佔有他人土地之「舊違章建築」可否參與都市更新事業？ 有無「容積獎勵」？

「違章建築」區分爲「新違章建築」與「舊違章建築」兩種類型。圖／報系資料照

黃介南律師

一、「舊違章建築」可否參與都市更新事業

依《違章建築處理辦法》第2條規定，所謂「違章建築」係指：「建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可併發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」

而《違章建築處理辦法》第4條第1項也規定：「違章建築查報人員遇有違反建築法規之新建、增建、改建、修建情事時，應立即報告主管建築機關處理，並執行主管建築機關指定辦理之事項。」亦即，直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。

認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依《建築法》第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之（《違章建築處理辦法》第5條規定）。

（本文摘自《參與都市更新重建權益保障手冊》)

二、都市更新對於「舊違章建築戶」之認定

佔有他人土地之「舊違章建築戶」可否參與都市更新事業？臺北市爲達成都市更新的目的，就「舊違章建築戶」之認定以民國（下同）77年8月1日以前興建完成者爲限，面積以實測面積爲準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據等文件（《臺北市都市更新建築容積獎勵辦法》第5條第2項規定）。

另依《都市更新條例》實施都市更新事業之實施者妥善處理舊違章建築戶後，不適用臺北市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。依此，凡於77年8月1日以前而在臺北市未依法申請當地主管建築機關之審查許可併發給執照，而擅自建築之建築物者，均屬「舊違章建築戶」。

三、舊違章建築之獎勵容積

《都市更新建築容積獎勵辦法》第17條規定，處理佔有他人土地之舊違章建築戶，依都市更新事業計劃報核前之實測面積給予獎勵容積，且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積，其獎勵額度以基準容積百分之二十爲上限。前項舊違章建築戶，由直轄市、縣（市）主管機關認定之。

如何認定前開「直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積」？以臺北市爲例，臺北市都市更新處112年10月13日北市都新事字第1126022784號函之說明，爲配合111年11月30日公告之109年人口及住宅普查統計之住宅之樓地板面積修正爲94.5平方公尺，計算前項獎勵之實測面積原則分述如下：

(一)以108年1月30日修正公佈「前」《都市更新條例》報核之更新案（依《都市更新條例》第86條規定辦理）：

1.擬訂更新事業計劃報核之尚在審議程序中案件，於111年11月30日後辦理重行公展及適用修正公佈後之《都市更新條例》應以94.5平方公尺計算。

2.擬訂更新事業計劃案覈定後，於111年11月30日後申請辦理完整變更案件，且無涉及都更法令變更應以96平方公尺計算，倘適用修正公佈後之《都市更新條例》則應以94.5平方公尺計算。

3.擬訂更新事業計劃案覈定後，於111年11月30日後辦理簡易變更，因未涉及容積獎勵調整，爰以96平方公尺計算。

(二)以108年1月30日修正公佈「後」《都市更新條例》報核之更新案：

1.111年11月30日「後」擬訂更新事業計劃申請報核，應以94.5平方公尺計算。

（本文摘自《參與都市更新重建權益保障手冊》)