雅居樂的物業擺上架了

在剛剛過去不久的2021年，"永續債大王"——雅居樂賣掉了不少項目。1月10日，雅居樂對外發布公告顯示，2021年下半年，該集團累計出售14項非核心物業，共套現28億元。

在業內看來，在2021年房企債務頻現違約甚至引發企業爆雷的殘酷現實下，房企"斷臂求生"已經成爲常態。高頻出售資產套現的背後，是雅居樂銷售承壓、償債壓力增加等困境的凸顯。

套現非核心資產

根據公告，於2021年7月1日至12月31日止期間，雅居樂已就14項非核心物業(包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗、公寓1宗)之出售訂立若干物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約爲28億元。其中，訂金及銷售款合計約11.49億元已在2021年收取。

公告還顯示，根據有關合同的約定，預計雅居樂集團可於2022年收取現金回款約16.51億元。雅居樂於公告中表示，出售物業之所得款項淨額擬用作一般營運資金。

據瞭解，雅居樂上述公告中提及的商鋪、酒店、公寓等資產，在該公司內部被歸屬於多元化業務。同策研究院資深分析師肖雲祥向北京商報記者表示，在2021年融資收緊、市場走低的背景下，通過出售現有資產是緩解企業資金壓力比較有效的方法。

"從出售資產的類型來看，主要是商鋪、商業配套等，這些物業類型通常回報週期都比較長，而且前期需要沉澱大量資金在裡面。在目前的行業環境下，結合雅居樂自身的負債情況，能成功出售這些非核心資產來快速回籠資金，也不失爲一個好的策略。"肖雲祥分析道。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪也指出，企業通過出售項目來補給資金，是維持企業生存的可取方式之一。"出售部分非核心資產，在節省運營成本的同時，也能在一定程度上降低企業經營風險。"

就上述非核心資產的出售事宜，雅居樂方面向北京商報記者表示，此次公告所披露2021年下半年出售的14項非核心物業，是該公司向管理要紅利，主動開展資產盤點的結果。通過資產盤點，可有效盤活非核心資產，增加公司的流動性。同時，公司的核心業務依然會繼續加強，爲公司貢獻長期穩定的現金流。

對於"接下來是否有計劃繼續出售資產"這一問題，雅居樂方面表示："未來，公司將持續開展動態資產盤點，提升資產使用效益，實現資產價值最大化管理，以更好的盈利能力回報股東和投資者。相關信息請以公司公告披露的爲準。"

關鍵還是永續債

儘管雅居樂方面將2021年下半年累售14項非核心物業，解釋爲"主動開展資產盤點的結果"，但也有業內人士認爲，相關資產出售在一定程度上也可以視爲雅居樂的"斷臂求生"。

在關榮雪看來，如此規模的資產出售，更像是雅居樂爲了此前的高負債而買單。"從2021上半年的營業收入來看，雅居樂的表現還算是穩健，但其在利潤指標方面卻表現出乏力之態，這與其永續債規模過高的特徵不無關係。"

據企業財報數據，截至2021年6月末，雅居樂剔除預收款後的資產負債率爲68.4%；淨負債率爲45.3%；現金短債比爲1.18倍，歸於"綠檔"。儘管"三條紅線"指標達標，但在業內看來，這並非雅居樂真實的債務壓力：因爲永續債作爲有息負債，不計入負債項而計入權益，實現了降低槓桿的效果；但若將其永續債計入負債，實際上的負債卻是上升。

近年來，永續債規模的逐年走高，也讓雅居樂被貼上了"永續債大王"的標籤。記者梳理髮現，2018-2020年三個年度，雅居樂的永續債餘額分別爲83.35億元、135.67億元和136.37億元；截至2021年上半年，該公司的永續債規模仍然高達130億元。

據瞭解，永續債吸引房企之處，除了融資相對便利以及屬於"無期借款"，更在於可以優化企業的負債率，讓企業的負債數據變得光鮮好看；但作爲雙刃劍，永續債背後的"利率跳升機制"也讓企業"負重前行"，企業越晚贖回，永續債的利率越高，高成本的贖回代價也將吞噬企業的利潤。

公開資料顯示，雅居樂曾於2013年1月發行了一筆7億美元的永續債。按照協議，自2013年1月18日起至2018年7月18日期間，2013年永續債年利率爲8.25%；2018年7月18日起至2023年7月18日期間，年利率爲適用國庫券利率加7.463%。到了2019年6月，雅居樂將該筆永續債悉數贖回時，這筆7億美元永續債的利率已經達到了10.215%。

值得一提的是，爲提振市場信心，規避債務違約風險，雅居樂自2021年11月起，也開始接連回購即將到期的美元債。當年11月17日，雅居樂發佈公告稱，將在11月18日到期的2億美元3.85%優先票據，贖回金額已全部到賬；11月18日，雅居樂再度公告披露，將在11月22日到期的33.45億港元貸款以及6000萬美元貸款，償債資金也已到賬。

到了11月19日，雅居樂又發佈自願性公告稱，將按期償還定期貸款信貸。在該公司公開披露的這筆信貸當中，分別有約33.45港元的港元貸款以及6000萬美元的美元貸款將於2021年11月22日到期。

此外，爲緩解流動性危機，在部分房企選擇直接拋售物業股權之際，雅居樂於2021年11月公告宣佈，借物業股雅生活股價"抵押"發行可轉債募資24億港元。

經營依然承壓

市場有聲音稱，對絕大多數民營房企來說，當前的主旋律是生存，而不是發展。基於此，爭取更多銷售回款、多舉措收回更多現金流，對於像雅居樂這樣永續債居高的房企而言，也顯得愈發緊迫。

據瞭解，2021年雅居樂的銷售目標爲1500億元。不過根據企業此前披露的2021年未經審覈營運數據，雅居樂的2021年銷售情況未達預期。

數據顯示，2021年，雅居樂連同合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計1390.1億元，同比增長約0.6%；對應建築面積爲971.9萬平方米，同比下降5.18%；平均價爲每平方米14303元。按此計算，2021年全年，該公司完成1500億元銷售目標的92.67%。

關榮雪直言，在房地產行業整體下行的背景下，多數企業在融資及項目去化端均表現欠佳，進而導致企業資金方面承壓不小。這也是現階段雅居樂所面臨的市場考驗。

談及"新年度如何平衡規模擴張及降負債之間的關係"，雅居樂方面回覆北京商報記者稱，該公司已於2021年6月悉數贖回到期的1億美元8.55%的優先永續資本證券，並將視情況適時贖回現存的其他永續債，公司永續債規模將不再增加。

"公司將延續穩健經營風格，保持業務發展與財務管理的平衡。在業務方面，隨着佈局於粵港澳大灣區及長三角區域等高能級區域土儲價值的釋放，將可爲銷售提供重要支撐。同時，隨着多元業務進入收穫期，並已實現盈利，也將持續爲公司帶來穩定現金流。"雅居樂方面補充說道。

對於雅居樂接下來的發展，關榮雪分析指出，結合企業負債及結構來看，雅居樂在盈利能力方面亟需提升。在她看來，首先，雅居樂應聚焦核心板塊，提高項目質量及經營效率；另外，在項目佈局及企業經營模式方面，還應結合自身運營狀況及房地產市場發展走勢進行適時調整，同時也可選擇優質項目或板塊進行謹慎投資。

北京商報記者關子辰榮蕾