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樓盤聚焦：

1、武昌二環內，正地鐵口，地段和配套相對還可以。

項目位於武昌二環內，地鐵5號線餘家頭站正地鐵口，這裡還有個地鐵10號線正在建設中，屆時餘家頭站是5號線和10號線雙地鐵交匯；而且門口就是和平大道主幹道，可直接通過門口匝道上二環線；無論地鐵還是自駕出行還是很便利的。

尤其和平大道往南2站地鐵，就是武昌濱江商務區的核心板塊，聚集了一衆大型商業綜合體，包括武昌萬象城、龍湖武漢濱江天街、京東Mall、中商世界裡等。

目前地塊的最新劃片是對口楊園學校，在武昌算是第三梯隊學校，比上不足比下有餘；而且據說項目旁邊會引入一個9年一貫制學校，具體引入哪個學校目前還未確定，但應該比楊園學校要好，後期大概率對口這個九年一貫制學校。

整體來說，這個地段和配套基本都是及格線以上，沒有明顯的短板。

2、剛需/剛改產品，首開M1地塊1#，2#建面約98、112、119㎡毛坯房源。

項目有2個地塊，首開的是M1地塊，只有兩棟樓，這個地塊容積率相對高點；1#14層，層高3米，2個單元，2梯2戶；2#46層，層高3米，1個單元，4梯5戶。

因爲地塊要順着和平大道的方向，所以兩棟樓都不是正南朝向，都是西南朝向；1樓和2樓都是商業。

整個戶型分佈如圖所示，1#都是119㎡戶型，2#從西向東分別是112、98、98、112、98㎡戶型，是一個L型，其中東邊的112㎡戶型位於轉角處。

從這個面積段來看，這就是一個剛需，剛改產品；起步98㎡在目前的武昌二環內屬於一個最低門檻了。優化後得房率約85%，雖然沒有自稱四代住宅產品，但得房率確實還不錯，快趕上準四代住宅的得房率了。

雖然是一個比較剛需的產品，但是項目距離武昌江灘約700米左右，步行可達；而且2#有46層，而旁邊橡樹灣小區樓層基本在29-33層左右，所以2#的部分高層房源（高於33層）是可以看江的。

3、樓面價13400元/㎡，預計1.8-2w/㎡左右的價格，入手總價門檻較低。

項目目前還沒有放風價，但小妹根據周邊新房和二手房的價格，預測項目大概1.8-2w的價格。

目前距離項目1公里的綠城梧桐裡應該算是一個最直接的競品，綠城梧桐裡目前在售最小面積是111㎡，均價約15000-16000元/㎡；但綠城梧桐裡緊鄰二環高架橋，有噪音和灰塵的影響，此外綠城梧桐裡距離地鐵站較遠；武昌首府的均價應該會稍高於綠城梧桐裡。

而比武昌首府地段更好（武昌內環），產品也更好的城投金沙府，目前均價21500元/㎡左右；如果武昌首府價格高於城投金沙府，那基本上屬於給城投金沙府助攻了。

所以小妹預測武昌首府價格應該介於綠城梧桐裡和城投金沙府之間；而項目隔壁的橡樹灣小區，目前二手房成交價在1.8-2.1w/㎡左右。武昌首府的價格預測會在1.8-2w左右。

其實這個預測的價格，相對於它的13400元/㎡的樓面價是偏低的；但是在現在的這個市場，M1地塊偏剛需剛改，定價上會低一點；後面的M2地塊產品據說偏改善點，至於M2地塊的價格，還得看後續的市場走勢而定。

這個單價再加上98㎡起的小面積產品，武昌首府的總價大概會在200萬左右，應該算是武昌二環的一個較低門檻了。

總體來說，這個項目主打一個比我配套好的沒我便宜，比我便宜的沒我配套好；對於預算有限，但想在武昌二環內置業，需要地鐵通勤的購房者，不妨可以等等這個項目的小面積產品。

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一、加推房源

武昌首府共有2個地塊，其中M1地塊2棟樓，1#14層，層高3米，2個單元，2梯2戶；2#46層，層高3米，1個單元，4梯5戶。

M2地塊5棟樓，圍合式佈局，3#32層，4#分別爲39、45層，5#44層，6#分別爲28、46層，7#13層。

首開的是M1地塊1#和2#，其中1#全是119㎡戶型；2#戶型呈現L型分佈，從西向東分別是112、98、98、112、98㎡戶型，其中拐角處是112㎡戶型；整體優化後優化後得房率約85%左右。

二、樓盤整體數據

項目規劃總建築面積19.17萬方，計容總建築面積14.32萬方（其中住宅面積12.89萬方，商業及商務面積14296.81平米，其他配套4362.15平米），非計容面積4.86萬方，容積率3.92，綠地率30%，車位1250個。

項目分爲M1地塊和M2地塊，M1地塊爲2棟住宅樓，總戶數254戶；M2地塊爲圍合式佈局，主要爲5棟住宅樓，總戶數742戶；兩個地塊總戶數996戶。

日照分析圖：

項目樓棟效果圖：

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