廣州土拍：上半年總成交約30萬平方米，下半年多宗靚地將上市

隨着荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊在6月末被保利發展以近7億元總價競得，2024年上半年，廣州市涉宅地塊掛牌出讓結束。羊城晚報全媒體記者綜合專業機構數據統計獲悉，上半年，廣州土拍累計掛牌11宗涉宅地塊，供應總建築面積100.23萬平方米，同比下降73%，其中4宗地塊成交，成交總建築面積30.29萬平方米，同比下降87%，總成交額約64.78億元，2023年同期，廣州供應、成交涉宅地分別爲24宗和16宗，成交額近432億元。

事實上，與近4年同期數據相比，2024年上半年的廣州土拍成交額均有數量級的差距。據統計，2020年-2023年，上半年涉宅地塊成交額分別爲730.51億元、1129.55億元、341.4億元及431.19億元，相比之下，2024年的廣州土地市場遭遇了前所未有的冷意。

多宗地塊流拍 央企國企仍是拿地主力

2024年年初，隨着廣州市解除120平方米以上戶型限購和供地計劃的公佈，多宗中心區優質地塊的出現令人完全無法預料2024年的土拍會是如今的景象。在天河區黃村三聯路、金融城板塊及世界大觀四期地塊等中心區地塊相繼因無開發商參與競價而流拍或終止出讓後，原定於6月上旬前就應當全部掛牌出讓的2024年度首批供地清單有近三分之二被調出，共14宗地塊被延期至第二批出讓，其中不乏海珠區石崗路地塊、荔灣區陸居路地塊等中心區地塊。

成交的4宗地塊，拿地主力也均爲央企國企，底價成交的天河區岐山路地塊、世界大觀三期地塊以及花都區廣花公路以東雅瑤路以北地塊，分別由華潤聯合體（華潤置地、廣州城投、珠江實業）、越秀地產和花都城投拿下。而民營企業僅在6月25日的荔灣區鶴洞路以南地塊的競拍中有所參與，來自浙江的綠城和交易平臺貝殼旗下的貝好家在該地塊的競拍中均有舉牌。

去化承重壓 房企拿地意願整體較弱

廣州中原地產項目部總經理黃韜認爲，土地市場的遇冷與上半年新房市場銷售整體欠佳有關，在大多數項目都面臨銷售週期變長的現狀下，即便是央企國企也並非旗下項目都能有良好的銷售情況，拿地意願自然變弱。

2024年5月，自然資源部印發《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求嚴格落實對應去化週期的住宅用地供應機制，商品住宅去化週期超過36個月的城市，將被暫停新增商品住宅用地出讓。對於去化週期在18個月至36個月間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則。克而瑞數據監測顯示，近13個月，廣州商品住宅去化週期持續走高，從2023年5月的18.4個月，提高至2024年5月的25.8個月，儘管在“528”新政後，去化週期有所回落，但依然在20個月以上的高位。

從全國的土拍數據來看，開發商拿地意願變弱是普遍現象，據中指院數據，2024年上半年，TOP100房企拿地總額3801億元，同比下降35.8%。具體到各個頭部房企，上半年，保利發展拿地金額110億元，2023年同期爲400億元；萬科上半年拿地金額未進入房企前100位，2023年上半年爲175億元；華潤置地拿地金額154億元，2023年同期爲439億元。此外，頭部房企中海的拿地意願也頗爲值得探究，在大多數開發商銷售額、拿地金額基本處於同一梯隊的情況下，上半年以1483億元的銷售額高居第二位的中海地產，在全國僅投入了120億元用於拿地，在房企中位列第七。

中心地塊下半年扎堆上架成交狀況將反映市場信心

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認爲，一般而言，上半年是房企拿地的高峰期，而廣州今年上半年只成交了4宗涉宅地塊，歷史上罕見。需要注意的是，2024年廣州計劃供應的宅地數量超過90宗，總量爲數不少。因此，下一步要提高土地出讓的效率，很有必要在供給側做出一定的策略改變：包括增加優質地塊的淨地出讓、根據當前房價走勢加快起拍地價的調整、允許分期支付土地價款、從設計規範等方面鼓勵開發商建設新一代住宅產品等。

受2024年上半年土地掛牌出讓情況不理想的影響，多宗原定於6月前出讓的涉宅地塊聚集到了下半年出讓。在廣州市規劃和自然資源局發佈的2024年第二批擬供商品住宅用地清單中，全市共有多達30宗涉宅地將掛牌，且近半位於中心城區，其中包括越秀區廣州大道中地塊、天河區天河智慧城核心區地塊及原在首批清單中的荔灣區陸居路地塊等。

清單顯示，第二批擬供地將於8月22日前掛牌，距今僅餘不到兩個月的時間。目前，“528”新政在銷售端持續見效，廣州市房地產中介協會等多方數據顯示，廣州市一二手成交在6月內均出現大幅度增長，一手住宅環比增長近50%，二手住宅月度成交恢復至萬套水平，成交量均已創下年內新高。銷售端逐漸好轉的情況下，開發商能否恢復信心，將在未來兩個月的土地市場成交狀況中得到極大程度的體現。

文、圖｜記者 範晗越