中國新視野－陸整頓房市 經濟增長需付一定代價

儘管近日大陸官方在政策上出現些許鬆動，卻不意味着調控方向將改弦易轍。這場整頓大戲過後，不僅房企將面臨重新洗牌，過往高度依賴房市榮景的經濟增長也需付出一定代價。

自大陸當局2020年宣佈「三道紅線」（剔除預收款後的資產負債率大於70％、淨負債率大於100％、現金短債比小於1倍）的規定以來，包括恆大在內許多開發商的現金都極度匱乏。2021年之後，官方調控大手進一步伸進個人房貸市場，甚至從制度上改革學校招生規章，釜底抽薪打擊學區房炒作，彰顯「房住不炒」的政策無可撼動。

面對當局嚴格的房市調控，不僅房價快速回跌，房企銷售業績普遍下滑，加上銀行加強資金監管，不少房企面臨流動性壓力。爲避免房企債務風暴擴大，官方近期也在適度微調政策，讓多家房企可在銀行間市場發債融資，以緩解現金流與償債壓力。

陸媒統計，11月截至15日，包括保利發展、招商蛇口、金地集團、北京城投、上海建工等多家央企地產公司，在銀行間市場發債，融資總金額近人民幣（下同）300億元。和10月全月房企境內發債總額僅爲203億元相比，足見政策已經鬆動。

此外，各家房企也透過低價配股或甩賣資產等方式「斷尾求生」。據統計，10月份以來，已有包括碧桂園、世茂集團、富力地產、禹洲集團、祥生控股等近30家房企採取配股、出售資產等不同形式的融資方式。以11月14日來說，融創中國公告進行配股融資；另家地產商中國奧園也宣佈，低價出售位於香港的物業，以加速回流資金。

針對房企此番花式自救，房地產研究人士指出，這是解決資金不足的最根本辦法，但考慮到部分民營房企可能存在隱性融資、違規融資、高槓杆融資等問題，此時要找到願意接手資產的買家可能要花一番心力。但從另一方面來看，這一輪房市去槓桿政策的核心仍在於優勝劣汰，只有財務穩健、經營卓越、可持續發展的企業才能脫穎而出，也就是說，房企將面臨重新洗牌。

經濟學家認爲，官方這場大範圍且長期的房市調控戰線背後，旨在避免房地產泡沫愈吹愈大，致使金融市場崩盤危機因此升溫。從現今政策成效來看，雖得以避免房市大幅回調、房價暴跌的最壞情況，但大陸也將爲根除投機炒房行爲而付出未來幾年經濟增長放緩的代價。

多年來，房地產活動爲地方的就業和政府收入提供了支撐。根據統計，大陸的房地產市場帶來的相關經濟動能，約佔國內生產總值（GDP）的四分之一，這一比例大大高於美國。經濟學家認爲，少了繁榮的房地產市場，大陸未來幾年的經濟年增長率可能維持在3％～5％左右，向「保六」時代告別。

國際金融協會（IIF）的經濟學家在最近一份報告中指出，這場全面保障居民住房、「房住不炒」的行動成功必須付出代價，將使大陸經濟5％～6％的增速難以爲繼。國際金融協會還預測，隨着大陸經濟日趨成熟，人均收入增加以及房地產業放緩，大陸2022年～2031年GDP年均增長率將降至3％甚至更低水準。

經濟學家還稱，另一個隱憂是，當土地和房產價格出現下跌，金融系統放貸意願也將減弱，不僅會對整體房市將形成負面循環，也將進一步拖累經濟增長動能。從長遠來看，終結泡沫確是件好事，但短期陣痛卻無法避免。