我們窺視了上海數千條二手成交，發現幾個驚人事實
關於近期上海的成交數據，我們做過很多解讀，比如成交總價、均價還有板塊情況等
但有沒有一種可能，還能瞭解得更加具體、更加細節？
機緣巧合下，我收到了來自某頭部中介的10月一手數據（數據真實性已做嚴謹覈實）
打開一看好傢伙，整整6318條成交明細（表頭01除外），覆蓋了全上海所有板塊
顆粒度非常細，包括各種維度，除了每一套房的基本屬性外
還有各自的評分等級、銷售應收佣金、議價空間、成交週期、帶看情況……
因爲該平臺在上海的市場份額非常穩定，數據堪稱權威，所以參考意義極大
可以說是今年拿到的最寶貝的一份數據
完整看完之後，我對眼下二手市場有了全新認識
今天讓我們抓緊時間，一探究竟
01
先來看大家最關心的議價率
指的是房東掛牌後被砍掉的價格比例大小，也被稱爲“砍一刀”
這麼多條成交數據的掛牌價加起來一共281.11億，而最終成交價格只有261.19億
算起來平均議價率爲7%，略低於市場普遍認爲的8%
分環線看，內環內房源因爲價格高，議價率是全市最高
分價格看，2000萬以上的豪宅議價率最高，總價越高越禁不住砍價
主要因爲該平臺的豪宅成交量較小，被個別的5000萬+的別墅所影響，還在“擠泡沫”的階段
像成交的5套翠湖天地，總價從1800萬到4080萬，平均議價率只有6%左右，反而遠低於均值
500到800萬的議價率最低，也是由剛需走向剛改的一個分水嶺
分區域看，浦東和楊浦兩個區的議價率遙遙領先，奉賢的卻是全市最低
儘管全市成交普遍都有砍價，但意外的是，還有1%比例的房源做到了不折價甚至漲價成交
我拉出了兩方面極端的個例
砍得最多的是一套莘莊的大面積，成交週期接近10個月
最後僅以1.6w/m²的單價成交，議價幅度近60%，比腰斬還要誇張
排在第二和第三的兩套則是快速成交，房東直接一把“屠龍刀”，把所在小區的成交單價幹回了10年前
而漲的最多的是青浦趙巷板塊的這套，成交週期更長，足足有14個多月
據交易記錄顯示，房東是在2021年1月以229萬購入此房，隨後在2023年8月以298萬價格掛牌。
436天裡不急着賣，前後調了4次價，最終在10月成功以360萬賣出
不到3年的時間裡，賣出比買入價多了131萬，漲幅高達57%
另外兩套也略有6%左右的漲幅，可能是房東將新政優惠的稅費加了進來
02
看完了議價率，再來看看成交週期
雖然現在市場上撿漏的機會多了，但賣房還是有一定的難度
6000多條成交數據，算下來平均的成交週期達到了129天，也就是平均4個月左右的時間成交一套房子
分環線看，外環外成交最久，內中環和中外環成交較快
分價格段看，800到1000萬總價的剛改價位段，由於稀缺性，平均成交週期最短
第二短的是300萬以下的低價房源，一來是房源的選擇多，二來買家也好砍價
而1000萬以上房源的成交週期基本都在140天以上
分區域看，有8個區的成交週期高於全市129天的均值，其中五大新城佔了3個，再加上金山和崇明
黃浦和長寧主要由於價格偏高，浦東則是因爲區域太大，被一些表現不佳的板塊給拖了後腿
像陸家嘴板塊的平均成交週期長達210天，世博濱江和唐鎮也分別要186和175天
不過也有個別板塊去化較快，像周浦僅需95天
而徐彙區的表現更爲出色，不論是熱門的徐家彙、濱江、漕河涇，還是田林、長橋等剛改板塊，成交的速度都不低
同樣來看極端個例，有13套房源的成交週期在1000天以上
其中7套在五大新城，4套在浦東新區
最長的更是達到了2059天，從2019年2月就開始掛牌，來自松江泗涇的綠地小9窩樓盤
還有5套的成交週期是0天，當天掛牌出來，跟着就立刻賣了出去
不難發現佘北家園和聯乾小區的這兩套價格極低，成交單價只要約2w/m²
而上海大花園和新浦江城這兩套，成交單價也是這三四年內的最低，非常有性價比
