廣州:9人門店上月收傭300多萬 深圳:新房日均賣出超400套

10月，廣州某樓盤售樓部現場人頭攢動。

9月29日，廣州、深圳相繼發佈樓市新政:廣州在一線城市之中率先全面放開限購；深圳發佈放寬限購、優化首付比例、調整個人住房轉讓增值稅徵免年限等政策來降低購房成本。

至10月29日，廣深樓市“9·29新政”出臺已滿一個月，兩地樓市均交出了不錯的成績單:市場變化明顯，信心提振，樓市由冷轉熱，具體表現爲各大樓盤銷售中心購銷兩旺；二手房成交量大幅增加，市場活躍度顯著提升，房地產市場止跌回穩態勢明顯。

廣州　新房去化率有所改善　區域之間仍冷熱不均

“去年1800多萬沒賣，今年我以不到1400萬賣了”。11月2日晚上，談及這一年多的賣房經歷，80後楊陽(化名)百感交集。就在10月份，她終於成功地賣掉了在廣州珠江新城的第二套房。

這是9月30日全面放開限購以來，廣州房地產市場的生猛一面。珠江新城一家地產中介的負責人劉生告訴南都灣財社記者，珠江新城樓市在10月已經回暖，“10月成交了70多套，9月是60多套”。

出自廣州市住建局的數據顯示，10月廣州一二手住宅共網籤23606套，當中一手住宅網籤環比增長約100%，二手住宅增長29.5%。

廣州市住建局在11月1日總結指出，“10月份我市房地產市場成交回升明顯，市場熱度維持在較高水平，止跌回穩態勢初現”。

業主

賣房一年讓價500多萬終成交

楊陽從去年開始掛牌出售在珠江新城的幾套房子。其中一套在去年賣掉，“持有四五年，小賺百萬”。

在今年10月份賣掉的那套，面積125平方米，兩年前同款面積朝向及近乎樓層的成交價是1950萬元。去年曾有買家還價1850萬元，楊陽當時未同意成交，這令她懊惱至今。

今年以來，看房客越來越少，楊陽一再讓價，在9月30日廣州放開限購前後，她已決定“1400萬還可以小談”。

從國慶假期開始，珠江新城看房客開始迴流，不少此前降價過猛的業主，又不甘心地回升小幅價格，導致珠江新城頻現“業主返價”現象，楊陽沒有跟風漲價。

“大家還是冷靜的，並不是一個勁猛衝，看房量也比去年少”。楊陽的房子，最終賣給一對年輕的90後，“成交價比最高峰時的交易價少了超30%”。這一成交價，也比去年買家的還價少了500多萬。

在珠江新城擁有多家地產門店的劉生說，10月份珠江新城成交了70多套房，比9月份多了十幾套，成交的都是同類房源中價格最低的，“那些‘返價’的房子，至今都沒有賣掉”。

一年多之間賣掉兩套千萬豪宅，楊陽稱是爲置換，但她卻表示近期不會再入樓市，也不會去買一手房。

“珠江新城的配套太好了，太方便了，一公里以內到五星級酒店吃自助餐薅羊毛、商場逛街吃飯、公園散步孩子玩沙露營、海心沙喝咖啡聽音樂坐輪船、獵德江邊跑步露營曬太陽發呆，花城廣場散步、圖書館博物館學知識……”楊陽說，她還在觀望，等待好的時機，在珠江新城以低價置換更大的房子。

在天河區天河公園板塊，鄒傑(化名)自今年8月以來開始掛牌出售這裡的一套房，迄今未獲議價，“放盤以來，中介不斷給我洗腦，總想讓我以更低的價格出售”。

鄒傑的這套房子在三年前購入，總價500多萬，目前仍在出租。中介遊說鄒傑的最新成交價，足足比他的買入價降了200多萬，這讓他鬱悶不已，“這樣賣掉的話，我還不如斷供”。但自從他近期表態不再降價後，中介也很少再聯繫他看房。

在昔日網紅牛奶廠板塊，這裡的業主與買家也正在持久較量，“10月以來，都沒有成交”。事實上，當地的看房量仍舊活躍，中介平臺的數據顯示，10月以來帶看牛奶廠“四大金剛”房源的次數超過兩千次。

“主要是業主不肯再降價了，買手又想低價抄底，雙方談不攏”。片區一家地產中介人士表示，他們如今都是主打賣一手房。

中介

“一單(成交)吃一年”

