中行報告：地產支持政策需拓寬思路 建議提升個稅按揭貸款利息抵扣額度

6月26日，北京市多部門聯合發佈《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，調整北京市公積金個人住房貸款最低首付款比例。至此，“517”房地產新政後，北上廣深四個一線城市均已落地樓市優化政策。中國銀行研究院當日發佈的《2024年三季度經濟金融展望報告》（下稱“《報告》”）認爲，今年上半年，房地產救市政策應出盡出，政策效果可持續性還有待觀察，地產支持政策需要解放思想、拓寬思路，從傳統政策框架中跳脫出來，以更大的改革勇氣推動風險化解和需求企穩。

今年以來，穩地產政策密集出臺，需求端包括各線城市限購政策放開、首付比例下調、存量和新增房貸利率下調等；供給端包括推進城市房地產融資協調機制，加快項目“白名單”落實，實施“三大工程”等。5月17日，房地產政策組合拳正式落地（簡稱“517”房地產新政)，包括降首付、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率，設立3000億元保障性住房再貸款。爲落實“517”房地產新政，截至目前，全國絕大多數城市均執行了首套房首付最低15%的要求，房貸利率較基準普遍下浮30—50個基點左右。

《報告》表示，在多重政策刺激下，近期房地產市場出現結構性復甦的跡象，少數核心城市市場活躍度略有好轉，但總體市場預期依然偏弱，市場整體仍在繼續慣性下行。未來，房地產市場的深度調整仍將持續一段時間，政策要進一步加大支持力度，積極消化存量，改善供需失衡局面，推動市場預期修復和量價企穩。

對於下階段房地產支持政策的方向，《報告》給出了三方面建議：

一是創新政策思路，以改革推動房企風險化解。可考慮全面引入破產重整制度，以資產管理公司(AMC)、國企央企開發商等具備資產發掘和管理能力的專業機構爲牽頭方，在地方政府、律師事務所等專業團隊的支持下，組織更大力量，與規模較大的“爆雷”房企結成一對一關係，就其資產負債情況進行更清晰的剝離識別，針對爆雷房企形成完整而不是單項目的化解方案，切實推動形成若干典型成功化險案例，有效改善市場對爆雷房企和房地產行業的信心。對於尚未出現違約的房企，加強REITs等更多金融工具的創新和應用。加強政策研究和制度完善工作，例如研究適時降低保障性租賃住房、商業地產等資產發行REITs的門檻，將資產類別擴大到辦公樓等更加主流、更有利於解決房企資金困難的產品。

二是積極拓展資金來源，因地制宜推動存量房收儲。可考慮在收儲試點工作更加成熟後進一步擴大保障性住房再貸款規模；加大中央財政支持力度，配套長期低成本資金；在房租回報率相對較高、預期能實現盈利的城市，在堅持“以需定購”的前提下鼓勵引導社會資本進入；推進保障性租賃住房項目發行公募REITs，盤活存量資產，實現“存量房產消化-保障性租賃住房REITs發行”的良性循環；鼓勵銀行開發針對地方國企收儲需求的收儲貸款、翻新貸款，針對收儲房租賃對象的中長期租賃貸款等產品，滿足收儲資金需求。

三是進一步加大需求端支持政策力度，以需求復甦帶動房地產鏈條企穩。可考慮全面清理和降低二手房買賣相關稅費和限制性政策，加大購房補貼、契稅減免等需求側支持政策力度；可結合各地房價水平，大幅提升個人所得稅按揭貸款利息抵扣額度，提振居民收入預期和消費信心；積極推動一線和超一線城市全面放開需求側限制政策，跟進實施最低貸款利率等，通過龍頭城市量價企穩帶動全國市場預期好轉。

《報告》強調，從中長期發展的視角來看，要理性看待當前房地產市場的深度調整。當前中國經濟對房地產的依賴正在降低，儘管調整過程中陣痛在所難免，但長遠看有利於經濟更加均衡和可持續增長。房價收入比的下降，從長遠看將有利於降低居民住房壓力，釋放消費潛力。此外，人均居住面積提高、家庭小規模化趨勢、新型城鎮化以及城市羣、都市圈發展等因素將帶來新增住房需求。根據測算，未來中國房地產每年的需求中樞爲8億—10億平方米左右，當前市場存在超調的可能，未來隨着市場企穩，需求有望逐步恢復。