專訪郵儲銀行深圳分行曾志鋒：創新“房東+”模式  加快構建支持房地產發展金融新模式

房地產市場的平穩健康發展事關經濟金融大局和人民羣衆的切身利益。隨着促進房地產市場止跌回穩的迫切性不斷提升，金融支持政策也在持續發力。

今年以來，監管部門指導各地建立城市房地產融資協調機制，支持合規房地產項目進入“白名單”，引導金融機構加大融資支持力度。9月26日，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，嚴控增量、優化存量、提高質量。要回應羣衆關切，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

相關政策發佈以來，政策效果逐漸顯現，房地產發展新模式正加快構建。例如，深圳落地首批二手房跨行“帶押過戶”業務、成立城市房地產融資協調專班、創新增設房地產企業融資渠道……

深圳銀行業正加快落實金融支持增量政策，助推房地產市場止跌回穩。記者從深圳金融監管局獲悉，截至今年11月，深圳轄內銀行已審批“白名單”項目67個、審批通過金額超過800億元，授信金額位居全國各大城市前列。

其中，作爲國有大型商業銀行，今年以來郵儲銀行深圳分行持續加大房地產企業貸款、債券等新增融資支持力度，創新“房東+”模式。截止10月末，該行房地產貸款餘額243.12億元，較同期增加63.39億元，其中房地產開發貸款117.86億元，較同期增加6.51億元。

近日，郵儲銀行深圳分行黨委委員、副行長曾志鋒接受南方財經全媒體、21世紀經濟報道記者專訪，就該行在支持房地產市場平穩健康發展的實踐策略和特色模式進行深入解讀。

南方財經全媒體：政策層正推動構建房地產發展新模式，結合深圳實際，深圳郵儲是如何構建支持房地產發展金融新模式的？

曾志鋒：作爲服務地方經濟的主力軍，郵儲銀行深圳分行積極響應上級號召，第一時間成立城市房地產融資協調機制工作專班，由行長牽頭作爲組長，我任副組長，各相關業務部門作爲成員，統籌業務政策、資源配置、盡職免責、跨部門服務支撐等事項，同時開展項目調研督導，構建高效、常態化的項目推送與反饋機制，推動名單內項目落地。

依照房地產金融支持、“三大工程”“協調機制”等政策，我行制定了相應業務制度指導下轄機構展業，明確對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。此外，我行主動聯合其他金融機構，加強業務交流合作，對深圳重大房地產建設工程共同開展授信，爲重大項目提供相匹配的金融產品和服務。

南方財經全媒體：今年以來，監管指導各地建立城市房地產融資協調機制。深圳郵儲是如何深入貫徹落實房地產融資協調機制的？

曾志鋒：我行積極響應監管城市房地產融資協調機制，切實增強工作的責任感、緊迫感，進一步推動協調機制“擴圍增效”，積極對接在建或已建未售房地產開發項目，支持房企納入協調機制名單，擴大“白名單”覆蓋範圍，確保合規房地產項目“應進盡進”。對於暫時不符合條件與標準的項目，我行有針對性提出意見建議，推動房地產企業採取措施儘快修復問題項目，使其符合“白名單”項目的條件和標準。同時，我行建立完善工作機制，健全全口徑監測制度，及時將獲批的“白名單”項目納入臺賬和系統管理。

我行積極走訪規劃和自然資源局、發改委、城市更新局等相關政府部門，推動落實“三大工程”建設。對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

今年以來，我行持續加大房地產企業貸款、債券等新增融資支持力度，尤其是保障性住房及剛需改善性住房項目，嚴格落實資金監管要求，並按照工程實際建設進度有序投放。

南方財經全媒體：深圳郵儲如何篩選、制定符合相關條件的房地產項目“白名單”？在當前房地產市場環境下，這一做法對銀行和房企有何意義？

曾志鋒：目前，擬申報進入“白名單”的項目需要符合住建部的5個基本條件和國家金融監管總局的5項要求，其中除了住建部提出的“項目處於在建施工狀態”“預售資金未被抽挪”等之外，金融監管總局提出的要求還包括四證齊全、不存在被查封凍結、不存在逃廢債等情況。

因此，我行嚴格對照“5+5”標準條件，並結合郵儲銀行行內授信政策要求，篩選符合相關條件的房地產項目“白名單”。這樣既能精準支持並解決房地產融資難問題，特別是在建項目續建環節融資難問題，更好助力推進“保交樓”工作和“保交房”攻堅戰，又能篩除未能合法合規開發建設項目，保障了銀行的資金安全。

南方財經全媒體：深圳郵儲通過哪些舉措，加大對房地產企業的支持，緩解流動性壓力，同時防範和化解房地產企業風險？

曾志鋒：我行在積極落實城市融資協調機制的同時，注重防範和化解房地產企業風險，持續加強資金封閉監管，推動“白名單”項目單獨建賬覈算、封閉運作管理，嚴禁項目資金挪作他用，確保資金用於保交付，並按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司。

