央行再次表態，商業銀行該“放血”了

存量房貸利率下調，可能比我預期的來得更快。不出意外，8月份會蓋棺定論。

何出此言？

前幾天中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，其中關於房地產的部分着墨甚多，不僅再次提及“引導個人房貸利率和首付比例下調”，而且有一個重量級表態：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

僅半個月，央行態度發生鉅變，由之前的“鼓勵支持”、“友好協商”升級爲“指導”、“依法有序”。結合當前的經濟大環境不難看出，這一次“存量房貸利率下調”勢在必行。

爲什麼是“指導”，而不是直接發“文件”？有人說，存量房貸利率是商業銀行和購房者之間已構成契約的事實，央行不好干預。即不好出臺“行政手段”，強制要求商業銀行降利率。

理論上確實如此，但國家真想做的事情，沒有做不成的。

覆盤2008年的存量房貸利率下調，我們會發現，當時下發的文件也並不是要求商業銀行直接下調房貸利率，而是將住房利率下限調整爲基準利率的七折。

說穿了就是，央行設置一個房貸利率下限，商業銀行自主選擇降還是不降。但實際上這麼做就等於是逼着商業銀行自行向這一標準靠攏。

原因很簡單，一旦利率下限確定，很多中小銀行會率先行動，搞“轉按揭”業務，挖牆腳，搶奪客戶、搶佔市場份額。其結果是商業銀行之間內卷，大行爲了不流失客戶，最終也會加入到實質推進存量貸款利率七折的行動中，並允許客戶行內轉按揭。

這需要有個過程，說白了就是市場自我調節。

總結來說，降存量房貸利率其實並沒那麼複雜，央行只需要啓動一個市場化的調整機制，並釋放對於轉按揭的寬鬆態度，這事兒就水到渠成了。

很多人現在還在糾結“存量房貸利率會不會降”，其實是壓根沒理解這事兒的底層邏輯，即沒理解當前時期降存量房貸利率的必要性。

總結來說有兩個：第一，貸款的太少，提前還貸的太多。

現在的情況不僅是鉅額資金躺在銀行裡，銀行需要支出鉅額存款利息，更嚴重的是，貨幣傳導失靈，貨幣乘數效應失效。

華創證券張瑜測算，上半年提前還貸規模超2萬億，較去年同期多1萬億，而今年上半年新增房貸只有1.46萬億。

重點是，這一趨勢目前絲毫沒有逆轉的跡象。核心原因是房地產在一季度短暫衝高後，二季度又二次探底了。

尤其是剛剛過去的7月，房地產差到極致：7月單月，百強房企銷售額環比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅較上月進一步擴大。受此影響，百強房企前7個月的銷售業績增速由正轉負，同比降低4.7%。

過去兩年，居民部門的消費貸款都是降低的，個人房貸增量也是逐年萎縮，唯有經營貸大幅增加，明眼人都知道這是“轉貸”的結果，本質上是利率差過高，倒逼很多家庭節衣縮食也要提前還貸，降低家庭資產負債表。

第二，消費撐經濟的關鍵時期，老百姓的流動資金都用來提前還房貸了，消費自然會被擠壓，這是國家不希望看到的。

而調整存量房貸利率有助於降低存量房按揭月供，對促進消費有巨大幫助。舉個例子，純商業貸款100萬，期限30年，按原利率5.88%計算，月供5918元，利息總額113萬。若利率降至4%，月供降至4774元，利息總額降至71.8萬。

也就是說，存量房貸利率降至新增房貸同一水平，貸款100萬，每月月供可減少1144元，利息總額可減少41.2萬，這是一筆鉅額資金，足夠在很多縣城全款購買一套大房子了。

