2021年樓市開局：打新高熱預警 數城調控層層加碼
（原標題：打新高熱預警 調控層層收緊 六大維度解析2021年樓市開局）
1月樓市在局部高熱中迎來密集調控。
先有深圳樓市瘋狂打新，從投機客到剛需族，全都抱着“買到即賺到”的心態遊走各大網紅盤。後有上海、杭州從萬人搖變爲“千人搖”，剛需族仍然一房難求，“徐博士”們在領導信箱怒甩求助信，呼籲“推出優秀無房家庭以及二胎家庭優先搖號的政策，並且嚴查離婚買房，經營貸買房，代持買房等擦邊球行爲”。
搖號難疊加二手房供應不足，上海局部學區房熱炒之風從去年12月延續到1月，“房東兩小時跳價40萬”之風盛行，市場遊走於炒作邊緣。
管理層反應迅速而及時，調控在新年首月打響，政策層層收緊，市場熱度應聲減弱。
克而瑞數據顯示，1月29城樓市成交環比下降24%、同比增66%。
深圳嚴查“萬人哄搶”紅盤所涉12名違規人員 數城調控層層加碼
1月，深圳、上海、北京、廣州、杭州等房價出現非理性上漲的城市先後升級調控政策，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補丁”、抑投機，促進房地產市場理性迴歸。
先是深圳市住建局一週內三次發佈關於樓市調控的指示，繼1月22日深圳住建局針對之前“萬人哄搶”的潤璽中12名違規申購住房人員進行處理之後，再度發文要求強化使用購房意向登記系統，提出要從購房者資格、收入證明、徵信、購房款來源等各個方面，嚴格審查和管理購房者資格。
上海10日內相繼打出“調控組合拳”，多次加碼調控，調控政策先劍指假離婚炒房，並向無房家庭傾斜，隨後嚴控個人住房信貸管理。1月21日，上海8部門聯合下發《通知》:“嚴格執行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；同時調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。”
1月25日，上海再將法拍房納入限購。1月29日晚間，上海銀保監局連夜下發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，提出包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審覈、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等8條要求，其中明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
廣州各大銀行1月27日上調房貸利率，同日杭州也迎來一道重磅限令：杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》,調整二手房交易增值稅、升級人才限購、加碼限售年限及交易成本，並關閉投機通道。杭州調控與上海同樣直指一二手房價倒掛所產生的投機性需求，同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優先傾斜。
1月30日，北京表示將嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場，北京銀保監局已會同中國人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，於近日赴銀行機構開展專項覈查。
同策研究院分析認爲，2016年開始的調控也是從深圳和上海起步，從歷史經驗來看，如果無法控制一線城市的漲勢，後面就很難避免漲價向其他能級城市擴散。
值得注意的是，1月底這輪調控是前期調控的進一步加強，也帶有一定的預防意味，而北京目前市場較爲平穩，尚未出現其他一線城市的快速上漲現象。如果房價仍無法平抑，不排除進一步出臺更多政策的可能。
據克而瑞，1月29個重點城市合計成交2667萬平方米，環比下降24%，同比增長66%，較2020年月均成交增長10%，總體持穩。
其中一線城市成交398萬平方米，環比下降18%，同比增長151%，較2020年月均增長43%。深圳前期火爆打新的“網紅盤”集中網籤備案，成交面積一舉刷新近年來單月新高，環比大增50%，較去年月均更是倍增達104%。
1月29個重點城市商品房住宅成交面積（萬平方米） 來源：克而瑞
1月，珠三角、長三角區域市場依舊活躍，東莞、揚州、金華等新建住宅價格環比漲幅居前列；京津冀區域新房價格普遍下跌。
