一財社論：房市一攬子方案既要關注房更應關注人

收儲、降息、降首付等，最近房地產行業迎來政策最強音。17日的全國切實做好保交房工作視頻會議，在全國啓動政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房的行動。接着央行連發三條通知，取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，首套住房首付款比例調整爲不低於15%，二套住房調整爲不低於25%。隨後，央行在國務院政策吹風會上提出設立3000億元保障性住房再貸款等。

當前房市繼續調整。國家統計局數據顯示，1至4月新建商品房銷售面積同比下降20.2%，4月末商品房待售面積同比增加15.7%，其中住宅待售面積增長24.5%。4月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。

一攬子方案能否助房地產走出困境，要由時間和市場來檢驗。不過，營造一個房市健康發展的環境，關鍵是既要關注物更要關注人，唯有人在房市交易的不安全感得到有效改善，人的合法權益從體制機制上得到公平透明的護衛，房市才能真正迎來柳暗花明又一村。

從一攬子方案的立意看，其並非託市之舉，而是紓困之策，旨在從供需兩側激活房市交易，提高市場流動性。當然，這些舉措能否真正激起足夠的市場漣漪，關鍵還要看如何做到想人之所想、痛人之所痛。

當前居民是最先邁入縮表週期的部門，凸顯居民部門對經濟社會的快速應對能力。畢竟，面對未來償付能力和收入水平等不確定性，人們強化避險是一種負責任的態度。

這意味着一攬子方案要真正有效落地，先決條件是改善人們的預期，提高對未來的安全感。這至少需在兩方面發力：

一方面，提高人在全國範圍內流動的可信和可行自由，自由遷徙和擇業將提高人們在市場的競爭力，這需加快戶籍制度和社保福利均等化改革；同時，加快在要素資源等領域推進市場化改革，降低人們的就業准入門檻。

另一方面，推進交易制度和規則等改革，完善責權利對等的市場交易。不論是按揭合同，還是交易設計，人們購房的合法權益都需在制度和機制上得到保障，如按揭合同需迴歸真正的權利義務對等，要明晰購房者以抵質押房產爲有限責任，一旦房價現值低於按揭貸款餘額，購房者有權決定合同終結。又如涉及期房交易的，應明確期房交易爲定金交易，按揭貸款發生法律效力應以房屋交付購房者使用爲先決條件，不能讓購房者還沒使用就支付按揭貸款。

當然，一攬子方案能否真正有效發揮作用，還需完善機制設計，尤其是風險分擔機制。

如收儲，就要考慮房租回報率與收儲成本的平衡問題。目前國內房租平均回報區間在1.5%~1.75%，央行設立的3000億元保障性住房再貸款利率爲1.75%，若加上交易成本，流動性補償和機會成本等，需財政大量貼息才能使收儲業務具有經濟價值。這就需參與各方就如何協調風險分擔做好提前安排，否則收儲將面臨突出的激勵約束不兼容問題。

3000億元保障性住房再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。但面對各地新房高企的去化率，收儲資金具有相當稀缺性。同時，收儲本質是地方政府擴表，需平衡好償付能力與擴表規模關係，避免額外增加地方債務負擔，擡高其在市場的融資成本。此外，折價收儲並增加保障性住房供給，不僅容易觸動房價下行，而且分化房市購買需求。

又如降首付和利率，儘管會使更多人滿足購房條件，但也不免增加風險和購房成本。畢竟，首付下降意味着貸款規模提高，除非大幅降低貸款利率，否則按揭成本會上升，這會放大銀行敞口風險。

多求待心足，未足旋傾覆。房市一攬子方案不是簡單的調節供需、去庫存，而是放活市場交易。只有有效保護好人們的合法權益，人們纔會放心在市場交易，風險才能真正通過市場消化吸收，否則只是將企業的一級市場庫存變成居民的二級市場庫存，這不是紓困，而是風險極化，且最終居民風險通過按揭還將回到金融系統。