仙路一路往北到軍工路，路況和街景都停留在上個世紀。
不僅外面的很難進來，裡面的人也很難出去。
雖然地鐵3號線2006年就通到了淞南，但主要目的是服務吳淞，淞南只有板塊邊緣蹭到兩個站點。
鎮中心的居民乘坐地鐵大多數要先乘公交車或者電動車接駁，地鐵站門口成了電動車的海洋。
板塊人民更加期盼的，是18號線地鐵二期，真正造福淞南居住區。
除此之外，淞南未來還將迎來19號線，在板塊西側設有江楊南路、呼瑪路、二八紀念路三個站點。
讓淞南居民鬱悶的是這些站點都在吳淞工業區遺留片區，對本地居民來說有些雞肋。
莫非和3號線一樣，19號線也把淞南人民拋棄了？
先說句扎心的，淞南目前的現狀，光靠幾個地鐵站想要逆天改命幾乎無可能。
全是老破小和廠房，僱10個開發商來炒作都未必能炒熱。
和18號線的歷史使命不同，19號線其實是爲大吳淞而來。
淞南北部工業區的轉型之痛，是整個寶山的轉型之痛。
何以解憂？唯有大吳淞。
大吳淞東至長江-雙江路-閘殷路，南至殷高路-保德路，西至薀川公路-南北高架路，北至馬路河，面積約110平方公里。
規劃範圍涉及寶山區、浦東新區、楊浦區和靜安區。其中，長江、黃浦江水域面積約22平方公里。
淞南想要徹底翻身，北面的吳淞工業區必須緊跟大吳淞節奏拆了重建。
在大吳淞的規劃設想中，淞南北部的工業區被定位爲主打金融商貿、綜合服務以及科技創新的大吳淞主要功能承載區。
其中最大亮點是淞南有部分進入吳淞副中心核心區，被賦予在整個大吳淞唯一能承載金融商貿功能。
金融業是上海的立城之根本，淞南抱上這條大腿起碼在定位上是穩了。
大吳淞對淞南的意義極大，可謂繼建國後吳淞工業城之後最大利好。
要知道淞南的痛點不僅是拉跨的交通結界、城市界面、難拆的工業區遺留，還有房子本身。
鎮中心核心的4.5km²開發成熟，卻以中低端住宅產品爲主；
板塊的改善客羣，想換個好的居住環境或者買新房還是得去顧村、楊行或者其它。
雖然大吳淞規劃中淞南未來新騰出的土地，將有部分住宅用地，填補板塊向上置換通道。
但短期來看淞南沒有發展出紮實的中產組團，人口將呈現持續流出趨勢。
還有一些期望產業導入後帶動房價的，前提現有房子本身真的存在營銷的空間。
淞南寥寥無幾的商品次新房和大批量動遷老破小，作爲租房過渡還可以，讓人買房接盤難度有點大。
並且淞南未來發展也面臨着一定的外部利空。
隔壁鄰居楊浦、虹口曾經的重倉區都在區域腹地，五角場-新江灣城和虹口的大柏樹、虹口足球場都迎接過高光時刻。
曾經兩大市區在腹地的資源投入，惠澤了高境、淞南這些鄰近郊區板塊。
隨着城市發展戰略定調，一江一河成了上海發展主基調。
淞南上游兩大市區，集中資源投入到北外灘、東外灘的建設，淞南能得到的外溢進一步減少，甚至成爲被虹吸的一員。
一個班的尖子生都送去重點班了，還拿什麼刷985升學率？
大利好與利空大碰撞之下，你覺得還要多少年淞南才能逆天改命？