新增近2萬億“白名單”信貸額度，開發商感受到了哪些變化？

爲促進房地產市場加速“止跌回穩”，住建部等五部委推出的一套政策“組合拳”中，“兩個增加”引得市場廣泛關注，其中之一是將“白名單”貸款審批通過金額翻倍。

日前，國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹，截至10月16日，“白名單”已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將超過4萬億元。同時，房地產“白名單”項目融資機制也將得到進一步完善優化，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早儘早”。

在未來的兩個半月時間內，“白名單”項目的信貸規模將要再增加1.77萬億元。業內認爲，“白名單”是實現保交房的突破口，也是穩定預期的關鍵，此番信貸規模大幅增加，意味着不僅要擴大“白名單”覆蓋範圍，還要打通融資落地的堵點，加大問題項目修復力度。

消息一出，有房企人士向第一財經表示，這項舉措直接針對開發商，“有點出乎意料”，算得上是政策“組合拳”中的一個“變量”。亦有多位受訪房企人士透露，在發佈會之後，會將之前尚未納入“白名單”的項目再進行一輪申報。不過，目前金融機構對新增融資貸款審批依然很審慎，款項落地情況仍要考量項目本身的質量。

推動項目盤活

今年1月初，住建部與金融監管總局聯合印發了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，提出要發揮城市人民政府牽頭協調作用，在地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制。

在中央的推動下，各地政府迅速行動，積極響應，推動“白名單”落地，到3月份，全國31個省份312個城市就建立起了城市房地產融資協調機制；3月末，商業銀行對協調機制推送的全部第一批“白名單”項目完成審查，審批同意項目數量超過2100個，總金額超過5200億元。

此後，監管部門對城市協調機制進行優化完善，實施推送反饋管理，也即，對符合標準的項目形成“白名單”，推送到主辦銀行，後者對項目進行信貸評審，對符合貸款條件的項目予以支持；對暫不符合貸款條件的項目，列明具體問題，由城市協調機制要及時提出有針對性的解決方案，相關問題解決後可再次審查並推送。

10月中旬，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰調研時也着重提到，要充分發揮城市房地產融資協調機制作用，加快修復問題項目，促其儘快達到“白名單”標準，金融機構要進一步優化信貸審批和放款流程，提高效率，切實做到保交房攻堅戰項目“白名單”應進盡進、貸款應貸盡貸。

在此基礎上，進一步推動“白名單”擴圍，將所有符合條件的在建已售商品房項目納入支持範圍，有效保障項目建設資金需求，力促房地產企業確保按期保質交房。

在此機制作用下，房地產“白名單”項目有效擴容，信貸投放額度在持續加碼。有華東房企內部人士向第一財經透露，從一開始推進“白名單”融資時，公司就非常積極，截至目前，符合標準的項目基本已“應進盡進”了，最近還有兩個項目分別完成經營貸置換和銀行貸款展期。

在住建部等五部委聯合推出政策“組合拳”之前，至10月16日，商業銀行已審批通過的房地產“白名單”項目貸款金額達到2.23萬億元。

在開發商各個融資渠道已處於冰封狀態的當下，出險房企已無餘力向項目注入更多資金支持建設，“白名單”融資機制不僅可以解決項目資金，保證項目交付，更有助於爲後續購房信心增加動力。

已出險的一家閩系房企營銷策劃負責人向記者透露，廈門一項目在9月初實現了新增放款3000萬元，推動了項目重啓，疊加節前一系列樓市利好政策，在國慶節7天該項目賣了將近20套，已經可以支持四季度的建設資金需要。

上述華東房企內部人士表示，“白名單”項目讓銷售能有所起色，金融機構、銀行的態度也會有所改善，逐步讓企業從負向循環慢慢走出來。

華創證券研究所副所長張瑜表示，若在年底前，“白名單”項目信貸投放額增至4萬億元，意味着第四季度“白名單”項目融資增量規模將增加約2萬億元，資金端或許將不再成爲地產投資的掣肘。

仍面臨諸多挑戰

在住建部明確增加“白名單”項目的信貸規模之前，已有房企感受到了關於“白名單”項目入圍情況、融資落地的變化。

碧桂園集團董事會主席楊惠妍在10月份的管理會議上就提及，政府擴大白名單覆蓋範圍，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，對企業增加流動性、推進按期保質交房是強大的助力。比較短的時間內，白名單政策已經開始顯現效果。

據披露，對比9月13日的數據，至10月10日，碧桂園進入白名單項目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%。

一家國資背景的開發商內部人士透露，當前白名單落地確實有所加快。“第一季度主要在報名和審批，二季度在審批和爭取提款，三季度該審批的程序都已完成，只需要提款了。”接下來主要看能不能有更多項目獲得審批和放款了。

如今，監管層強調將有新增的約2萬億信貸投放額度，能給“白名單”項目融資帶來多少變化呢？

上述華東房企內部人士表示，新政發佈後的主要變化之一是，有前期審批通過了項目，機構方面要求公司儘快提款；另一變化則是部分之前不能申報的項目可以再嘗試一下，但“好的項目在上半年基本都報過了，現在剩下的多少都是有些問題的。”

納入“白名單”管理對項目來說亦有另一層面的利好。華南一未出險房企的項目負責人向記者透露，目前公司的貸款比較順暢，尚不需要通過白名單推進項目融資。但項目公司也會去住建部門申請進入白名單，“因爲後續可能會遇到需要政府幫忙協調的事項”。

“近期房地產專場會議之後，感覺銀行比之前積極了一些，但核心的貸款展期與新貸款發放問題還是沒那麼快給到房企反饋，目前還沒有實質性的突破性進展，尤其現在房價相比前兩年已經下跌，銀行也需要評估。”華南一出險房企的營銷負責人向記者表示。

一直以來，房企項目從“白名單”到實際信貸資金審批發放，面臨着諸多挑戰。記者從多家出險房企處瞭解到，過往許多“白名單”項目融資多以展期的形式推進，增量融資則是少數。

某TOP20房企內部人士告訴記者，一個項目是給展期，還是給新增貸款，主要還是看項目本身的貸款情況，有些項目已經有貸款了，後續銷售情況或許無力按期償還，那就按照白名單繼續展期；能給新增貸款的項目，主要是此前因爲各種因素沒做過貸款的，或是原來貸款額度不足，可以多給一些批覆和放款，本質上還是要有足夠的貨值作爲安全墊。

“如今政策放寬一點，項目進入名單機會大一些，但到實際的新增批覆，還是回到項目自己質量。”該TOP20房企人士表示。

另有一家出險的全國性房企在華中的管理層也向記者表示，將什麼項目納入白名單的權力在政府方面，但給不給放款、是否批款則由銀行決定，雙方步調有時候並不一致。“銀行一般都會考慮後續的償還問題，項目本身是否優質、資產是否充裕等，如果項目本身不行，又沒什麼資產，即便納入白名單中，銀行也不會放貸。”