我行還要求房地產開發企業全面真實地提供“白名單”項目財務報表、項目進度、資金需求等信息；通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善自身現金流，合規使用信貸資金。

今年初，監管部門印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，對經營性物業貸款的用途範圍、貸款期限等方面進行了明確，指導商業銀行依法合規開展相關業務。此次政策既能防範化解相關風險，又能倒逼存量時代物業經營價值最大化。我行積極響應、主動支持優質合規房企，通過盤活以綜合效益較好的商業地產、經營性物業爲代表的存量資產，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用範圍、提升資金使用效率，助力房地產行業的現金流狀況、投資活動、併購重組，回到正常發展軌道，促房地產市場平穩健康發展。

南方財經全媒體：深圳郵儲推出“房東+”模式，該模式如何響應房地產市場新需求、化解風險的？據悉貴行已審批放款一筆“白名單”項目，該項目幫助項目順利推進？

曾志鋒：產業園區是我國地方經濟發展、產業結構升級的重要載體。我行積極探索支持園區建設、產業發展的重大項目融資新模式，主動支持房地產開發企業、工業園區等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。依託“房東+”模式，我行錨定園區科技創新、先進製造、專精特新和中小微企業等新質生產力重點領域，加大園區金融支持力度，從供需兩側發力持續創新金融產品，構建小微金融差異化增長極。

天安崗頭城市更新單元目前是阪田北最大體量的舊改，總體量289萬平方米。該項目是由地方性民營房企新建開發的城市更新類項目，規模大、時間緊，我行積極對接市房地產融資協調機制專班，聯合多家銀行組建銀團，加快審批、迅速落實各項融資條件及開立預售資金監管賬戶。並在郵儲銀行總行支持下，總分聯動開展審批平行作業，順利審批准入房企申報，並基於項目預期現金流，根據工程進度、企業用款需求，已爲企業先後發放兩筆款項近3億元。

南方財經全媒體：深圳郵儲簽署“小微易貸——園區e貸”業務合作協議，這一模式如何促進園區企業發展？在園區金融、支持新質生產力方面還有哪些創新舉措？

曾志鋒：小微易貸“園區e貸”是郵儲銀行爲服務實體經濟、支持中小企業發展而創新推出的金融產品，是一種以駐園區企業的經營數據、租金數據等大數據分析爲基礎，依託園區管理方的科技能力，結合郵儲銀行多場景線上小微易貸模式，通過線上化、智能化方式發放的貸款產品，額度高、利率低、審批快。這一創新金融服務產品的推出，標誌着郵儲銀行在創新金融服務、支持實體經濟發展方面邁出了重要一步。

爲更好地服務園區新質生產力企業，我行除推出小微易貸“園區e貸”外，還推出“線上+線下”科技型企業的專屬信用產品，有效解決園區科技型企業融資缺乏抵押擔保的難題。

近年來，深圳郵儲持續深化落實“首貸擴面、續貸便捷、信用增量、創新精準”四大普惠金融舉措，積極開展“五進入”“小微企業大走訪”等一系列活動，全面提升普惠金融實施質效。截至目前，郵儲銀行深圳分行各級機構走訪企業超1.3萬次，舉辦超110場銀企對接活動。今年前三季度，深圳郵儲普惠型小微企業貸款餘額332億元，園區金融貸款超千萬元。

南方財經全媒體：展望未來，深圳郵儲在房地產金融服務方面有哪些新的發展方向和計劃？特別是在市場調整期，銀行將如何調整策略以適應市場變化，促進房地產市場平穩健康發展？

曾志鋒：房地產產業鏈條長、涉及面廣，對國民經濟具有重要影響，與廣大人民羣衆生活也息息相關，金融業責無旁貸，必須大力支持。郵儲銀行深圳分行作爲國有大型商業銀行，一是加快推進城市房地產融資協調機制落地見效。繼續配合好金融管理部門，滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，在市場化、法治化基礎上有效支持房企融資需求。

二是落實經營性物業貸款管理要求。對經營規範、發展前景良好的房地產開發企業，在風險可控、商業可持續基礎上，給予發放經營性物業貸款，助力房企償還存量貸款和公開市場債券。

三是繼續做好個人住房貸款金融服務。加大“帶押過戶”業務的推廣力度，不斷優化服務流程，提高服務質量，爲居民消費升級和房地產市場健康發展貢獻更多力量。

四是金融支持城市“三大工程”建設。通過專項借款、貸款、貨幣政策工具等多種形式，加大對“平急兩用”公共基礎設施、城中村改造等“三大工程”建設，護航房地產市場平穩健康發展。