11月2日，越秀區一家小型地產中介的負責人王雷磊(化名)表示，10月其司幾家門店一共賣了13套房，共收佣金100多萬元，對比9月的業績漲了超三成。

在9月份，他的中介門店一共賣了7套房，佣金70多萬元。和9月份一樣，10月所賣的10套二手房仍是片區的“老破小”，面積30多平方米、50多平方米、七八十平方米的戶型，及110多平方米，“總價從100多萬到700多萬不等”。唯一總價超過800多萬的，是淘金板塊的一套125平方米物業。

“基本都是爲了小孩來年上學來買學位，或者打算自已住的”。王雷磊表示，從目前接觸的買家看，仍是以剛需改善客爲主，而且已經看房時長超過一年，最終才決定入市。

其中3套新房，買家此前也是一直在二手市場裡觀望，舉棋不定。最後經紀人帶他們去看一手新房，“國慶期間很多新房都有專屬優惠，他們比較滿意”，最終才促成了3套成交，分別買在天河、白雲和佛山。

“越秀區太少一手樓盤了，現在新房更好賣”。王雷磊表示，他家中介門店的10月業績，在所加盟的品牌中介門店越秀區域中屬於中上，放在公司全廣州的門店中則排不上名次，“10月公司(加盟)業績好的中介門店，多在天河黃埔等區。最厲害的銷冠門店在天河北片區，‘9個人幹了300多萬的佣金!’”

王雷磊透露，10月天河北銷冠門店以賣天河區的房子爲主，300多萬佣金中，有200多萬在國慶7天就達成了，且多爲一手新房。

中原地產的數據印證，10月廣州11區的二手成交中，以南沙、黃埔、天河三區的成交漲幅最爲明顯，三區分別成交649宗、1049宗、1021宗，環比分別上漲66.4%、35.8%、28.4%。

由於市場回暖，成交好轉，不少地產經紀人員在10月的佣金收入抵過去數個月的收入，當中不乏賣掉豪宅者，“一單(成交)吃一年”。

在番禺區某江景豪宅樓盤，國慶期間成交幾套億元豪宅，其中的一名銷售在黃金週結束後休假到國外旅遊了。

在同區域另一個江景豪宅樓盤，珠江新城經紀人曹生，此前多次帶着豪宅意向買家來此看房，最終在國慶期間促成了一套成交，建面200多平方米總價1400多萬元，佣金秒殺過去幾個月。而在9月份，他的業績是零成交。

糾結

有市民認購後選擇棄買

9月30日起廣州全面放開限購，令今年的國慶假期成爲近年來最瘋狂的樓市“黃金週”，也促成“銀十”超“金九”。在國慶假期，廣州不少樓盤推出專屬優惠折扣，突破過往底價，主流在售樓盤頻發銷售喜報。

“國慶假期行情高漲，假期後房企持續發力，人氣、成交仍高於9月”。合富研究院監測廣州80個代表樓盤發現，自國慶假期後，廣州周均認購套數356套，對比9月周均升27%。

據廣州市住建局數據，國慶期間，廣州一手住宅認購量5855套，認購面積61萬㎡，7天的認購量超過今年8月、9月一手住宅單月網籤面積。國慶後，每週到訪量、認購量基本穩定。在10月新認購的一手住宅中，總價500萬元以下的佔比達到83.6%，首次購房的人羣佔68.6%。

也有市民在國慶假期心動、衝動認購後，考量再三選擇棄買。

在天河區，“90後”陳女士在認購了一套80多平方米的三房後，回家上網看到該樓盤有業主維權，投訴降標減配，決定棄買，“繼續觀望等待入市時機”。一名“80後”陪朋友看了天河區某千萬豪宅，發現價格降至近年新低，也心動認購，但事後出於資金考量，也選擇棄買。

廣州中原研究發展部指出，國慶假期後，市場熱度有所回落，政策短期刺激亦稍顯消退，10月中下旬房企普遍加大營銷力度積極推出月末衝刺、雙十一提前購等活動，市區多盤小步推新，刺激客戶上門看房意願。相對於第三季度，10月份的新房去化率有所改善，但區域之間仍然“冷熱不均”，其中海珠去化率達19%，白雲、天河、番禺、南沙、黃埔介於10%-17%之間，外圍區花都、增城去化率偏低。

住建局數據顯示，10月份，全市一手住宅網籤10418套、111.47萬㎡，環比均增長100%左右。

趨勢

“四季度市場越穩 來年樓市信心越足”

