央企巨無霸，殺回了房地產

文/十一弟

今年國慶節，南京又冒出來了一個日光盤——

中信泰富·九廬。

樓市不景氣，從前的日光盤，現在是難得一見的稀罕物。

南京的這個日光盤，其實有些成色不足。

十一弟查了下，中信泰富·九廬整體規劃了10棟住宅樓，但國慶期間取證入市的只有1棟樓，僅64套房源。

看來，開發商只要擅長數字遊戲，把推盤量控制好，就能人造日光盤了。

樓市火爆的那些年，千人排隊搶房、幾個小時售罄的名場面，再難上演了。

中信泰富·九廬取證入市，預售備案價大約5.3萬/平米。

據說，開發商選擇了降價入市，在預售備案價的基礎上，一上來就打了九折。

最終，中信泰富·九廬的開盤價，定在了4.7萬/平米。

項目單價從5字頭，立馬變成了4字頭，每平米便宜了五六千塊錢。

中信泰富·九廬首次推售的64套房，主要是125平米的三房和150平米的四房，屬於大戶型。

打了九折降價入市，一套房總價能便宜大幾十萬。

中信泰富·九廬的開發主體——南京信城置業有限公司，它的大股東是中信泰富地產，持有55%的股權。

另一個股東是南京南部新城會展中心發展有限公司，持有項目公司剩下45%的股權，是南京下屬國資企業。

去年八月份，南部新城會展中心公司以底價23.7億拍下了中信泰富·九廬地塊，成交樓面價大約3.1萬/平米。

拿地後不久，南部新城會展中心公司就引入了中信泰富地產，並由其負責操盤開發。

八年前，中信集團與中海地產進行了一筆大交易。

中信將旗下的住宅業務，打包以後整體出售給了中海，作價310億。

當時，中信旗下的房地產板塊，主要由兩家核心企業負責——中信地產、中信泰富。

實際上，這兩家企業的住宅業務，已經做成了巨無霸。

它們佈局在全國25個城市，覆蓋了北上廣深等核心城市，土地儲備大約2400萬平米，規模非常大。

中信卻對住宅業務萌生了退意，只想專注於商業地產，尤其是開發大型綜合項目。

儘管交易對價高達310億，但中海地產沒有支付一分錢現金，就接下了中信的住宅業務。

中海向中信發行了10%的股票，同時向其轉讓了4宗商業物業。

到現在，中信依然持有中海10%的股份，位居第二大股東。

整體打包出售給中海以後，在住宅市場上，就很少見到中信的招牌了。

但這兩年，重新掛着中信泰富的招牌，中信的住宅業務，又捲土重來了。

十一弟查了下，在上海、廣州、武漢、南京、濟南、青島、蘇州、無錫、寧波、揚州等核心城市，中信泰富已經開發銷售了十幾個住宅項目。

去年，在百強房企榜單上，中信泰富的銷售規模達到了152億，行業排名第九十位。

中信集團是一家總資產逾十萬億，營收超過七千億的大型央企，它的業務板塊橫跨金融服務、先進材料、先進智造、新消費、新型城鎮化等。

其中，中信銀行、中信證券、中信信託、中信保誠人壽、中信金融資產、中信泰富特鋼，都是中信下屬旗艦企業。

在中信體系內，房地產業務被劃歸到了新型城鎮化板塊。

去年，金融業務佔中信營收規模將近38%，先進材料營收佔比超過39%，新型城鎮化業務收入佔比不到8%。

中信的房地產業務，主要有兩家核心企業——

中信泰富地產、中信城市開發運營有限責任公司。

去年，中信旗下房地產業務收入104億，其中，中信城開的營業收入39億出頭。

中信城開定位於智慧城市運營商，業務涵蓋了大型基礎設施、公建配套、開發精品住宅、推進城市舊改等。

這兩年，中信城開還開展了房地產風險化解，落地了深圳佳兆業、株洲華晨等地產紓困項目。

中信泰富地產則定位於綜合性房地產企業，主要業務涵蓋大型城市綜合體、商辦物業和精品住宅。

相比中信城開，中信泰富地產的業務規模更大一些。

到去年，它的土地儲備已經達到了530萬平米。

兩年前，位於廣州荔灣區的廣船地塊出讓。

起拍價將近188億，在廣州土拍史上，這塊地的總價能夠排到第二。

最終，這塊地被中信泰富地產與中船集團設立的合資企業底價摘牌。

去年，中信泰富地產又與上海楊浦區國資企業合作，拿下了上海楊浦區平涼社區歷史風貌保護項目，總價超過了114億。

光是這兩個地塊項目，中信泰富需要承擔的拿地支出，就高達193億。

中信對中信泰富地產設定的目標，並不是規模——

而是要追求利潤、現金流貢獻和資產價值的最大化。

相比八年前把住宅業務打包出售給中海時，它現在的土地儲備，還不到當年的四分之一。

但背靠財大氣粗的母公司，中信泰富地產一出手，就是讓人瞠目結舌的大手筆。

這兩年，它在住宅市場的存在感，肉眼可見地活躍起來了。

這個央企巨無霸，又殺回了房地產。