最重要的是，這筆錢釋放出來後，是很可能會呈現在消費市場的，對於促消費拉經濟，有顯著作用。

當然了，不能忽略的是，降存量房貸利率也有助於釋放改善型需求，活躍二手房市場交易，加快樓市復甦。

所以，站在宏觀視角，商業銀行是時候“放血”了。

這就涉及到一個問題，降存量房貸利率到底需要商業銀行讓渡多少利潤？

央行數據，目前我國個人住房貸款餘額39萬億。有券商計算，存量按揭利率加點下調，可能影響商業銀行每年利息收入2000億左右，影響淨利潤約6個百分點。

看到這裡，有人可能會說，銀行不是做慈善的，他們眼裡只有利益，做的就是晴天送傘雨天收傘的生意，讓既得利益者讓利，比殺了他們都難。

這話我也說過。但我更說過，降存量房貸利率其實就是博弈的藝術——宏觀經濟發展的需求和商業銀行對利潤的追求，以及商業銀行如何以最低的代價實現利益最大化。

說穿了，降存量房貸利率現在既有經濟發展的需求，也有民意基礎。

從目前劇情的演變來看，宏觀需求的優先級別顯然大過商業銀行自身的利益考量。

爲什麼這麼說？因爲存量房貸利率調整已經上升到“法治”層面了。直白點說，這事兒已經板上釘釘了。說穿了，商業銀行在中國整個經濟制度安排中有其特定位置。

爲什麼促進消費非降存量房貸不可，二者有必然聯繫嗎？

當然有。

消費是經濟的重要支撐，但它既不是手段，也不是目的。是順其自然的事情，我始終相信一個事實，兜裡真有錢，是不可能不消費的。

問題是現在大家兜裡沒錢，而頭部的有錢人消費需求有限，他們是指望不上的，低收入者飯都快吃不上了，更是捂緊錢包不消費。所以中間有房一族無疑就成了消費的主力軍，但疫情三年，很多人的月供負擔能力被嚴重打擊，消費能力更是被牢牢限制。

促消費的核心是提高居民收入，現在的情況是財政緊張程度超乎想象，發錢和發券之間只能選擇發文。

現在能用來提升消費能力的常規且立竿見影的手段，也就只剩壓低利率了——降低利率，即降低有貸一族的月供負擔，解救一批被房貸壓得喘不過氣的中產，消費提振就不再是一句空話。

事實上，回過頭來看，我們今天消費上不去，銀行也是罪魁禍首之一。

中國居民家庭差不多7成的財富都在房子上，其中債務佔一大半。我們總說，過去二十年地產商爲銀行貢獻了鉅額利息，殊不知和購房者相比，地產商就不值一哂了。

前面提到，居民部門房貸餘額39萬億，其實這個數字並未包含利息，只是全國人民欠下的本金，如果再考慮利息，這個數字基本上要翻倍。

2022年我國商業銀行累計實現淨利潤2.3萬億，其中39萬億房貸就貢獻了65%。我想說的是，不管是商業銀行還是金融機構，本質上都是靠着吸血全社會發展起來的，是靠透支數以千計的家庭二三十年的未來，纔有今天的規模和利潤。現在需要他們割肉放血的時候，他們卻遲遲不動。

這麼多年，大家應該也看明白了，房地產本質上就是披着實體外衣，寄生了一大批金融機構，不斷收割後來者的金融接盤遊戲罷了。底層民衆的眼裡，看到的是避風港灣的房子，金融者看到的都是利益。這是放諸四海皆一樣的資本遊戲，不是我們的獨創，但問題是再沒有比我們收割更狠的。因爲我們缺乏最基礎的個人住房託底保障政策，問題樓盤的受害者，永遠都是付出資金最多的那批人。

今天聊的有點多了，情緒宣泄也沒控制住。

簡單做個總結，一切問題的根源都是經濟問題，商業銀行的利益，個人的消費，權重都低於經濟大局穩定。換句話說，穩定纔是當下市場的共同底線。但當下的形勢已經很嚴峻了，這並不是危言聳聽。尤其是在出口和投資不給力的情況下，下半年經濟增長的發力點在於消費。

可現實是，都在指望內循環救經濟，但老百姓很顯然已經拉不動內需了。

破解之道，藏在存量房貸利率裡：降低還貸一族的月供壓力，商業銀行讓渡一部分利潤。正如我們之前說的，讓得利者讓利，無異於與虎謀皮，難度可想而知。所以纔有了後來的央行“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，上升到國家層面，事情的性質也就變了。

但平心而論，今天的房貸餘額與2008年相比，已經高出數倍，這意味着存量利率降至新房同一水平，需要商業銀行大放血。

疊加商業銀行自身也有淨息差壓力，所以後續存量房貸利率大概率會降，但也是有條件的，比如可能提高降準降息的基數，比如下調存款利率進行對衝。

底層邏輯是：羊毛出在狗身上，最後豬來買單。

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