剛過去的10月份，廣州全市主要在售一手住宅樓盤到訪總量12.77萬組次，認購總量8597套，比三季度月均水平分別增長70%、58%。

在二手方面，廣州全市二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比分別增長29.5%、26.0%。加上一手住宅網籤10418套、111.47萬㎡，環比均增長100%左右，相當於整個10月份，廣州全市共網簽了23606套房。

“自9月29日晚我市發文全面放開限購後，人民銀行、財政部、住房城鄉建設部、國家金融監管總局、自然資源部等在國新辦新聞發佈會上，陸續釋放一系列利好政策，在各方面增量政策疊加效應影響下，10月份我市房地產市場成交回升明顯，市場熱度維持在較高水平，止跌回穩態勢初現”。11月1日，廣州市住建局發佈《廣州10月新房交易創新高　　止跌回穩態勢初現》，通報10月樓市優秀表現。

廣州中原研究發展部指出，由於10月成交大幅提升，帶動全市庫存消化，一手住宅去化週期回落至17.5個月，爲近一年低位。截至10月末，廣州全市一手住宅庫存量1133.1㎡。當中庫存去化最快的區域是海珠，只需要9.2個月。

“隨着一系列穩經濟舉措的落地，以及促進房地產市場止跌回穩的目標確立，居民的購房信心得到修復，因此本次新政拉動響應的持續性更佳”。克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉指出，10月份廣州一二手房成交雙雙破萬套，市場人氣高漲，成交量也回到了歷史高位水平。克而瑞監控顯示，典型樓盤在十一假期後的周度來訪量同比仍有29%的增長，而認購量更是有92%的增長，這一增幅雖然低於國慶期間，但仍遠高於第三季度和去年同期。

“整體來看，廣州樓市在四季度企穩復甦的態勢已經形成，建議開發商趁熱打鐵，繼續用積極的營銷策略吸引購房者，用成交量推動價格儘快築底”。肖文曉認爲，四季度市場越穩，來年樓市信心越足。

深圳　買房決策速度加快　新房認購量破萬套

“按照這個情形，今天的成交也會持續到凌晨。”

10月29日，深圳“9·29樓市新政”施行滿月之際，深圳南山某項目營銷案場的銷售人員在朋友圈發了一張當天售樓中心的圖片，洽談區好幾波客戶正在談價。儘管此時距離深圳樓市新政正式施行已過去一個月的時間，但深圳核心區的熱門新盤仍有源源不斷的到訪者。同在深圳，寶安一項目前一個週末剛剛迎接了一批看房團到訪，據現場傳出的圖片，當日現場持續爆滿；而龍華也有項目傳出有外地購房團集體看房的視頻，銷售忙到腳不沾地。

隨着10月的結束，深圳新房和二手房的交易量雙雙實現飛躍。數據顯示，10月深圳樓市賣出了超1.3萬套一手住宅，超8200套二手住宅，共計超過2.1萬套房。市場交易量大漲的同時，房價依然穩定，二手房更是率先實現“止跌回穩”。

相關通報指出，深圳《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》實施滿月，市場預期明顯改善，購房者積極入市，決策速度加快，信心回升明顯。市場交易量大幅提升，止跌回穩態勢進一步鞏固。

認購量創近年曆史新高

深圳新房市場憑藉“以價換量”的優勢率先回暖。10月以來，深圳房地產市場誕生2個“日光盤”。光明中建觀玥名邸以高達1:10.66的入圍比例，成爲本年度第三個“日光”項目；而在此之前，10月13日，位於龍華紅山板塊的深業上城學府開盤，只用了3小時便售罄332套房源。

10月起，深圳開始公示新房認購量。樂有家研究中心監測顯示，深圳10月一手住宅累計認購13114套(其中1-26日認購量更新爲10030套)，日均認購423套，10月29日單日認購量更是達到978套。雖然缺少歷史認購量數據對比，但結合以往預售網籤數據來看，10月的認購量無論是總量、日均還是單日認購量，都必然是近年來的歷史新高。

因爲新房從開盤簽約到辦理認購再到預售網籤，會有一定的時間差。因此10月預售網籤量數據還未完全體現當月新房熱度，但亦有大幅度上漲。

樂有家研究中心監測顯示，深圳10月一手住宅預售網籤達到4153套，環比上漲146%，同比上漲56%，是2021年12月以來的最高點。同時，2021年1月以來一手住宅月度預售網籤超過4000套的僅有6次。

