央行定向支持五大AMC  800億額度房企紓困專項再貸款爲何落地不到一半？

21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

爲支持五大AMC積極參與地產紓困，央行於2023年1月設立了總額度爲800億元的房企紓困專項再貸款，定向給予五大AMC，利率僅爲1.75%。根據央行近日披露的結構性貨幣政策工具情況表，截至今年一季度，貸款已經落地了209億元，且“政策存續狀態”一欄顯示爲“到期”。

央行官網顯示，房企紓困專項再貸款實施期爲2023年1月至2023年末，按季操作，屬於階段性結構性貨幣政策工具，這意味着到期前800億元的總額度遠未用完。

爲何房企紓困專項再貸款的實際使用率並不高？標普信評金融機構部評級總監李迎對21世紀經濟報道記者表示，在房企紓困專項再貸款的實際落地中，AMC需遵守自主決策、自擔風險的原則。因此，雖然再貸款的資金成本更低，AMC仍然面臨其他方面的考慮，包括新增房地產併購項目的風險情況、新增房地產項目併購活動對AMC資本的佔用，以及自身存量房地產資產風險對AMC盈利性和資本已經造成的壓力等。

李迎坦言，目前的房地產市場環境下，房企紓困項目自身風險大，是金融資產管理公司在運用再貸款工具時必須考慮的因素。雖然再貸款資金成本低，但是一旦項目發生損失，該損失是需要AMC自身承擔的。所以AMC在自主決策、自擔風險的原則下，會審慎地進行地產併購項目決策。

AMC對紓困對象要求較高

2023年1月，央行印發《關於向全國性金融資產管理公司發放再貸款支持房地產紓困的通知》，按照正向激勵、市場化原則設立房企紓困專項再貸款，額度爲800億元。

具體來看，房企紓困專項再貸款採取“先支後借”的直達機制，按季度發放，支持金融資產管理公司於2023年底前併購受困房地產企業存量房地產項目。金融資產管理公司按照自主決策、自擔風險原則，投入資金併購房地產項目，對於符合要求的併購項目，人民銀行按實際投入資金的50%予以資金支持，利率爲 1.75%。

然而，從當前市場來看，出險房地產企業、項目數量較多，分佈較廣，AMC的資金量有限，同時也有風險控制和盈利的要求，因此對紓困對象也有較高要求。曾有相關企業高層透露，紓困項目選擇有多條硬性條件，比如項目債權債務要清晰，項目剩餘可售貨值可以覆蓋竣工需求，同時紓困項目還須解決好經濟糾紛，逾期交付的項目還須與以前的購房業主籤諒解備忘錄。整體來看，AMC在項目選擇上仍然較爲謹慎。

對此，中指研究院企業研究總監劉水也表示，首先，部分爛尾項目剩餘貨值不能讓項目自身實現資金平衡或略有盈利；其次，項目紓困需要大量資金，AMC發債等方式融資需要大力的政策支持；第三，AMC也是獨立財務覈算，項目出現虧損也是AMC不願意承受的；最後是風險防控，目前房地產市場仍處於深度調整，並且一些出險企業項目的債務結構較爲複雜，AMC對收併購項目評估標準有所提高，也要注重防控風險。

國家統計局數據顯示，一季度新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降19.4%和27.6%，房地產開發投資同比下降9.5%，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積等指標也沒有出現明顯改善，3月70個大中城市房價指數仍以下降爲主，房地產市場下行壓力仍存。

平安證券在相關報告中還指出，當前AMC資產質量及地產風險敞口亦面臨壓力，且自身撥備水平弱於商業銀行，疊加經濟增速放緩背景下資產增值空間有限，仍需審慎防範形成“二次不良”等問題。

事實上，5大AMC自身也面臨發展的“煩惱”。4月30日，中國長城資產在中國貨幣網刊發了2022年度、2023年度、2024年一季度三份財報，從數據上看，中國長城資產業績正在逐步修復。

中國中信金融資產有關負責人在年報業績發佈會上介紹，從財務表現上看，2023年公司在計提減值約410億元的基礎上，實現歸母淨利潤17.66億元，經營業績扭虧爲盈。

企業預警通數據顯示，中國信達和中國東方近三年的淨利潤在逐年下滑。中國信達2021年、2022年和2023年分別實現淨利潤120.62億元、63.13億元和58.21億元。中國東方2021年、2022年和2023年分別實現淨利潤84.67億元、35.07億元和24.01億元。2021年開業的中國銀河資產2022年、2023年的淨利潤分別爲0.63億元、2億元。（更多詳情請見 收購不良資產數量減少、質量下降 AMC機構困局中突圍）

市場化經營的正常選擇

李迎還告訴記者，AMC存量資產中房地產佔比大，這些資產目前遭受明顯壓力，限制了AMC新增房地產敞口的意願和能力。截至 2023 年末，四大AMC 集團口徑房地產及建築業平均敞口爲33%。在目前的房地產市場環境下，存量房地產敞口給AMC 的資本和盈利造成重大壓力。

舉例來說，中國華融 2023 年母公司口徑營業虧損398 億元（不考慮營業外收支），佔其 2023 年期初淨資產的 63%。中國東方和中國信達近年來未發生嚴重虧損，但總體盈利性明顯趨弱。重大虧損會嚴重消耗 AMC 的資本，導致 AMC 新增業務的能力和意願顯著下降。

李迎認爲，總體來看，房企紓困專項再貸款的使用率低是AMC自主管理自身風險敞口的結果，在市場化經營的大原則下，目前的情況是正常的。

同時，也要看到，作爲房企紓困的一支重要力量，AMC也取得了不少積極進展。例如，中國信達在年報中披露，2023年參與房地產風險化解項目47個，帶動1300億元項目復工復產，預計可保障近4萬套商品房交付，促進房地產市場平穩健康發展。再如，中國中信金融資產有關負責人在年報業績發佈會上表示，通過盤活問題企業、問題項目，預計保障約4.5萬套商品房按期交付，帶動金融機構近600億元存量項目實現復工復產。

另有廣東金融學院招商引資與併購重組研究中心主任胡挺告訴記者，作爲自主經營、自負盈虧的市場主體，AMC需要考慮項目能否順利退出、退出後能否盈利的現實問題，從這個角度來講，資金層面的支持只是一個方面。加之AMC對項目的區域地段等要求較高，部分出險項目甚至達不到AMC的基本要求，而一些願意參與化險的民間資本又缺少低成本的資金來源，這裡面存在一定的供需錯配。

在胡挺看來，地產紓困的一大關鍵還是要扭轉大家對樓市的悲觀預期，從頂層設計上出臺系統性的支持政策，包括繼續放開限購、政府牽頭收購存量房轉爲租賃房和保障房、優惠向多子女家庭傾斜等，引導房地產市場進入正反饋的良性循環。