央企入局：上海外環外及環滬樓市去庫存大戰

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

房貸利率新政實行之後，張梅（化名）在2021年年底買的房子，其存量房貸利率將在重新定價日（一般是次年1月）調整，也就是說，現階段存量房貸利率仍維持不變。張梅匡算下來，自己的房貸利率比最新房貸利率要高出0.8個百分點。而由於是自住房且還未交房，張梅暫無置換打算，對於近期較爲友好的買房環境，她坦言“買早了”。

張梅的感受，映射出近期在上海遠郊甚至環滬地區出手購置新房的一批購房人的心態：如今的低利率、低首付，纔是買房好時候。

不止於此，部分新盤的花式促銷手段，也在加快客戶入場的步伐。上海中原地產數據顯示，剛過去的6月17日—6月23日這一週，上海新建商品住宅成交面積21.05萬平方米，環比增加116.19%。其中，推動全市成交放量表現最突出的是閔行區，成交6.72萬平方米，排名全市第一。其次是嘉定區與寶山區。這幾個區的大部分區域均位於外環外，爲政策利好的區域。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，政策利好終於體現在新房成交數據上。6月下半月開始，新房市場終於迎來興奮表現，成交量持續上升。他指出，市場情緒的迴歸，導致近期觸發積分的樓盤數量開始上升，即便沒有觸發積分的項目，去化壓力也開始減小。

他認爲，近期二手房交易量較爲活躍，這些房東預計會成爲新房的潛在買家，隨着有效供應增多，後續成交還有繼續向上的動力。

不過，樓市結構性問題也很明顯。盧文曦進而指出，外環外的市場本身就面臨較大去化壓力，打折促銷也被認爲是企業營銷的常規套路了。

新房供應、成交雙雙上漲

一個事實是，新房供應與成交量近期出現較爲顯著的上升態勢。從上一週（6月17日—6月23日）上海樓市成交結構來看，改善性需求已成爲當前市場的主力。

據中原地產統計的上週上海成交前十榜單中，單價超過10萬元/平方米的樓盤數量出現下降趨勢，單價6萬元/平方米-7萬元/平方米區間的中端改善產品佔比50%。這表明，市場改善主力聚焦在此價位段上，而這一價格水平的房源多數集中於上海外環、外環外等區域。

一名在上海外環外有在售項目的房企人士對21世紀經濟報道記者表示，由於近期供應量較大，多數樓盤還是有去化壓力。根據項目對競品的追蹤，大部分新盤去化率在40%左右，去化壓力不小。其認爲，最近一週的成交量放量，算是一個好的信號，且目前看來有持續性。

與上海外環外相似的情況是，蘇州等環滬地區樓市去化也存在較大壓力。

近兩年來，由於市場熱度不高，蘇州樓市去化承壓。2024年前5月，蘇州新建住宅及二手房成交規模同比下降了近36%。

不過在6月初，蘇州出臺了“517新政”的落地措施，從“改善供給、優化服務、降低成本”三方面優化地產調控。當月蘇州的成交數據已現環比上漲跡象。6月25日，蘇州市公安局發佈通知稱，8月1日起，“買房即送戶口”。再度提振市場信心。

市場層面，房企也開啓了花式降價促銷。據21世紀經濟報道記者瞭解，蘇州目前大部分區域新盤都有打折促銷活動，折扣力度從8.5折-9折不等。

打折促銷中的央企身影

值得關注的是，打折促銷的樓盤當中，可見不少央企身影。比如，保利、金茂、綠城，以及南京國資委旗下安居建設集團聯手打造的蘇州保利御湖上品項目，由於還剩下幾十套尾貨房源，有的房源折扣力度最高可達72折。

變相降價促銷背後，是房企的去庫存壓力。近幾年土地市場的常客，以央國企和頭部房企爲主，面對政策與市場的變化，這些企業在保存資產價值與加速變現上，不斷尋求平衡點。

綜合市場人士的分析，企業去庫存壓力來自以下幾個方面：首先，板塊內一二手房源價格不再倒掛，令新房失去先天價格優勢。以張江金茂府爲例，該項目位於張江科學城板塊，即將開售203套房源，均價約6.6萬元/平方米。據區域內的中介業務員反映，雖然周邊缺乏競品，但失去了價格倒掛效應，項目也就不再有競爭力。

其次，所處板塊央企扎堆，競爭激烈。今年4月初，位於寶山大場的中環金茂府和華潤中環置地中心·潤府相繼開盤。截至6月26日，金茂項目一批次推出266套，已售246套，而該項目二批次房源164套，將於6月27日開售。華潤項目同樣推出了數百套房源。

從官方信息來看，兩個項目的去化情況尚可，但其中也有促銷活動的“功勞”。比如，今年5月，中環金茂府曾推出內購房源、返現優惠等一系列促銷活動。

這種情況背後的原因在於，近兩年央企在上海及環滬地區大手筆拿地，隨着項目的集中上市，也出現了去化的迫切需求。金茂這兩年在上海有多個項目集中在售，有去庫存的需求。

另一家重倉上海的央企中鐵建也類似。作爲建築系央企，中鐵建在上海的擴張投資動作也比較顯眼。據第三方機構統計，2023年，中鐵建在上海以223億元排名上海房企銷售第7位，在權益拿地排行榜上，該公司也從2022年的第10位躍升至第6位，拿地權益金額121.94億元。

近期，中鐵建位於上海外環外的松江泗涇板塊、閔行的梅隴新中心的兩個新盤，都有降價促銷動作。其中，中鐵建花語天境最新的一房一價表顯示，部分96平方米的房源，原價336萬元起，目前只要320萬元起。而在中鐵建與萬科合作的朗拾花語，通過老客戶返購優惠、定向企業優惠、付款優惠等等多項優惠疊加，令四期房源均價便宜了5000元/平方米。不過，從銷售週期來看，中鐵建促銷的新盤大部分已進入貨尾清盤階段。

市場行情變化之快，令央企爲了去庫存不得不加快促銷，而那些在上海外環外以及環滬地區有佈局的房企，同樣也在營銷上煞費苦心，其中，卷價格已經成爲常態。正如一名樓盤銷售人員對消費者所言，“樓盤和樓盤之間的折扣是不能對比的，你要對比的就是某個樓盤的之前的價格和現在的價格。因爲每個樓盤的拿地時間包括戶型、備案價都是不一樣的，折扣也不會一樣。”