“折扣銷售已習以爲常”，有項目因銷售不佳兩度封盤，武漢新房市場有點難

降價銷售已成爲武漢樓市普遍現象。

據《中國經營報》，日前，位於武漢光谷的萬和光谷項目，原備案價約2.3萬元/平方米，近期銷售價格已來到1.25萬元/平方米，甚至一度引發外界對於武漢取消新房限價的討論。

8月6日，武漢市住房和城市更新局在接受媒體採訪時表示，商品房價格由企業依據市場情況自主定價，而銷售方案需在相關部門辦理備案，銷售價格只要不超過備案價即可。“武漢在限制房價下跌這方面並未出臺相關政策，由開發商自主決定。”

事實上，不僅是萬和光谷，《每日經濟新聞》記者瞭解到，包括綠城·黃浦灣、金川·純水岸等在內的多個項目近期均大幅降價銷售，部分樓盤甚至在降價銷售無果後直接封盤。

“目前武漢整體市場仍然在築底，很多項目降價銷售，但依然沒有起色。”

某全國房企武漢區域相關負責人表示，主要還是在於需求端的問題，供給端的變化意義不大。

因銷售不理想再度封盤

武漢南山錦宸由南山地產負責操盤運營。

在第三方平臺上，渠道經紀人小張告訴《每日經濟新聞》記者，南山錦宸項目2022年初曾進行備案取證，彼時均價精裝價一度達到3萬元/平方米，也是光谷三環外首個突破每平方米3萬元備案價的高層住宅項目。

然而，“項目周邊教育、商業等配套相對缺乏，銷售情況一直不如意，到當年7月項目由精裝改爲毛坯，並重新備案，毛坯備案均價變成了2.7萬元/平方米，折後單價則調整到了2.2萬～2.35萬元/平方米。”小張告訴記者，但實際銷售過程中價格更低。

公開資料顯示，2021年6月，武漢首批集中供地中，南山地產在經過129次出價後，以總價7.3億元、溢價率100%、樓面價15985.65元/平方米拿下P36號地塊，即如今的南山錦宸，該項目僅規劃有3棟住宅，共449戶。

“項目此前名爲南山樾府，2023年上半年就曾因銷售情況不理想封盤，當年下半年項目改名重新包裝入市，當時價格上未做調整。”

儘管如此，項目銷售仍然相當不樂觀。今年“五一”期間，項目還推出了特價房，單價已低於彼時拿地樓面價，不足1.5萬元/平方米。

武房通數據顯示，項目兩次取得預售證：2022年7月240套房源取證，但時至今日該批次僅銷售了65套，去化率27%。而今年7月4日取證的124套房源，取證價格22849元/平方米，比上批次的27000元/平方米降了4151元/平方米，目前未有售出記錄。

“目前項目已經再度封盤了。”至於何時再重啓銷售，小張表示，“尚未接到任何通知”。

降價銷售在武漢已成爲房企的普遍選擇。

比如，金地國際城今年7月26日取證價格爲9231元/平方米，對比上批次15211元/平方米的取證價格下降了5980元/平方米；綠城武漢黃浦灣45604元/平方米的價格，比上批次同樣下調了超5000元/平方米；金融街金悅府則下調了2499元/平方米。

此外，香港置地·金地峰璟、武漢城建·天樾、中海寰宇天下等多個項目近期取證價格下調幅度均超過了1000元/平方米。

前述相關負責人表示，相對於剛需項目而言，高端改善項目過得比較好。

另一房企華中區域相關負責人也表示，其公司在武漢的項目今年銷售明顯下降，旗下部分項目也不得不降價，但對高端項目的價格調整尤爲謹慎，主要擔心業主情緒反彈。

上半年新增供應去化率僅18%

今年以來，武漢新房價格持續下跌。

國家統計局數據顯示，今年1-6月，武漢新房價格環比分別下跌了0.6%、0.5%、0.8%、1.0%、1.5%、1.1%，這已是武漢新房價格連續12個月下跌；同比來看，截至2024年6月，武漢新房價格同比下降7.9%，超20連降。

克而瑞統計數據顯示，7月武漢單盤月度平均來訪182次，認購9套，平均認購率4.9%，訪購和轉化率連續3個月下跌，7月水平整體與4月持平；TOP20項目訪購和轉化率門檻降至8.3%，環比降幅2.6%。而來訪量和轉化率位居前列的中鐵逸景灣、華僑城紅坊等均是通過價格策略優化實現的。

“項目折扣銷售已是一件習以爲常的事。”克而瑞分析指出，按備案價算，自2021年的九三折開始，武漢銷售新房銷售價格持續下降。截至今年上半年，武漢可售貨值綜合折扣率84%，“三環外除了光谷，成交均價大多在備案價八折以下，城市外圍如四環外甚至達到七折”。

“下半年新增供應量預計將不會超過400萬平方米，全年不超過700萬平方米。”克而瑞分析指出，供應的下降還是因爲銷售情況不佳，“上半年的新增供應去化率低至18%。”