上海、杭州、深圳樓市幾乎同時在打新、認籌、搖號上高燒不退。杭州、上海頻現“千人搖”項目，而深圳樓市一二手價格倒掛令“代持打新”成爲投機炒房的溫牀。
市場持續火熱終於引發調控升級。但由於上述城市長期執行限價政策，調控的威力暫未反應在新房價格上。
從中指院數據看，全國百城新建住宅平均價格爲15853元/平方米，環比上漲0.37%，同比上漲3.56%。其中，一線城市環比上漲0.44%，同比上漲4.08%；二線城市環比上漲0.34%，同比上漲3.71%；三四線代表城市環比上漲0.32%，同比上漲2.67%。
百城住宅中，新建住宅價格環比上漲的城市個數爲64個，較上月減少15個。價格環比下跌的城市數爲34個，較上月增加15個。
1月百城新建住宅價格指數漲幅前十 來源：中指院
十大城市中，8個城市環比上漲、2個城市環比下跌，具體來看，上海、南京、廣州、杭州以及重慶（主城區）環比漲幅均在0.5%（含）～0.8%（含）之間；深圳、北京新建住宅價格環比分別下跌0.08%和0.06%。
同比來看，十大城市新建住宅平均價格同比上漲4.48%，漲幅較上月擴大0.17個百分點。十大城市中，除深圳、天津同比分別下跌0.45%和0.32%外，其餘城市同比均上漲。具體來看，杭州、廣州、南京以及上海新建住宅價格同比漲幅均在5.0%～10.0%之間；武漢、重慶（主城區）以及北京漲幅在5.0%以內，其中北京同比漲幅相對較小，爲1.87%。
上海個別學區房單週漲幅近4成 二手房市場熱度延續
新房市場的熱量一定程度上也傳導至二手房市場。
諸葛找房數據研究中心統計，深圳、上海、北京仍是二手房價格最高的三座城市，深圳二手房均價達到75882元/平方米，同比漲幅達到17.26%；上海二手房環比上漲2.39%，僅比去年微漲0.85%。
來源：鏈家
上海的二手房上漲，源頭就在學區房。記者在1月首周查詢的數據顯示，對口明珠小學的“老破小”朱家灘小區單價已經飆升至130952元/平方米，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單週價格漲幅更是高達39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。不少買房人在論壇上吐槽，上午看的房子，下午跳價30萬元；中午看的房子，還沒到家就被加價賣了。更有業主待價而沽，頻繁調高掛牌價格，幾日內上調了200萬元。
數據來源：鏈家
從整體漲幅來看，環比漲幅前十的城市以長三角、西北以及中部的二線和三四線城市爲主。中部城市上饒以2.7%的漲幅居首，上海以2.39%的漲幅位居第二，西北城市延安以1.99%的漲幅位居第三。長三角經濟圈共有4城上榜，市場熱度仍在延續。
而環比跌幅前十的城市以二線和三四線城市爲主，環渤海經濟圈佔據半數以上份額，其次爲東北和西南。其中，環渤海經濟圈的保定以2.3的跌幅位居首位；東北城市長春以2%的跌幅位居第二，環渤海經濟圈的唐山以1.86%的跌幅位居第三。
貝殼研究院統計數據顯示，2021年1月，18個重點城市鏈家二手房實際成交量環比增長約23%，其中一線城市交易量增長超過20%，深圳、北京交易量增長較快。從貝殼二手房價格指數看，重點城市中，上海、合肥房價指數上漲幅度較快。應當看到，1月份在資金充裕、需求提升的疊加因素下，熱點城市核心區域供需矛盾激化，導致階段性量價升溫。
1月重點城市二手房價格指數 來源：貝殼研究院
2020年，房企通過積極影響、搶收回款，逐步走出疫情的影響，41家房企躋身千億軍團，進入2021年，這一勢頭較之去年更勁，單月銷售額超百億的房企比去年同期增加15家，達到29家；而超50億元的房企達到53家。從權益金額看，TOP100房企權益銷售額均值爲73.0億元，權益銷售面積均值爲52.5萬平方米。
1月房企銷售業績排行 數據來源：中指院
延續了2020年的市場格局，房企不同陣營之間繼續發展分化。分陣營看，29家百億以上房企銷售額增長率均值爲87.4%；24家50億～100億第二陣營銷售額增長率均值爲128.9%；增長率均值最高的當屬第三陣營（30億～50億）26家房企，銷售額增長率均值爲135.8%；第四陣營共21家，銷售額增長率均值爲85.9%。
TOP100門檻值爲21.5億元，與2020年相比接近翻番。其中，TOP3房企門檻值爲614.2億元，較上年增長51.5%；TOP10房企門檻值爲201.0億元，較上年增長82.1%；TOP30房企門檻值爲90.8億元，較上年增長75.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別爲55.0億元、21.5億元，同比分別增長68.2%和93.7%。