此外，還有240套的成交週期在3天內，530套的成交週期在7天內
1663套的成交週期在一個月內，佔比在26%左右
議價率和成交週期也存在一定的正相關性
簡單來說，掛牌時間越長的房子議價率越高，也符合日常認知
03
說完了議價率和成交週期
再來看最近大家都在吐槽的中介費
契稅、增值稅雙降之後，佣金無疑就成了二手房交易中最大的一筆開支
在上海，大多數中介佣金收1.5到2個點
規模較大的中介收3個點，由買家交2%、賣家交1%，也有的賣家會要求買家承擔所有稅費
一直以來，佣金都是各大中介的絕對機密，這次可是難得看到內幕
10月6000多套房源的總佣金一共7.58億，平均每套房的佣金約12萬元
負責開單的中介共4767人，平均每個中介得到的佣金爲16萬元
聽起來確實不是一個小數目
那麼，最多的一筆佣金到底拿了多少錢呢？
答案是234萬，來自浦東的別墅御翠園，面積達491m²
成交總價爲7800萬，比起掛牌價直接砍了1200萬，中介費收取仍然是按照標準的3%
更厲害的是成交週期還只有17天，也就是大半個月的時間，負責這套別墅的銷售就收了200多萬的中介費
儘管還要多方分成，但他拿到手的也不會低到哪裡去
各大“銷冠”的業績也不差，10月一共有3個人各賣出了9套，主要負責外環外剛需板塊，各自的佣金收入從51萬到104萬不等
還有1個銷售專注靜安大寧剛改板塊，賣出的8套也收到了110萬的佣金
還有7個人賣出了6套，17個人賣出了5套，都獲得了不菲的佣金收入
但並不是每個銷售都能賺這麼多
還有10套房的佣金不到1萬元，最低的一套成交總價就20萬，佣金只有2000塊
而且數據展示的還只是有開單的銷售情況
該平臺在整個上海的員工數在3w人左右
新政助推下的“銀十”，開單銷售數也纔不到5000人，也意味着還有超過2.5w人上個月是“0開單”
差不多平均每6個銷售，一個月才能賣出去一套房
這讓我看到了地產中介行業的殘酷現狀，內部差異巨大，上限很高，下限也很低
能賣房的中介賺的一點不比陸家嘴金融白領差
一直賣不出去的銷售，就只能拿幾個月的底薪然後走人
再到對應的門店方面，10月共有1252家分行有房源成交，平均每家分行一個月賣出5套房
而截至今年9月，該平臺官方宣佈在上海一共有2301家門店
也就是門店單月的開單比例在54%左右，還有46%的店沒能開單
同時也明白了爲什麼現在中介平臺大力推租賃業務，畢竟每個月要付這麼多的工資還有門店租金，面臨巨大的成本壓力
賣房開單不容易，租房市場也大有可爲
04
這份數據還有個很有意思的地方
就是區別於市面上普通的純價格交易因素，每一套成交的房子都有自己的分數
在中介眼中，房子都是分“三六九等”的
滿分10分，將不同房源分爲＞8分、7-7.9分、4-6.9分、＜4分，評分標準可以大致參考如下
從房屋基本屬性、價格競爭、房東誠意度等多維度打分
成交的6000多套房子中，這4個分數分別對應占到的比例爲62.63%、15.02%、21.59%和0.76%
高分房源能得到更多的曝光，中介更多的帶看，也就意味着更容易成交
帶看數據方面，這些房源平均成交前7天的帶看量達到6.5個，平均前15天的帶看量達到13.5個
也就是基本每天都有1個意向買家上門看房
有了大量的帶看基礎，才能達到快速成交
05
我們可以看到，新房之外，整個市場依然存在大量潛在的二手房人羣
隨着全市二手掛牌量來到23萬套的新高峰
房源越來越多，客戶越來越少
擺在每個賣家面前的問題就是如何快速賣房，而每個買家在想如何買到高性價比的房源
通過頭部中介的銷售數據，這份非常珍貴的樣板
窺探到了議價空間、成交週期、中介佣金再到房源評分、帶看量等等，這一系列具體的數據都隨市場變化而變化，重要性不容小覷
這些小切口的背面，也呈現出當下樓市的真實情況
以上爲正文，來自遠山
這是真叫盧俊公衆號的第5702篇原創文章