廣鋼新城地價穩中有降，荔灣有新房兩年跌去三成

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

廣州地價正在迴歸理性水平。

2024年6月25日，廣州荔灣區出讓一宗地塊，這宗地塊吸引了保利、綠城以及新的跨界選手貝殼旗下的貝好家。經過12輪競價，保利以約7億元的價格拿下這宗位於廣鋼新城的鶴洞汽修廠地塊，摺合樓面價爲27104元/平方米（未扣除配建）；扣除配建後地塊成交樓面地價約28541元/平方米。

這宗地塊的出讓頗受關注的原因不僅在於貝好家的參與，還有地價的平穩。廣鋼新城近年來出讓的地塊並不多，最近的一次是2021年的廣鋼234地塊，由中海地產以63.2億總價，摺合樓面價28663元/平方米拿下，目前爲中海保利朗閱項目；再往前的2019年出讓的兩宗地塊，地價均突破3萬元/平方米。

“麪粉價格”迴歸，一定程度上也會影響“麪包”的價格。近期，廣鋼新城的二手房成交價也在悄然下滑，荔灣區域內的新房項目價格也較高點跌去許多。在二手房掛牌量走高、新房庫存量也較大的背景下，廣州樓市企穩仍需時日。

走低的“麪粉價”

廣州此次拍出的這宗地塊，起拍價就在低位。這宗地塊需要配建的面積很少，爲二類居住用地，起拍價格爲6.45億元，起拍樓面價爲約2.6萬元/平方米，宗地面積爲1.29萬平方米。

這宗地塊各方面的條件算得上在區域內的最優區間。由於規劃原因，廣鋼新城的容積率普遍偏高，但這宗地塊的容積率僅有2.41，建築限高60米，在高樓林立的廣鋼顯得尤爲“突出”。

因此，在地塊優質、起拍價並不高的前提下，即便這宗地塊最終是溢價成交，地價仍然是區域內的較低水平，這也影響了周邊項目的價值評估。

這宗地塊目前周邊在售的項目主要是中海保利朗閱，目前在售的參考價爲6.5萬-6.8萬元/平方米，雖然相對於地價有明顯的溢價空間，但相比起2022年這一項目首次開盤時6.7萬-7.3萬/平方米的均價，已經有明顯迴歸，而且這一項目的去化一直有限。

2022年5月，中海保利朗閱正式開盤，據易居統計的消息，項目首開推出360套新房，但在去化方面，這一項目首周去化率不及20%。根據陽光家緣統計的消息，兩年過去，中海朗閱總銷售套數是717套，未售套數則是905套，去化率甚至還未過半。

新盤表現平淡，廣鋼新城的二手房價格體系更是不穩。

這宗地塊周邊的二手樓盤包括中海花灣壹號、金融城融穗華府、華髮中央公園等，目前掛牌單價在4萬-6萬元/平方米之間，但成交價則還要略低。以中海花灣壹號爲例，貝殼的數據顯示，這一項目上個月的掛牌均價在5萬元/平方米左右，但當月的成交價格已經低至3.9萬元/平方米。

同樣還有華髮中央公園。這一項目由於配套教育優質，一直是廣鋼新城的天花板項目，但隨着市場的變化，項目的成交價格也在走低。貝殼的數據顯示，該項目最近的成交是在3月份，其時的成交均價爲5.6萬元/平方米，而5月的掛牌價則是6.5萬元/平方米。在最高點的時候，華髮中央公園的最高成交單價逼近7萬元/平方米。

一位華髮中央公園的業主告訴21世紀經濟報道記者，“去年我那套90多平方米的房子還能賣500多萬，今年可能450多萬，我本來有想要賣掉的，但這個價格確實出不了手。”

全市價格迴歸

實際上，由於市場的波動，廣州全市整體的價格體系都在變化。

除了廣鋼新城之外，廣州荔灣也還有其他降價猛烈的項目。例如，越秀、正榮合作開發的越秀天瀛項目（原名爲越秀正榮天樾灣），2022年時的開盤價格均價是4.5萬-4.6萬元/平方米，目前這一項目的均價已經跌至3.2萬元/平方米左右，跌幅約30%。

雖然價格跌去許多，但這是房企不得已的選擇。一位中型房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“現在只有降價纔有出路，不降價，看房的人都沒有。二手房價格已經跌回去幾年前了，新房要還是原來的價格，誰還來看。”

一個不爭的事實是，廣州新房的庫存量還在高位。克而瑞數據顯示，截至今年第24周（6月10日—6月16日），廣州市商品住宅存量面積下降至1153.8萬平方米，去化週期雖然有所縮短，但仍然高達21.29個月。

廣州的二手房掛牌量也始終處在高位。根據貝殼發佈的數據，截至6月26日，廣州二手房掛牌量爲14.7萬套。而據廣州房地產中介協會的統計，5月，廣州市二手住宅網籤宗數和麪積爲7838宗和78.97萬平方米，環比下降14.13%和12.18%。

這種情況自然難以對價格形成有效支撐。根據國家統計局發佈的數據，今年5月，廣州一手房價格環比下降1.4%，延續了12個月的下跌趨勢，同比下降8.3%。同期，廣州二手房價格環比下降1.6%，連續13個月下跌，同比下降11.4%。

在此背景下，廣州於今年5月28日再度優化房地產限購限貸政策。5月28日，廣州發文全面執行央行“517”新政（降低首付比例、取消房貸利率下限，下調住房公積金利率），此外還將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、南沙等限購區域社保從此前的2年調整爲6個月，這是一線城市中力度最大的樓市鬆綁政策。

新政取得了一定的效果，但近一個月過去，市場已經逐漸冷靜。

合富研究院最新發布的數據顯示，經過一段時間的貨量消化後，廣州全市“筍盤”減少，對成交形成一定製約。上週（6月17日-6月24日）一手房成交量環比回落6%，總體仍較爲穩健。二手房方面，合富研究院統計的數據顯示，當週網籤仍維持上升趨勢，處於年內的相對高位。從各區域成交看，部分市中心及近郊區域的網籤升幅較明顯。

前述中型房企人士告訴21世紀經濟報道記者，新政之後釋放的一波購買力已經基本接近尾聲，接下去市場的變化還需要基本面的發力。“如果政策、大環境等都保持穩定，廣州樓市也會保持在較平穩的成交水平。”