分區域來看，網籤較多的區域主要是龍崗、寶安和龍華，佔比均超20%。其中龍崗和寶安單月預售網籤量均超1000套。各區域環比紛紛大漲。

儘管深圳新房市場交易量大漲，但價格依然穩定。樂有家研究中心監測顯示，深圳新房最新網籤成交價格爲4.8萬元/㎡。其中福田與南山價格爲8.9萬元/㎡與8.7萬元/㎡，是目前唯二價格超8萬的區域。價格“3字頭”的區域有龍崗、光明與鹽田，“2字頭”的有坪山和大鵬。

深圳中原研究中心統計了2008年以來深圳新房月網籤量，數據顯示，新房住宅月網籤量在2008年12月達到峰值8673套，其次是2021年1月網籤量爲8356套，2009年4-6月網籤套數均維持在近年較高水平。

二手網籤創近63個月最高

10月，深圳二手房市場的交易量同樣火熱。儘管相對於新房而言，“9·29樓市新政”對二手房的刺激並不強烈，但交易稅費等規則的調整產生的降成本效應，以及信心的回暖，也讓深圳二手房市場量價齊升。

深房中協數據顯示，10月二手房錄得量8269套，創45個月新高，爲2021年2月之後首次突破6000套。

在網籤數據方面，據深圳中原研究中心統計，10月深圳全市二手住宅過戶6118套，環比上升91.7%，創近63個月最高，也是2021年3月以來首次突破5000套。

分區域來看，龍崗、福田與南山是10月深圳二手網籤備案量最高的三個區域，其中龍崗是唯一超1500套的行政區，一枝獨秀。福田與南山均超900套，亦有不俗表現。

成交量增長的同時，二手房成交價格也在“止跌回穩”。價格方面，樂有家研究中心監測顯示，10月二手房最新成交均價結束持續多月的跌勢，微漲至6.30萬元/㎡，回到“6字頭”。當前政策影響仍在持續，11月房價將持續向好。業主心態較穩，全市掛牌均價6.63萬元/㎡，微跌0.7%。

據樂有家研究中心，從新政後二手房成交單的議價情況來看，議價率已經從9月的12%變爲9%，是全年最低點，談價空間有明顯的縮小。今年成交價逐月下滑至9月的5.9萬元/㎡，10月終於不再下跌，微漲至6.3萬元/㎡。

值得一提的是，新政後二手成交價與參考價之間的偏差值有所縮小，9月份低於參考價20%以上的佔比達到52.9%，新政後大幅度縮小至37.6%，減少了15.3個百分點。低於10%以內的佔比則顯著增加，從此前的11.9%增長至18.1%。

趨勢

四季度萬餘套房源入市 有望延續供需兩旺勢頭

“市場已經開始築底。”在10月17日國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，中國的房地產在系列的政策作用下，經過三年不斷的調整，市場已經開始築底。他認爲，房地產10月份的數據一定是積極樂觀的結果。

深圳樂有家研究中心指出，以往政策效應只能維持兩週左右，而此次9.29新政對市場的影響已滿一月，且仍在持續，說明市場信心有了顯著的改善。交易量活躍，成交價止跌，一切都在向好發展。

中原地產(中國內地)華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，一二手成交都創近幾年新高，反映市場確實火爆起來，客戶預期明顯改善，入市意願大幅提高。現在是新房更爲火熱，熱點區域性價比高的項目去化非常好，存量下降很快。未來行情有望轉移至二手，帶動整個市場活躍起來。當然，目前只是成交量的大幅上升，但當這種行情能夠持續下去，價格也就有機會完成築底甚至轉頭向上了。

10月22日，深圳市住房和建設局公示了2024年四季度計劃入市商品房房源信息情況，數據顯示，四季度計劃入市商品房項目37個，預計供應房源13744套、近150萬平方米，其中住宅11180套、約110萬平方米。從入市項目來看，南山、寶安兩區是供應大戶，招商望海玥花園、四海臻邸二期、都市茗薈、閱雲境等優質項目市場期待已久，預計將繼續帶動市場熱度。目前，各大房企購銷兩旺，11月、12月市場有望延續供需兩旺勢頭。

深圳市房地產中介協會有關負責人表示，自9月底以來，房地產行業迎來了一系列政策“組合拳”，政策效果開始顯現，購房者信心逐步恢復，預計四季度房地產“一攬子”配套政策會加速落實，能進一步釋放市場需求，提振市場信心，促進房地產市場平穩健康發展。

展望未來，從深圳樂有家門店簽約量及帶看量走勢來看，10月底市場交易活躍度仍然維持高位區間。預計11月樓市表現持續向好，四季度的深圳樓市將顯著“翹尾”，量漲價穩。

採寫:南都記者 邱永芬 孫陽 陳榮梅