杭州單月賣地收入526億元全國第一TOP20總額同比增2成
新年伊始，在全國土地供應量、成交量整體環比減少的情況下，長三角地市交易持續活躍，杭州、上海分別以525.6億元、466.1億元位列城市土地出讓金第一、二名，與此後序列的城市拉開了絕對差距。
據中指院測算，TOP20城市土地出讓金總額較2019年同期增加逾兩成，但城市間分化繼續加大，長三角9個城市入榜並且排名靠前。從城市能級來看，二線城市入榜13席，成爲榜單主力。
1月出讓金TOP20（市本級數據）來源：中指院
1月份全國總價地王TOP前三名爲上海2塊、杭州1塊，上海城投控股以176億元拿下上海市中心豫園社區宅地、嗶哩嗶哩以81.2億元拍得東外灘商辦用地；濱江集團則以49.1億元摘得杭州市一幅宅地，這一價格也令其成爲今年新晉杭州總價地王。
頭部房企在長三角拿地的熱情不減。從50家代表房佈局城市看，長三角佔比達到56.5%，粵港澳大灣區次之，佔比爲8.1%。而50家代表房企拿地面積TOP10城市中，長三角城市佔6席，其中杭州和南京進入前三位，杭州更是以171.5萬平方米位列第一，較第二位商丘市多出近100萬平方米。
1月50家代表房企拿地區域分佈情況 數據來源：中指院
除了城市間，房企間的分化也在擴大。
2021年1月，百強企業拿地總額2240億元，拿地規模同比增長17.8%。50家代表企業中部分現金流較穩定企業拿地態度積極，如第一陣營內的萬科、碧桂園、招商蛇口、第二陣營內的綠城等，拿地同比均有所增長，但也有部分企業選擇觀望，拖累整體金額同比下降14.1%。
房企在一二線城市依舊抱團取暖。新年首月，房企在三四線拿地增多，因此招拍掛市場的合作力度有所下降，但在一線城市的拿地爭奪中，合作力度仍然不減。如融創聯合中交1月4日以26.14億元競得杭州富陽區2宗地塊；1月26日，金地聯合保利20.5億元競得北京順義區一宗不限價地塊。
1月房企拿地金額及面積TOP10來源：中指院
內地房企海外融資成本下降 發債規模環增464.5%
據貝殼研究院統計，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%，增幅較2020年同期收窄11.2個百分點。
但面臨2021年大規模的債券到期和借新還舊的巨大壓力，不少房企抓住融資成本較低的窗口期抓緊“搶跑”美元債市場。中指院統計顯示，內地房企1月份海外債發行規模達到811.2億元，環比大增464.5%；而信用債發行規模546.1億元，環比增長73.28%。
2020年～2021年1月房地產行業海外債、信用債發行情況 來源：中指院
從融資成本來看，信用債、海外債融資成本均有所下降；其中1月信用債平均利率爲4.69%，同比下降0.35個百分點；海外債平均利率爲7.44%，同比下降1.18個百分點。
貝殼研究院認爲，2021年房企融資新規與銀行金融機構的集中度管理均處於過渡期中，金融監管更趨嚴格，房企對金融環境預期緊張，境內融資環境承壓，房企開年搶跑美元債市境外債市趨勢回暖，短期主導債券市場。隨着春節假期的到來，交易日減少將影響2月發債規模。
記者手記：房企的“就地過年”到底紅利有多少
2021年，中國樓市迎來了全新開篇。從深圳、上海到杭州，“打新”、“代持”、“學區房暴漲”，各種樓市不穩定現象開始冒頭，於是1月中下旬開始，調控政策頻頻出臺，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補丁”、抑投機，促進房地產市場理性迴歸。
但與2020年1月因春節+疫情效應帶來的成交減弱相比，重點城市商品住宅成交仍然同比增長了75.0%，特別是長、珠三角代表城市仍然表現強勁，成交面積同比均大幅增加，增幅繼續領先整體水平。
作爲晴雨表的土地市場，由於出讓截止時間的關係，1月整體成交規模同比下降約兩成，但優質地塊成交佔比突出，成交面積結構性漲幅顯著，溢價率也有所回升。一線城市繼續成交放量，新一線城市杭州重回土地出讓金榜首；二線城市整體供應量同比增幅近15%，三四線城市供應量和成交規模則均有較明顯下降。
春節假期即將來臨，房企也摩拳擦掌推盤搶收“就地過年”紅利，但居民觀望情緒可能再調控之下繼續走高，部分市場繼續面臨去化壓力。
記者：包晶晶
編輯：陳夢妤
視覺：帥靈茜
排版：陳夢妤 馬原