招商蛇口的“上海之心” 藏在土拍失利之後的徐匯舊改裡

觀點網 來不及爲上海土拍空手而歸抱憾，招商蛇口即刻再拿下一宗滬上舊改項目。

近日，招商蛇口、徐匯城投、南昌市政與上海地產集團關於上海新長橋企業發展有限公司股權轉讓項目簽約儀式於上海舉行。

上海新長橋企業發展有限公司背後，實際上爲上海新長橋舊改項目，該項目於7月1日正式在上海聯交所掛牌交易，彼時，招商蛇口、徐匯城投、南昌市政公用集團組成的聯合體以16.99億元的價格成爲項目的最終受讓方。

戲劇化的是，8月7日結束的上海第五批土拍中，招商蛇口與徐匯城投這對合作夥伴也現身拍地現場。有市場消息傳，招商原本對於上架的徐匯濱江地塊的拿地意願十分強烈，但事與願違，最終地塊被綠城拿下。甚有業內人士戲言，招商未來還若不能在上海城央板塊繼續摘地，或將面臨邊緣化風險。

但遺憾背後仍有收穫，早年立下“重返上海中心”的招商蛇口如今選擇以聯合體方式簽約上海新長橋舊改項目，實際上更進一步探索了政企合作舊改模式，也爲自身在上海地產市場的未來發展再補一枚棋子。

錨定徐匯舊改

資料顯示，招商蛇口聯合體接盤的上海新長橋企業發展有限公司由上海徐匯城市更新建設發展有限公司100%控股。而上海徐匯城市更新建設發展有限公司則由上海城市更新建設發展有限公司和買家之一上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司分別持股60%和40%。

公開資料顯示，上海新長橋企業發展有限公司成立於2023年06月26日，主要聚焦發力徐彙區域。早前，該公司曾聯合華鑫置業、上海萬科、香港置地合作開發徐彙區鑫耀中城樓盤項目。

後於2024年5月，上海新長橋企業發展有限公司擬以協議方式拿下徐彙區長橋街道xh315-10、xh313-16地塊。兩地塊總面積3.96萬平方米，規劃總計容建築面積12.39萬平方米，出讓價格達到79.04億元。

觀點新媒體查閱資料顯示，xh315-10地塊將建設社區衛生服務中心和綜合爲老服務中心，而xh313-16地塊包含保障房約5400平方米，及公共服務設施等。另據6月公佈的具體用途，xh315-10與xh313-16，兩宗地塊主要涉及住宅、商業、醫療用途，須爲同一開發主體，部分基礎設施可統籌設置，。

具體來看地塊的地理位置，由於地塊所在的長橋板塊發展較早，板塊內基本爲長橋一村到長橋八村的老公房居住組團，但該板塊內教育資源充沛，聚集長橋第二幼兒園、長橋第二小學、上海小學、上海中學等學校。

近兩年，長橋僅有兩宗新項目入市。2023年，地產·尚海悅庭、匯成·南街裡先後開盤，均價綜合位於8.99萬-9.5萬/平方米。

其中，匯成南街裡項目入市推出237套房源，收穫了3000組+的認購數，認購率達到1296%，項目二期推出204套房源，均價約合8.99萬/平方米，最終入圍分72.58分；地產·尚海悅庭入市時，首開推出531套房源，但最終未達到五年限售。隨後，項目二期推出84套洋房，最終入圍分僅55.4分。

以此對比，本次出讓的地塊土地指導價便達到11.5萬/平方米，已超過長橋板塊現有樓盤項目。

觀點新媒體獲悉，xh313-16地塊無可售住宅，擬建1棟19F保障房、建設者之家以及部分社區級公共服務設施；xh315-10地塊則爲項目主要用地，計劃擬建2棟6-7F多層佳宅、1棟10-14F高層住宅、7棟25-33F高層佳宅，以及若干社區配套用房及公共服務設施，可售住宅預計達到835套。

招商穩固上海之心

超過800套住宅的舊改項目，對招商而言無疑有助其提高上海市場的項目產值。

當前，除去新拿下的徐匯長橋項目，招商於上海的項目還分佈在浦東區，閔行區及寶山區等區域。

其中，浦東招商臻境預計預計在8月開盤二期房源，共計232套房源；閔行招商中旅攬閱二期已經開盤，目前上架房源104套，還未售空。

TOD項目方面，寶山招商時代樂章則人氣較旺，前兩期推房均實現售罄，三批次房源將於近日入市，預計加推208套房源；另一宗TOD項目松江泗涇招商時代潮派同樣在二期開盤實現日光，共售出123套房源，此外，該項目一期觸發積分，同樣實現首開售罄。值得注意的是，以上兩宗TOD項目的首付均在70-80萬元。

前不久，招商口還以底價16.245億元拿下了平涼社區01B4-04地塊（平涼街道19街坊）歷史風貌保護項目。最終，項目命名爲“桐安裡”，作爲招商在上海的第二座城市更新項目，擬推出70套風貌別墅，面積最高305平方米，包含聯排、疊加產品，目前預估均價爲19萬/平方米。

資料顯示於2023年內，招商累計獲取55宗地塊，其中在北、上、廣、深的投資佔全部投資額的51%，尤其在上海拿地數量最多，達到9宗。

從2024年上市項目與官方透露的拿地情況來看，招商當前在上海市場的銷售數據依舊值得期待，但觀點新媒體從其年報中統計了2024年在建設項目的區域分佈。12宗建設項目中，多數項目位於虹橋區、普陀區、松江區、長寧區，而浦東新區項目僅兩宗。從項目分佈來看，當前招商蛇口雖有存貨，但項目大多沒有處於城中央板塊內，多爲周邊區域，或許，這也是招商爲何在日前的土拍場上執着于徐匯濱江地塊的原因。

另據觀點指數《2024年1-7月房地產企業銷售表現》，招商蛇口2024年前個月全國權益銷售額810億元；全口徑銷售額1168.2億元，對比去年均有所滑落。2024年中期業績快報中，招商也坦言，受開發業務項目結轉影響，毛利率有所下降。

有分析認爲，若招商蛇口2024年能穩固上海區域項目業績，會正面提升招商2024年整體業績表現。

本文源自：觀點網