醫療健康成北京寫字樓新增長點 自用型買家進場抄底？

空置率等關鍵指標是衡量寫字樓市場需求度的重要依據，它們直接映射出企業的活躍度，起到監測區域經濟“風向標”的作用。

近兩年，北京寫字樓租金水平持續下降，空置率不斷提升。以價換量仍是北京寫字樓市場的主旋律。而接下來，市場還將迎來一波供應高峰。

那麼寫字樓該如何破局？戴德樑行認爲，目前對於業主而言，招商及運營能力仍將是衆多高品質樓宇在競爭中吸引優質客戶的關鍵。同時，業主爲了提高項目競爭力吸引更多租戶，將醫美、口腔、體檢中心等商業配套引入寫字樓，因此，醫療健康也成爲寫字樓需求新的增長點。

“降本增效”、以價換量”仍爲市場主旋律

戴德樑行數據顯示，截至三季度，北京整體寫字樓市場租金繼續呈下行態勢，全市租金水平爲每月每平方米266.1元，整體市場空置率上升至18.2%。與去年相比，市場趨勢變化並不明顯，仍處於租戶市場，“降本增效”和“以價換量”仍是市場主旋律。

具體來看，北京各商圈寫字樓市場空置率在5.41%-32.36%之間，金融街空置率最低，爲5.41%，麗澤金融商務區空置率較高，爲32.36%。

對此，戴德樑行北區項目及企業服務部主管鄧姍姍表示，這或許與北京寫字樓租賃市場主力行業和成交類型有關。當前，金融業、TMT和專業服務業一直是北京寫字樓租賃市場三大主力需求行業，總成交佔比達80%。其中銀行業、手機遊戲、律所等細分行業表現則相對活躍。

與此同時，目前市場活躍度降低，主要以續約爲主，如金融街金融類租戶佔比仍高達60%以上；中央商務區現有租戶仍以金融業、專業服務業爲主，其空置率在各大商圈中也比較低，爲12.8%。

此外，麗澤、通州副中心等寫字樓均爲新興商務區，發展都不足十年。與其它商圈相比，兩大商圈空置率都比較高。租金也相對較低，分別爲每月每平方米163元和123元。麗澤區域寫字樓還是以業主自持租賃爲主，通州區域寫字樓業主則大多以整棟出售爲主。

不過，新興的商圈也有其獨特優勢。一是租戶將享有更多可選的可租賃面積，租金享有的優惠力度也更大；二是區域交通越發便利。通州將迎來6號線二期（南延段）、M101線一期、22號線（平谷線）三條地鐵線，麗澤未來將迎來“一站五軌”的立體路網；三是政府扶持力度更大。如政府對入駐企業提供稅收、住房、人才等多方面補貼扶持以及爲企業人才提供落戶政策等。

“在租金普降的大背景下，各商圈業主爭奪租戶意願明顯，兩大商圈在高空置率的現狀下將面臨更大的租賃壓力。”鄧姍姍表示。

不僅如此，四季度，市場將迎來如國家金融信息大廈、鼎好DH3二期等多個項目入市。

鄧姍姍表示，新項目的入市將繼續拉高整體市場空置率，在成本控制仍將成爲市場主要租賃策略的大背景下，四季度市場租金水平或將繼續面臨下行趨勢。

在市場競爭愈發激烈的背景下，業主也改變了心態，重新調整租賃條件。

鄧姍姍介紹，以前不願和代理合作的業主開始鬆口，尋求合作機會；對於續租的客戶，業主積極下調租金或提供更爲靈活的續約條件以應對現有客戶的流失；對於新籤租戶，業主提供更多的租金折扣、或者更長的免租期，以及爲客戶提供更長的裝修期甚至提供裝修服務等，搶佔市場先機。

自用買家崛起 公募REITs擴容或爲市場帶來新機遇

值得關注的是，即便當前寫字樓市場不景氣，在北京大宗交易中，辦公樓也是絕對的主力業態。

根據戴德樑行《2023北京房地產大宗交易市場》報告，2023年，北京大宗交易總成交金額爲576億元，對比2022年的303億幾乎翻了一倍。

在戴德樑行中國資本市場部董事總經理劉兵看來，今年依舊將延續這一趨勢。一方面，在投資市場活躍的時候，投資機構對未來的租金表現充滿信心，寫字樓作爲資產管理相對容易的業態，單一項目的交易額往往比較大，同樣的時間精力下，機構更青睞交易對價大的資產。

另一方面，儘管近期投資機構對寫字樓的關注有所降低，但對自用買家來說，是難得的入場時機。自用買家在收購流程上不像投資機構那麼成熟，但本身租賃的時候需要支付租金，如果能夠以合適的價格收購自用資產就可抵消租金支出，從財務角度對主業也是支持。辦公樓的交易佔到大宗交易比較高的核心原因也是單一項目交易額度大，與公寓、物流、產業園區等相比，同樣宗數的前提下，總交易額會更高。

他預測，在今年的寫字樓買家構成中，自用買家佔比會進一步加大。隨着近兩年寫字樓租金的下行以及空置率的提升，很多核心資產的賣方預期隨之降低，過往自用型買家很難找到合適的收購標的，但近期有越來越多的項目可供選擇；同時，在房企現金流吃緊的情況下，也願意隨行就市出售新建的寫字樓項目，預計今年北京市場上會有多個自用買家通過資產收購的形式收購自用寫字樓項目。

此外，隨着存量商業時代的到來，在政策推動助力下，寫字樓市場也將迎來新的發展機遇。

今年7月份，國家發改委發佈《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目常態化發行的通知(發改投資〔2024〕1014號)》，其中明確將商業街區、商業綜合體等各類專業市場項目納入發行範圍，且與消費基礎設施物理上不可分割、產權上歸屬於同一發起人（原始權益人）的酒店和商業辦公用房，可納入項目底層資產，其建築面積佔底層資產總建築面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。

戴德樑行北京估計顧問服務部高級董事、資產證券化業務負責人楊枝表示，“物理上不可分割”“產權上歸屬於同一發起人”的“商業辦公用房”，意味着在滿足一定條件下，可以將這部分商業辦公用房納入REITs的底層資產範圍。這一規定預示着，將來在滿足相應要求時，商業辦公用房有資格成爲公開募集REITs的一部分。此舉旨在保障基礎資產的完整與運營的穩定性，同時爲投資者帶來更豐富的投資選項。這樣的規定是爲了確保底層資產的完整性和運營管理的穩定性，同時也是爲了給投資者提供多元化的選擇。

此外，參考國際市場的成熟經驗，辦公和綜合用途的物業是海外REITs市場中的重要組成部分，具有成熟的發展模式。期待商業辦公用房能夠被納入公募REITs的發行範圍，這不僅能夠有效激活存量資產，還能拓寬投資者的選擇，進一步促進基礎設施領域不動產投資信託基金市場的繁榮發展。