政策“組合拳”發力，房地產迎來拐點！
全國樓市正在走出陰霾。
國家統計局數據顯示，10月份，全國房地產銷售面積和銷售額環比降幅連續收窄，70城新房和二手房價格指數環比降幅收窄，市場多項指標出現止跌回穩信號。特別是作爲全國房價風向標的一線城市——北京、上海、深圳，銷量、房價全部實現上漲。
北京，10月份新建商品住房網籤 0.45 萬套，環比增加 50%，爲今年以來高點；二手住房網籤 1.71萬套，環比增加 32%，同比增加 70%，爲近 19 個月以來最高值。上海，10月新房成交67萬平方米，環比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182萬平方米，環比增加53%，同比增加77%。
這說明，此前中央多部委聯合出臺的房地產政策組合拳，正在落地和奏效。
9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，奏響政策端新強音。兩個月以來，存量政策加速落地，增量政策持續加碼，無論是政策力度、出臺密度還是落地速度，都超越了歷史任何一個時期，顯示出政府爲市場設立估值底線的決心。
作爲全球第二大經濟體的支柱性行業，中國房地產市場的調整不僅影響國內經濟，也對全球金融市場產生深遠影響。高盛中國房地產研究團隊負責人王毅判斷，中國房地產市場的持續下滑終於迎來拐點，而未來走勢仍取決於政策實施的力度和效果。
政策組合拳加快落地
今年“5·17”新政之後，特別是9月底至今的一攬子增量政策持續發力，爲房地產市場止跌回穩奠定了堅實基礎。
在10月17日國務院新聞辦發佈會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，住房城鄉建設部會同財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套政策“組合拳”，推動房地產市場止跌回穩。
需求端，目前政策已基本做到應出盡出。制約住房消費需求的限制性政策，包括限購、限售、限價等，加速退出；首付比例和房貸利率降至歷史最低，住房交易環節的稅收優惠政策力度空前；加之地方推出的支持“以舊換新”、購房補貼等政策措施，居民購房門檻和購房成本大幅降低，居民購房意願得到有效提升。
供給端，房地產項目“白名單”融資規模增加至4萬億元，新增實施100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置，允許專項債券用於收購限制存量土地和存量商品房。
在住房城鄉建設部和金融監管總局房地產融資協調機制推動下，融資“白名單”政策已經取得突破性進展。截至11月18日，房地產“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元，已完成4萬億元預期融資規模的四分之三。
財政政策也在積極發力。財政部明確，從2024年開始，連續5年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補充政府性基金財力，專門用於化債，累計可置換隱性債務4萬億元。加上11月8日全國人大常委會新批准的6萬億元債務限額，直接增加地方化債資源10萬億元。這是近年來力度最大的化債舉措。
此次存量債務化解工作，較好對衝了最近幾年土地出讓金明顯不足問題。地方政府債務壓力減小後，在土地供應等環節的嚴控增量方面將更有主動性，並將進一步推動閒置土地與存量房的收購節奏。
緊接着，住建部與財政部聯合發佈聲明，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目儘快啓動實施。
一是擴大城中村改造政策支持範圍，將原來在35個超大城市進行試點的“城中村改造”項目，擴展到全國300多個地級以上城市。二是推進城中村改造貨幣化安置。三是將城中村改造作爲城市更新的重要內容有力有序有效推進。
兩部門強調，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。
此前，倪虹表示，各地還可以結合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。這項部署將充分釋放我國新型城鎮化的巨大潛力，形成新的經濟增長點。
如何確保在建已售商品房保質交付？這也是民衆非常關心的。
倪虹表示，住房城鄉建設部和金融監管總局會同有關部門和單位，強化信貸、土地、司法等措施聯動，緊緊圍繞交付目標，狠抓各項工作落實。
一是抓進度。通過全國保交房信息系統，對每一套交付任務都做到建檔立卡，交付一套、銷號一套。二是抓質量。把保交房項目作爲加強房屋質量監管的重點，既要把房子建成，又要把房子建好。三是抓協調。用好國家、省、市三級專班聯動機制，協調解決項目跨區域的資金抽逃、涉法涉訴、資產處置等方面的困難和問題。目前，保交房攻堅戰推進有力，已經交付246萬套。
市場信心正在恢復
兩個多月來，各項存量政策持續落實，增量政策加力推出和顯效，有力推動房地產市場觸底回溫。
房價方面，今年10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲，同比降幅趨穩，房地產市場預期有所改善。70個大中城市中，7個城市新房價格環比上漲，11個城市二手房價格環比持平或上漲。
商品房銷售方面，1～10月，新建商品房銷售面積77930萬平方米，累計同比降幅較1～9月收窄1.3個百分點；新建商品房銷售金額76855億元，累計同比降幅較1～9月收窄1.8個百分點。
單月來看，10月全國商品房銷售面積7645萬平方米，環比下降21.03%，同比下降1.62%，降幅比9月收窄9.38%，連續3個月收窄。
銷售回款的改善帶動房企資金面好轉。10月單月，房地產企業到位資金同比下降10.8%，降幅較9月收窄7.6 個百分點。
市場預期方面，根據PMI調查顯示，10月份房地產業商務活動指數比9月回升2.5個百分點，市場預期指數回升1.8個百分點，顯示房地產景氣水平有所改善，市場預期出現好轉。
10月份以來，中國房地產報策劃了“房地產止跌回穩調查”系列，圍繞政策“組合拳”落地實施效果，對北上廣深四大一線城市，杭州、南京、成都、武漢、長沙、鄭州、天津、長春、瀋陽、哈爾濱、大連、海口等二線城市，以及東莞、佛山、宜賓、瀘州、內江、樂山、資陽等三四線城市進行深入調查房地產主管部門、行業協會，瞭解政策出臺和落實情況，走訪樓盤銷售現場、企業和中介機構，瞭解房地產銷售情況，感受市場熱度。
調查結果顯示，隨着一攬子政策的逐步落地，各能級城市房地產市場出現了不同程度的止跌回穩跡象。一、二線城市無論是新房還是二手房市場均呈現量增價穩的局面，房價具有較強韌性，在政策刺激性成交明顯放量。
也要看到，樓市企穩的基礎仍不牢固。業內認爲，對於今年年末乃至明年的市場走勢的判斷，取決於存量政策的落地和增量政策的持續跟進。
中金研報認爲，政策在發力強度和落地執行方面，仍待進一步改善。針對關鍵問題，較爲直接、有效的政策應面向居民收入和房價預期管理，因此財政政策在經濟刺激和住房收儲方面的發力尤爲關鍵。
北京住房公積金管理中心黨組成員、副主任李濤表示，未來，要有效促進房地產市場回穩，關鍵在於多方協同發力。一方面，嚴格控制增量，確保房地產市場發展規模與實際需求相匹配，避免過度開發導致資源浪費和市場失衡。另一方面，對存量進行深度優化，充分挖掘現有房地產資源潛力，提高利用效率。同時，要提供高質量住房產品，滿足人民羣衆改善住房條件的需求。這都需要持續深化改革，進一步推動構建新的房地產發展模式。